Comprar para alquilar puede ser negocio: qué lugar ofrece mayor rentabilidad que Buenos Aires
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Pese a una cierta mejora en los últimos meses, la renta anual que percibe un propietario por el alquiler de un inmueble residencial se ubica en niveles históricamente bajos.
Sucede que en la Ciudad de Buenos Aires, según el último informe del sitio especializado Reporte Inmobiliario, actualmente resulta un 40% menor a la que se obtenía en 2017.
La renta por alquiler varía según el barrio y, por supuesto, dependiendo de la ciudad. Es por eso que aquella persona que piense en invertir en un departamento para arrendar, debe analizar las diferentes opciones.
Por ejemplo, con menos oferta desde la sanción de la ley de alquileres el año pasado, Mar del Plata ofrece una rentabilidad bastante superior a la de la Ciudad de Buenos Aires.
Es que, en promedio, en Capital Federal la renta de un alquiler de un departamento de 2 ambientes de 45 m2 (al igual que un 3 ambientes de 70 m2) es de 2,60% anual bruto en dólares. Por su parte, en Mar del Plata llega a ser del 3,75%.
Alquileres: qué pasa en Ciudad de Buenos Aires
"A pesar de la devaluación del dólar de los últimos meses, si analizamos lo ocurrido durante el último año completo (febrero 2020/2021), la devaluación del peso fue de un 75%, los alquileres en pesos subieron un 38% y las propiedades en dólares han bajado en todo el mercado un 17%. Esto produjo una pérdida de rentabilidad muy elevada en términos patrimoniales para los propietarios y pulverizó el esfuerzo que hacen los inquilinos al pagar dicho aumento todos los meses", analizó a iProfesional Leandro Dziencielsky broker inmobiliario de la red Century21.
Según explicó el especialista, este tipo de inversiones deben calcularse en periodos de diez años como mínimo y remarcó que dentro de los márgenes de rentabilidad se encuentran contemplado los diferentes gastos: el tiempo que el inmueble se encuentra sin alquilar, el mantenimiento y las distintas comisiones.
"Los barrios de Paternal, Pompeya, La Boca, Constitución, Barracas, Floresta, Parque Avellaneda y San Cristóbal se ubican en el podio de los barrios con mayor rentabilidad de la Ciudad, un 3%. Mientras que los barrios más destacados como Recoleta, Barrio Norte, Retiro, Núñez, Belgrano, Palermo, Colegiales o Villa Urquiza, tienen una rentabilidad bastante inferior, del 1,50% anual", agregó Dziencielsky, quien también resaltó que "Saavedra es un barrio que genera alto ingreso anual entre los barrios analizados (2,5% anual en dólares)".
Alquileres: cómo es el mercado en Mar del Plata
"En relación a los alquileres de viviendas de ocupación permanente, en Mar del Plata existe una gran necesidad por conseguir una vivienda para alquilar. Desde la implementación de la nueva ley en julio pasado, muchos de los propietarios optaron por retirar la propiedad del mercado. Aquellos que pudieron, hicieron prórrogas de los alquileres que llevaban en curso con contratos a 24 meses y acuerdos de indexación entre partes", señaló por su parte Viviana Recanatti, Martillera y Broker de Century 21 en Mar del Plata, quien detalló: "Producto de la marcada demanda y la poca oferta, lo poco que sale al mercado sale a precios altos: desde que se promulgó esta ley, se incrementaron un 37%".
La especialista sostuvo que la ley de alquileres hizo también que muchos propietarios quitaran sus inmuebles de la lista de alquiler, "quedándose con la propiedad vacía y acumulando deudas".
"Hoy en la ciudad podemos encontrar departamentos en alquiler de un ambiente desde los $17.000, de dos ambientes desde $24.000 y tres ambiente desde $30.000. A estos valores en muchos casos se le suman las expensas, algo que antes se veía poco en Mar del Plata", sostuvo Recanatti.
"En cuanto a los precios para comprar propiedades, es posible encontrar casas de playa al sur de la ciudad, a metros del mar, por u$s40.000, departamentos de un ambiente desde u$s27.000, de dos desde u$s40.000 y los de tres desde u$s60.000, todos en zonas muy buscadas como lo son Plaza Colon, La Perla o Playa Grande", agregó Recanatti, quien concluyó que, actualmente, la rentabilidad por alquiler supera la tasa de interés en dólares y destacó que es un buen momento para invertir en Mar del Plata ya que el precio de las propiedades "bajó un 15% en los últimos meses y existe mucha oferta".
Qué pasa con los alquileres temporarios
En la Ciudad de Buenos Aires, el mercado de alquileres temporarios está en auge, "favorecido" por la ley de alquileres.
"Es que provocó que los propietarios, en su mayoría, decidieran vender o finalizaran sus alquileres tradicionales una vez finalizados los contratos. Entonces, pusieron sus unidades en los denominados alquileres temporarios, por períodos de hasta tres meses renovables, que están apuntados a los extranjeros que decidieron quedarse en Argentina; en general estudiantes, y a otros tipos de necesidades transitorias de argentinos", explicó Dziencielsky
Al contar con mobiliario y servicios funcionando (como el cable o Internet), sus precios se ubican entre un 25% y un 75% por encima de un alquiler tradicional. "Y al ser periodos cortos, se pueden ofrecer a la venta en forma paralela al alquiler. Estas dos ventajas únicas los ubica como la opción de alquiler preferida por los inversores de hoy en día", concluyó el especialista.