Hipotecarios UVA: el crédito se encareció 30% en un año y hay cierre masivo de inmobiliarias

Los operadores inmobiliarios saben que la confianza es uno de los activos que más cuesta recuperar, y que la fuerte devaluación del peso hizo estragos en este sentido.

El repunte del dólar acrecentó la intranquilidad entre los interesados en comprar una vivienda. Y muchos de los que apuntaban a un hipotecario vieron truncada la posibilidad de apalancar con un crédito la operación.

Este duro golpe se hace sentir en el rubro del ladrillo. Más aún, ante un rumbo de la economía que no genera certezas y producto de un escenario que se mantendrá incierto por varios largos meses.

"A mucha gente se le destrozó la ilusión. A punto de cerrar la operación, de un día para el otro el dólar explotó y el dinero que el banco les daba quedó corto para concretar la compra", afirma Armando Pepe, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre y del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad.

En consecuencia, las inmobiliarias enfrentan un difícil panorama. No tienen mayores opciones que retroceder en el tiempo y refugiarse en los alquileres, tal como hacían antes de que se instrumentara el sistema de créditos hipotecarios ajustados por el índice UVA.

Los efectos de la devaluación en el sector quedan a la vista si se observan las cifras difundidas por el Colegio de Escribanos de Buenos Aires.

Las ventas a través de créditos los hipotecarios -principal impulsor de las escrituraciones de los últimos meses- se desplomó en junio 25% respecto al mismo mes del año anterior.

La caída es todavía más pronunciada si se la compara con los datos de mayo pasado: 52,7 por ciento.

En la Ciudad de Buenos Aires, la baja en la cantidad de escrituras fue del fue del 11,3%, junio contra junio, y nada indica que este declive vaya a moderarse en el segundo semestre.

"La gente está muy preocupada y hay mucha incertidumbre. Esto no se revierte solo con unos días de un dólar relativamente quieto. Va a costar retomar el ritmo", advierte Pepe.

Previo a esta debacle, en aquellas inmobiliarias que mayor cantidad de compras "abrochaban" a través del financiamiento bancario sostenían que de cada 10 operaciones, 4 se apalancaban con créditos UVA.

Si bien esta relación lejos estaba de ser considerada como ideal por los brokers, al menos les generaba la expectativa de un mercado con impulso alcista, con más personas interesadas en recurrir al financiamiento bancario.

Como suele suceder en la Argentina, los cambios de ciclo son virulentos y hoy día el mercado de los créditos hipotecarios se encuentra virtualmente congelado. Y no es para menos:

- En un año, las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) registraron un alza del 31%, mientras que los salarios se ajustaron "apenas" 17,5%.

- Al cierre de la primera quincena de agosto de 2017, una UVA equivalía a $19,50. Ahora ese parámetro se elevó a $25,50.

- Para peor, las tasas reales (por encima de la inflación) pasaron de entre 4% y 5% a ubicarse cerca del 10 por ciento.

- Hablando en plata, el que tomó un crédito por $1 millón el año pasado (agosto), tomó el compromiso de cancelar poco más de 51.000 UVA. Ahora, ese monto trepó a $1,3 millones más intereses (+30%).

El siguiente gráfico ilustra la variación de la UVA durante el último año:

Cambio de ciclo

"Este parece ser sólo el comienzo de un proceso que llevará a la reversión del crecimiento que se venía dando de forma constante gracias al crédito hipotecario", afirma José Rozados, director de la consultora especializada Reporte Inmobiliario.

En su visión, ya en mayo los números permitían anticipar que se estaba ante el inicio de una "racha" muy negativa.

Claro que todo esto también hace mella en empresas que trabajan para las entidades financieras y están dedicadas a la tasación de los inmuebles a hipotecar. Desde una de estas firmas ilustran a iProfesional la difícil realidad que les toca vivir.

"Antes de que la cotización del dólar estallara, hacíamos entre 20 y 25 tasaciones por mes. Cuando la tendencia devaluatoria se hizo más fuerte, caímos a 10. En julio realizamos apenas una", indica el propietario de una de las firmas del rubro.

"En agosto todavía no hemos tenido actividad y, lo que es peor, tampoco tenemos agendada la visita a ninguna propiedad para los próximos días", afirma con marcada preocupación.

En los bancos el panorama es similar. "Contrariamente a lo que pasaba hace un par de meses, hoy si un interesado tiene todos los papeles en regla, ya tiene definida la casa a comprar y califica sin problemas para el monto que pide, en poco más de un mes puede tener aprobado el trámite", dicen desde uno de los bancos privados más importantes del país.

El ejecutivo recuerda que "antes del estallido del dólar, el tiempo promedio era de entre dos y dos meses y medio".

Mientras tanto, ¿qué hacen las inmobiliarias? La gran (y única) apuesta es volver a los tiempos previos a la implementación de los préstamos UVA, cuando intentaban llevar mantener a flote su negocio con los alquileres.

"No es lo ideal, porque no es ni el mismo margen de rentabilidad ni se manejan montos comparables. Pero es lo permite el mercado. Estamos como antes de los UVA", asegura Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).

Pepe coincide en que los alquileres son actualmente el salvavidas que les permite a las inmobiliarias mantenerse a flote, pero destaca que en este segmento tampoco se nota una explosión de negocios.

"Las únicas operaciones que se hacen hoy en día son las que no requieren del apalancamiento crediticio. Pero no todas las inmobiliarias trabajan con clientes de ese tipo", advierte Pepe.

Además, expresa que no es un mercado abierto para cualquiera, ya que cada una de las agencias opera en zonas diferentes. Y añade: "No se ve gente peleando por la compra de un departamentos".

Cierres masivos

Como si esto fuese poco, las inmobiliarias están padeciendo otro flagelo.

Es que un cambio en la normativa ya produjo el cierre de más de 200 inmobiliarias sólo en Capital, según datos de CUCICBA (Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires).

Hace un año, se sancionó una normativa (Ley 5.859) que les redujo un 50% sus ingresos, al regular los honorarios para locaciones con destino habitacional.

La misma establece un monto máximo (4,15%) a cobrarle al propietario y prohíbe el cobro de honorarios a los inquilinos, quienes entre el depósito, adelanto y gastos administrativos podrían llegar a representarle entre tres y cuatro meses de renta mensual.

Sin margen de rentabilidad

Para las inmobiliarias, el margen de ganancia entre alquilar y vender es abismal.

En el primero de los casos, se quedan con un 4,15% del contrato, dinero que actualmente debe abonar el propietario.

Por ejemplo, si se pacta una renta para dos años por un total de $240.000 (a razón de $10.000 por mes), la inmobiliaria se queda con un importe cercano a una mensualidad.

A ese número se le puede sumar cerca de un 10% por mes en concepto de administración del inmueble; es decir el cobro del alquiler y el trato con el inquilino ante cualquier eventualidad. Para el ejemplo en cuestión, cerca de $1.000 mensuales que le permiten "hacer caja".

En una compraventa la ecuación cambia radicalmente. Con las comisiones que se les cobran tanto al comprador como al vendedor, puede recaudar entre un 6% y 8% del total del valor del inmueble.

En caso de que la propiedad esté tasada en u$s200.000, se llevará en el mejor de los casos u$s16.000, monto muy diferente respecto del de un alquiler.

Los valores de renta también vienen en baja. Se estima que una propiedad deja hoy un margen bruto cercano al 4,5% (entre 2,5% y 3% neto).

En otro orden, los alquileres en Capital aumentaron 17% promedio en el primer semestre. Un alza de casi seis puntos porcentuales respecto de igual período de 2017.

El repunte superó en dos puntos a la inflación que, para las consultoras privadas, se ubicó en torno al 15% en la primera mitad del año.

Cambio de comportamiento

Para los inmobiliarios, la clave de la recuperación indefectiblemente pasará la regeneración de la confianza y el comportamiento del dólar.

"Tuvimos un freno en abril, mayo y junio por la corrida cambiaria. Sólo la estabilidad puede llevar a un incremento del nivel de operaciones", señala Bennezar.

"Nunca podemos estar tranquilos, pero al menos el mercado se había estabilizado", se lamenta.

En su visión, hasta que el público no perciba un tipo de cambio amesetado y controlado, difícilmente la actividad repunte. Las últimas cifras del Colegio de Escribanos de Buenos Aires dan fe de ello.

En junio se produjo una baja interanual del 11% en el total de escrituras en Capital Federal, y una caída del 22% con respecto a mayo.

Ese mes se efectuaron 4.588 operaciones, muy por debajo de las 6.079 de marzo, las 5.979 de abril y las 5.897 de mayo.

Representó el tercer mes consecutivo en el que bajó la venta en Capital Federal. En tanto, el monto total involucrado se elevó casi 60% ($18.613 M). En comparación con mayo 2018, las transacciones cayeron 22% en cantidad y casi 8% en pesos.