Alquileres: se dispararon un 18% en los últimos tres meses y advierten que no se cumple la ley
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Los alquileres de departamentos en la Ciudad de Buenos Aires aumentaron en los últimos doce meses por encima del índice de inflación, al trepar entre 53,66% y 56,35% promedio para unidades de dos y tres ambientes respectivamente, según un estudio privado con datos de abril. Además, se reveló que los precios aumentaron un 18% en los últimos tres meses.
El sondeo realizado por Reporte Inmobiliario indicó que la suba interanual superó en el caso de los departamentos de un dormitorio en 11 puntos a la inflación anual acumulada entre el mes pasado y el mismo período del año anterior.
Señaló que para las propiedades de tres ambientes el incremento superó en casi 14 puntos porcentuales a la tasa del 42,6% registrada por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) medido por el INDEC.
Alquileres: qué precios se manejan hoy
Además, el informe manifestó que el precio medio de toda la ciudad para departamentos de dos ambientes usados superó en mayo los $26.600, mientras que las unidades de tres ambientes cotizan en promedio por encima de los $35.500.
El sondeo sostuvo que "el incremento de los alquileres se aceleró durante el último tramo del año anterior y principios de este 2021, ya que hasta entonces, al igual que años anteriores, los valores pretendidos no llegaban a igualar el incremento del índice general de precios al consumidor".
"Por caso, desde el inicio de la serie de relevamientos trimestrales en 2009, el aumento del precio del alquiler fue inferior comparado con la inflación e incluso menor a la evolución del coeficiente de variación salarial que publica el INDEC", consideró.
En medio de los aumentos, el ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi, propuso aplicar un "impuesto alto a los que tienen una vivienda ociosa", para regular el precio de los alquileres.
"Una de las maneras de regular el valor del alquiler es que las jurisdicciones, como la ciudad de Buenos Aires, generen un impuesto alto para quien tiene una vivienda ociosa", puntualizó el funcionario.
Ferraresi consideró oportuno que "cada jurisdicción pudiera comenzar a aplicar políticas porque la Ciudad de Buenos Aires, por ejemplo que tiene 300 mil habitantes menos que en 1949, sigue expulsando vecinos, en especial los más vulnerables, que se instalan en el segundo y tercer cordón del conurbano bonaerense".
Por su parte, el presidente de la Federación Nacional de Inquilinos, Gervasio Muñoz, advirtió sobre "un gran aumento" de los precios en el segmento que representa, por lo cual reclamó al Gobierno que tenga un "rol activo en la protección del derecho a la vivienda".
Según el dirigente, "hay un gran aumento de los precios del alquiler, algo que va en contra de la normativa vigente".
"Hay una intención de golpear a los inquilinos y desprestigiar la ley", fustigó, y criticó que en la actualidad "los dueños manejan toda la situación como quieren".
"Alquilar es la ley de la selva"
Los precios de los alquileres continúan subiendo, y desde la Federación de Inquilinos Nacional expresaron que "hoy alquilar es la ley de la selva". Gervasio Muñoz, presidente del organismo, remarcó los problemas con la Ley de Alquileres y con el precio dolarizado de estos, lo que genera un problema para el inquilino: "Hay que olvidarse que la situación habitacional se solucione en Argentina".
"Hay un incumplimiento casi sistemático de la ley de alquileres por parte del mercado inmobiliario", remarcó en diálogo con FutuRock, el presidente de la Federación de Inquilinos Nacional. A su vez, remarcó que "desde el mercado inmobiliario se presentó junto con Cambiemos cuatro proyectos para derogar la ley de alquileres".
"Lo que más se está incumpliendo de la ley son los plazos de contratos. Es difícil encontrar para alquilar por tres años", expresó Muñoz, cuando este es uno de los puntos de la Ley de Alquileres. "El plazo es la forma de salir de la regulación de la ley, del precio establecido en la ley", explicó. Por otra parte, comentó que los aumentos también ocurren.
Comentó que hay una situación muy parecida a lo que sucedió después de la crisis de 2001, donde el propietario no rentista tiene que salir a vender la vivienda como forma de subsistir y pasan a ser inquilinos. "Hay un fuerte golpe del mercado a que se derogue la ley, que salgan las viviendas de la oferta y con esto se genera que encontrar una vivienda sea imposible y las condiciones sean excluyentes", agregó Muñoz.
"Con el precio dolarizado hay que olvidarse que la situación habitacional se solucione en Argentina", y completó diciendo que también "con el precio del alquiler desregularizado, el problema de la vivienda en el país no se va a solucionar". "Pero además si creemos que el Estado no tiene que intervenir o actuar de ninguna forma en la regulación del acceso a la vivienda en alquiler, estamos muy complicados", sentenció.
Problemas sin solución
Mientras la rentabilidad de las propiedades en la Ciudad de Buenos Aires sigue por debajo del 3%, los inquilinos levantan la voz porque aseguran que les están exigiendo cada vez mayores sumas para poder alquilar. En definitiva, el alquiler se está transformando en un negocio en el que ninguna de las partes sale conforme.
En este contexto, con una gran incertidumbre económica, y con la nueva ley todavía como un punto de dolor para los propietarios, el mercado demuestra, en un relevamiento realizado por RE/MAX, que 7 de cada 10 dueños no respeta la nueva norma y fijan subas a la renta por encima de la inflación.
"Hoy los dueños manejan toda la situación como quieren. La realidad es que hay tanta demanda que ponen ellos las condiciones y el precio y el inquilino queda rehén de ellos", remarcó Ariel Champanier, presidente de RE/MAX.
La ley de alquileres, que se hizo para mejorar la situación de los inquilinos, "en realidad la empeoró porque en vez de dejar un libre mercado hicieron algo totalmente diferente: el dueño ahora se cubre por si acaso y muchas veces pide un valor superior, porque sabe que por cada inmueble hay 10 posibles inquilinos", explicó Champanier.
Por su parte, el abogado Matías Desalvio, señaló que "la registración de alquileres fue el punto crucial para este fracaso del que da cuenta el sector inmobiliario" y consideró que "habría que dejar de lado la cuestión impositiva que en estos momentos de pandemia generan más presión y afecta a la economía".
In crescendo
"A raíz de la sanción de la ley el año pasado los alquileres subieron un 60% mientras que la oferta cayó en un 20%. La ley resultó perjudicial para las partes y todo indica que cada vez se van a retirar más unidades en oferta", indicó Daniel Zampone, asesor inmobiliario, titular de Zampone Propiedades.
Históricamente, la actualización del precio siempre estuvo por debajo de la inflación anual. Pero, ahora los propietarios "para cubrirse de la inflación optan por aumentar el precio de antemano. Creemos que no se supo contener al propietario que por los constantes cambios de reglas de juegos decidió volcarse a otros mercados", remarcó Zampone.
"Los propietarios deciden no alquilar a pesar de nuestra sugerencia de que es mejor tener la propiedad alquilada que vacía. Hagamos una cuenta fácil: con una inflación del 4% promedio mensual una propiedad en 3 meses se desvaloriza un 12%, sin embargo, si la tiene alquilada se empieza a actualizar. Pero no alquilan porque no les mueve el amperímetro si no tienen la garantía de que van a poder cobrar el alquiler", detalló Oscar Puebla, corredor inmobiliario.
Además, este especialista resaltó que lejos de haber dos partes en este problema, en realidad son tres. "El que tiene la llave de la situación es el Gobierno, pero parece no darse por enterado. Lamentablemente, no se lo ve diciendo me sumo a la solución, poniendo las leyes que se necesitan. Por ejemplo, tiene la posibilidad de bajar impuestos y reducir las cargas sociales de los encargados", señaló Puebla.
"Los propietarios ya se están poniendo de acuerdo en adaptar la ley a sus posibilidades aumentando los valores de inicio o armando documentos privados (si bien la ley lo impide) para prever situaciones de aumentos de precios o cambios de condiciones. Es que la ley no puede modificar la realidad en la falta de políticas públicas para acceder a la vivienda", observó Horacio Ludigliani, arquitecto y desarrollador.
Entre privados
Por más que desde las inmobiliarias aconsejen respetar la ley y que los contratos se hagan cada 3 años con subas anuales –como está estipulado–, el presidente de RE/MAX aclaró que "en los acuerdos entre privados no nos podemos meter".
"Para 2021 proyectamos una suba del 40% en el precio de los alquileres, que podría incrementarse con la inflación galopante que tenemos y la alta demanda de inmuebles persistente", señaló Champanier.
La disparada en los precios también hizo muchos inquilinos debieran mudarse a zonas más rezagadas de la ciudad, en busca de un lugar más acorde a sus ingresos. "Lo que está pasando es que en el centro porteño cuesta mucho más alquilar que antes, ya que es una zona cara y actualmente no tiene tanta demanda como antes. Entre barrios residenciales no hay tanta diferencia de precios porque al haber tanta demanda de alquileres los valores se equilibraron", concluyó Champanier.