Registro de contratos de alquiler ante la AFIP: los dos efectos negativos que anticipan expertos

La última novedad en relación al mercado inmobiliario es el registro de contratos de locación ante la AFIP. En este sentido, de acuerdo a la normativa vigente, "la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) debe disponer un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes" y que un incumplimiento puede determinar sanciones.

Finalmente, se anunció que la medida establecida empezará a regir el 1° de marzo. "La realidad es que esto se sabía desde que se aprobó la ley, con lo cual la información ya estaba incorporada y de alguna manera ya se había traducido a precio", analiza Soledad Balayan, co-titular de Maure Inmobiliaria. A su vez, la experta indica que lo más relevante es la facturación de alquiler, independientemente del registro que es "algo burocrático".

Cabe mencionar que este régimen alcanzará los contratos de locaciones de bienes inmuebles urbanos, arrendamientos sobre bienes inmuebles rurales, locaciones temporarias de inmuebles con fines turísticos y locaciones de espacios o superficies fijas o móviles delimitados dentro de inmuebles. Si bien ya se sabía que esta medida entraría en vigencia, puso en alerta a los expertos del sector, tal como indica ZonaProp.

Los contratos de alquiler ahora deberán ser registrados ante la AFIP

Efecto negativo: menor oferta y más informalidad

Tal como se pudo saber, los plazos de registro serán de la siguiente manera. Los contratos celebrados a partir del día 1° de julio de 2020 y que continúen vigentes hasta el 1° de marzo del 2021 tendrán plazo hasta el día 31 de marzo para ser registrados. Por su parte, aquellos que se realicen entre el 1° de marzo hasta el 31 del mismo mes podrán hacerlo hasta el 15 de abril.

Luego de ese período, deberán realizarse en un plazo de quince días una vez firmado el contrato. Es importante tener en cuenta que en todos los casos este trámite deberán hacerlo los propietarios, locadores o arrendatarios y, también, los intermediarios, como son los corredores inmobiliarios o escribanos. Los locatarios tendrán la posibilidad de registrar los contratos de locación en forma voluntaria, pero no son los sujetos obligados por ley a hacerlo. 

"Son medidas que siguen perjudicando a los inquilinos", asegura Mariano Oppel, presidente de Oppel Propiedades. En relación al mercado y los propietarios el experto considera: "En vez de regular, perseguir y controlar, debería motivar, premiar, incentivar".

Los expertos creen que esta medida podría llevar a un incremento de la informalidad

Frente a las presiones impositivas y la situación que emana de la nueva ley, el mercado inmobiliario se ha mostrado conmocionado. De acuerdo a la opinión de los expertos, hay una tendencia creciente: quitar los inmuebles de alquiler y ponerlos a la venta. Mariano Oppel cree que esta medida, y otras similares que puedan tomarse, impactará de forma negativa. "A mayor control, regulación y presión impositiva, el efecto inmediato es menor oferta y mayor informalidad", afirmó.

Por su parte, desde Inquilinos Agrupados confían en que "ahora se podrá saber quiénes conforman el negocio del acceso a la vivienda y quiénes alquilan y bajo qué condiciones", el experto considera que esta decisión es desalentadora y acabará por ser contraproducente. "Al ser una medida que no les interesa ni sirve a las partes, entonces empiezan a buscar atajos y ahí es donde aparece la informalidad", agrega.

De acuerdo a lo publicaro por ZonaProp, la fusión entre la situación económica, la incertidumbre y las regulaciones se constituyen como obstáculos para proyectar el futuro de los bienes inmuebles. Además, Balayan afirma que "la extensión del decreto asusta y eso también tiene su efecto negativo sobre el precio y sobre la oferta".

Allí es donde Oppel coincide y explica que a partir del 60% de aumento en los precios de los alquileres, el miedo, el alto grado de incertidumbre y la coyuntura actual, los propietarios deciden poner sus inmuebles a la venta, de modo que la oferta de alquileres se reduce de manera significativa y constante. Además, sostiene que los alquileres como forma de ahorro y generación de ingresos en la actualidad tienen un nivel muy bajo de renta. Por eso, las personas "colocan su inversión en otro lado o mismo en otro país donde encuentran rentas garantizadas en dólares".

Así también piensa la especialista de Maure Inmobiliaria, quien coindice con esta visión y destaca que "los impactos sobre el precio de alquiler tienen que ver con que hay una demanda persistente, una caída en la oferta y una inflación que se está acelerando."

Además de los factores mencionados, es importante tener en cuenta el congelamiento de alquileres por la medida excepcional que se tomó durante la cuarentena, algo que parece ser "una bomba de tiempo". "Cuando las medidas excepcionales pasan a ser algo habitual, ahí pasa a ser una intervención a la propiedad privada y se destruye el valor de los activos", analiza Oppel. 

Qué pasa con los alquileres temporales y las cocheras

La medida incluye también a los alquileres temporales y de cocheras. En relación a estos últimos, Balayan asegura que "no tiene ningún sentido práctico, ya que los alquileres no suelen ni siquiera realizarse de forma escrita ni estableciendo plazos. Son acuerdos de palabra mes a mes".

Por su parte, el presidente de Oppel propiedades cree que si bien la oferta no va a bajar, debido a que, además, muchos contratos largos se pasaron a temporarios por el mismo factor de incertidumbre, es probable que la informalidad crezca en estos sectores.