¿Cuándo prescribe la deuda por expensas?

Con el aumento de los servicios y de los salarios de los encargados de edificios, las expensas en muchos hogares de los principales centros urbanos del país vienen aumentando mes a mes y a muchas personas y familias se les hace complejo saldar esa deuda. 

De acuerdo a numeros que dio a conocer en julio la Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (AIPH),en algunos consorcios la cantidad de propietarios que no podían hacer frente a la deuda de expensas iba del 20% al 25%, en tanto que en los casos de oficinas llegaban al 35%.

Quienes no pagan las expensas de su vivienda u oficina se arriesgan a que el administrador del consorcio haga un certificado que permite hacerlee juicio ejecutivo al deudor. Es un juicio corto para cobrar la deuda, con pocas posibilidades de prueba.

Mientras los casos de morosidad se disparan, los consorcios deben tomar medidas para intentar cobrar las deudas de expensas y así hacer frente a los gastos del edificio. ¿Cuánto tiempo tienen para cobrar la deuda de expensas de un propietario? 

¿Cuándo prescribe la deuda por expensas?

Lo que dice la ley en la Argentina es que la deuda por expensas prescribe a los dos años. Es el plazo legal en la Argentina para ejecución de deudas por las llamadas "obligaciones de ejecución periódica", entre ellas expensas en edificios, condominios y barrios privados.

Según consta en el artículo 2562 del Código Civil y Comercial, el plazo prescriptivo de las deudas de expensas es de 2 años a contar desde que cada período se devengó.

No obstante, la intimación a pagar la deuda de expensas debe comenzar mucho antes. 

El plazo legal es que al transcurrir los 90 días de la mora, el administrador del edificio o complejo deberá realizar acciones tendientes al cobro, como enviar un correo electrónico o mensaje de WhatsApp al deudor o llamarlo por teléfono para exigir el pago de expensas adeudadas.

En caso de que esos intentos resulten fallidos, se puede proceder a mandar una carta a documento al moroso o morosa, exigiendo el pago de la deuda y de las costas.

Si la carta a documento no es respondida, el administrador debe hacer llegar la carpeta de la deuda a un abogado para que el caso continúe por la vía legal.

Consejos para cobrar deudas de expensas

Para quienes administran consorcios y deben velar por el pago en tiempo y forma de los gastos ordinarios y extraordinarios de esas propiedades, hay algunos consejos básicos.

El primero es tomar los recaudos para solicitar el pago de expensas adeudadas en los períodos estipulados, y si no son exitosos, no demorar en el envío de la carta a documento.

Si se permite que esa situación avance sin acción de parte del consorcio y se acumulen intereses, los montos se acrecientan y se vuelven más difíciles de lograr. 

En segunda instancia, conviene trabajar con estudios de abogados especializados en el cobro de deudas o en llevar casos de propiedad horizontal. 

También es útil, para acelerar estos tiempos de reclamo por deuda de expensas, que el consorcio tenga al día los libros de actas, de administración, de registro de propietarios y de registro de firmas, según lo estipula el artículo 2067 del Código Civil y Comercial. 

Se debe llevar adelante el adecuado mantenimiento del registro de nuevos propietarios. El registro de propietarios debe tener estos tres datos:

• Datos del titular de dominio
• Datos del ocupante
• Datos de persona autorizada a acceder a la UF en caso de ser necesario

Tener este registro siempre actualizado es el primer paso para saber a quién específicamente corresponde el reclamo por deuda de expensas, y si esa persona está recibiendo la liquidación de manera adecuada.

En los casos de que se trate de una unidad funcional alquilada -no de alquiler temporario- el consejo para administradores es enviar la liquidación de expensas al propietario y al inquilino. No se descarta incluir a la inmobiliaria en los casos que corresponda. 

Nuevos requisitos en la liquidación de expensas

A partir de agosto de este año se produjo un cambio fundamental para la liquidación de expensas en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires. se exige a los administradores de consorcios habilitar el acceso a los comprobantes de gastos incluidos en la liquidación de expensas.

Este cambio es significativo, ya que anteriormente no era obligatorio enviar mensualmente todos los comprobantes, y era el copropietario quien debía solicitarlos, algo que ocurría en pocas ocasiones.

A partir de ahora, cualquier gasto generado por el administrador deberá estar respaldado por un ticket o factura que demuestre el pago realizado. Esto evita la posibilidad de declarar gastos no efectuados.

Los administradores deben incluir en el nuevo resumen de expensas un ítem denominado "comprobantes respaldatorios", donde se podrá consignar un código QR o un enlace web a una carpeta con las imágenes escaneadas de dichos comprobantes.

Además, la nueva reglamentación requiere que se incluya un enlace a la página de la AFIP, permitiendo a los copropietarios verificar si el administrador ha cumplido con el pago de los aportes de la seguridad social de los empleados del consorcio. La consulta puede realizarse utilizando el CUIL del empleado o el DNI y el nombre de la persona.

La información obligatoria que debe incluirse en el resumen de expensas abarca:

• Datos del consorcio y el administrador.
• Remuneraciones al personal y aportes.
• Pagos por suministros, servicios, abonos y seguros.
• Estado financiero.
• Resumen de movimientos bancarios.
• Estado patrimonial.
• Datos de juicios.
• Recibo de pago.
• Enlace a los comprobantes que respalden los gastos.
• Enlace a la web de Aportes en Línea de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP)

Según pudo saber este medio, en los primeros ocho meses del año las expensas habían acumulado un aumento promedio del orden del 101,6% en la Ciudad de Buenos Aires. esto vuelve cada vez más difícil el pago de las deudas por parte de propietarios e inquilinos, de manera que los consorcios tendrán un rol activo para evitar el crecimiento de la morosidad.