Cuánto deberían haber aumentado los alquileres según el nuevo índice del Banco Central
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A seis meses de la entrada en vigencia de la nueva Ley de Alquileres, el Banco Central (BCRA) publicó la actualización del índice para Contratos de Locación: de acuerdo con la entidad financiera, que tiene en cuenta la inflación y la evolución de los salarios, los alquileres deberían acumular una suba del 14% en el último semestre.
Según el artículo 14 de la Ley 27.551, los alquileres sólo podrán ajustarse de forma anual en base al índice que publica mensualmente el BCRA, el cual está conformado en partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE). Sin embargo, cabe destacar que como el aumento es una vez al año y la normativa comenzó a regir el 1 de julio de 2020, el índice de actualización deberá ajustarse por primera vez en julio de este año para los contratos que se firmaron a partir de dicha fecha.
Nueva tendencia
Con los cambios introducidos en la Ley de Alquileres, que al extender un año más los contratos dificulta una posterior venta por los próximos tres años, y los decretos oficiales que impiden los aumentos y prohíben los desalojos por los próximos 60 días, se advierte una nueva tendencia: cada vez son más los que dejan de alquilar sus propiedades para ponerlas a la venta porque ya no les resulta rentable.
Gabriel Brodsky, director de la firma Predial remarcó que "mucha gente está saliendo de ese negocio histórico, que consistía en comprar una propiedad para tener una jubilación a futuro porque está dejando una tasa anual en dólares de apenas el 2%".
Ante la falta de perspectiva de incremento en los valores de los alquileres en el corto y mediano plazo, muchos consideran que no es una opción redituable mantener ese capital inmovilizado y están optando por hacerse de liquidez. Actualmente, un inmueble que vale u$s100.000 le genera al propietario un ingreso de apenas $30.000 por mes y esta situación no ayuda al que quiere vivir de un alquiler.
Desde Predial insisten que el alquiler tradicional, como ingreso familiar, dejó de tener sentido económico ya que por ejemplo "con el alquiler de un departamento de 2 ambientes en Palermo apenas se puede pagar un jardín de infantes de doble escolaridad".
"Vender esos inmuebles y reinvertir en departamentos desde el pozo es una oportunidad única de financiarse en pesos a largo plazo y no estar preocupado por la variable del dólar de todos los meses. El propietario compra m2 a precios muy atractivos y se capitaliza apostando a generar spreads", remarcó Brodsky.
Las obras a largo plazo son las que se presentan más accesibles, con cuotas en pesos ajustadas por el índice de la Cámara Argentina de Construcción, incluso después de la posesión. "El anticipo mínimo arranca en u$s 25.000 y el resto en hasta 136 pagos, desde $80.000", precisó Brodsky, cuya firma comercializa más de 40 edificios con entregas para fines de este año, 2021, 2022 y 2023.
Lo más conveniente es vender la unidad de pozo antes de escriturar para evitar todos los costos notariales y volver a reinvertir en ladrillos. "La tasa de retorno que produce la compra y venta de unidades en construcción supera ampliamente la de un alquiler y es por ellos que se ha convertido en una de las opciones preferidas", explicó Brodsky.
Y para aquellos que no quieren migrar a otro tipo de activos y cambiar de barrio al comprar desde el pozo, desde Predial sugieren volcarse al alquiler temporario ahora que reabrieron las fronteras al turismo. "Esto permitiría un ingreso dolarizado y alquilando un departamento dos ambientes a menos de 20 dólares diarios ya harían un buen negocio", detalló Brodsky, quién aconsejó aprovechar las excelentes oportunidades vigentes en su firma para tener un ingreso en dólares y una potencial apreciación del inmueble.
El "ladrillo" sigue calificando como resguardo de valor
En ese contexto, el arquitecto y corredor inmobiliario Oscar Puebla aseguró que después de la promulgación de la ley los alquileres se ajustaron los precios en un 50% promedio anual pero dijo que "debido a que muchos clientes retiraron las propiedades, las pocas unidades que quedan están en un valor que el mercado no está convalidando".
"Los propietarios no están dispuestos a bajar los valores debido a la incertidumbre de firmar un contrato a tres años con un índice que no se sabe que valor tendrá en un futuro", indicó.
Añadió que "la ley y el panorama económico del país no ayudan. La incertidumbre crea este clima. En tanto y en cuanto el panorama económico no mejore no va a cambiar la desconfianza de los propietarios".
Respecto de posibles medidas que debería tomar el Gobierno para poder mejorar las condiciones del mercado, Puebla consideró que "se necesita un plan que garantice una real reactivación económica".
Por otro lado, se refirió al sector de la construcción y el análisis no fue muy optimista. Precisó que "el mercado está muy golpeado" y, según su opinión, "la demanda no se va a reactivar prontamente".
No obstante, dijo que "hay precios de oportunidad" y que "si uno tiene la plata es mejor comprar".
"Por el momento, sigue siendo una buena opción invertir en ladrillos porque son un resguardo de valor", señaló Puebla.
El costo de la construcción se disparó en noviembre
Los precios de los insumos relacionados a la construcción, así como el abastecimiento de los mismos, fueron eje de una importante disputa en noviembre, ante los problemas para acceder a los mismos y por las importantes subas registradas en los precios.
Frente a esta situación, el presidente Alberto Fernández -a mediados del mes pasado- apuntó contra los que "especulan" con los materiales de construcción, y definió como "nefasta" la decisión de acaparar los bienes para tratar de obtener mejores precios.
"Voy a caerles con todo el peso de la ley de abastecimiento donde veamos que alguien está acaparando recursos para la construcción y está frenando la salida solo para buscar un mejor resultado", dijo en el acto del Día de la Construcción en la planta de la empresa Loma Negra, en Olavarría.
Ahora el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) le puso cifras a esa "preocupación". Según la entidad, los materiales subieron el 7,5% y acumularon un alza del 58,5% en un año en que la actividad estuvo parada casi seis meses durante la cuarentena para combatir el Covid 19.
Pero también durante noviembre aumentaron 10% los denominados "gastos generales" que son los servicios, como volquetes, camionetas o alquileres de andamios, que se utilizan en una obra. De esta manera, aumentaron 35,2% en el año.
Por último, le capitulo Mano de Obra subió 17,9% y se colocó el 30,7% cuando resta un mes para finalizar el año, contra una inflación que rondará el 36%. Por todo esto, el Costo de la Construcción, a nivel general, aumentó 12,4% en noviembre, y 41,9% cuando resta computar las subas de diciembre. Mientras que la inflación de noviembre llegó al 3,2% y acumuló en un año un alza del 35,8%
Materiales para construcción: ahora deberán informar sus precios
Los comercios que venden materiales para la construcción y los que ofrecen electrodomésticos, tanto en locales como a través de venta online, deberán informar los precios de sus productos a diario, según se estableció a través de la resolución 678/2020 de la Secretaría de Comercio Interior, publicada en el Boletín Oficial.
La misma destacó que "es deber del Gobierno garantizar los derechos esenciales de la población y su goce efectivo", y remarcó que resulta "un interés prioritario asegurar el acceso equitativo sin restricciones a bienes básicos, tales como aquellos materiales esenciales y de mayor demanda en el sector de la construcción".
Además, indicó que "en igual medida, resulta necesario garantizar dicho acceso a los electrodomésticos que resulten esenciales en la cotidianeidad doméstica para las y los consumidores".
"El adecuado funcionamiento del mercado tiene como pilar fundamental que la información sea clara y se encuentre disponible para las y los consumidores en todo momento, y que los proveedores de bienes y servicios la brinden en forma amplia y accesible", puntualizó la normativa.
En consecuencia, sostuvo que "resulta necesario incorporar al Sistema Electrónico de Precio Argentinos (SEPA) a los materiales esenciales y de mayor demanda en el sector de la construcción así como también a los electrodomésticos esenciales".
Precisó que esta medida se tomó "a fin de ampliar el acceso a la información por parte de las y los consumidores e incentivar la competencia entre los distintos agentes del mercado encargados de su comercialización".
"La obligación de informar alcanza a las grandes empresas que comercialicen estos productos al por menor, no obstante, el resto de los comercios puede informar también voluntariamente", explicaron desde Comercio Interior.
Dónde conviene hacer la compra
Asimismo, la resolución señaló que "dado el desarrollo vertiginoso que ha experimentado el comercio electrónico recientemente y toda vez que la información suministrada de un mismo proveedor puede diferir con la de los productos que se comercializan en salón de ventas o de manera presencial, corresponde incorporar a las sucursales virtuales o de tipo web al régimen informativo".
La normativa remarco que "la información suministrada rige solo para el día en que fue remitida", y aclaró que "de no recibirse la misma en un día de actividad comercial, o si ésta se presentara y no fuera validada por el sistema, no se publicará ningún dato del punto de venta para el día en cuestión, siendo el comercio pasible de las sanciones correspondientes".
"Desde su creación en 2016 a la fecha, las grandes empresas que comercializan alimentos, bebidas, productos de higiene personal y limpieza, informan diariamente sus precios a la Secretaría y ésta los pone a disposición de las y los consumidores a través de la página web Precios Claros", destacaron desde el área que conduce Paula Español.
Remarcaron que "de esta forma, con un sistema de información georreferenciado es posible calcular en qué boca de expendio conviene realizar las compras".
También indicaron que "dada la eficacia que ha mostrado este sistema en la publicidad de precios y de información útil para la compra a las y los consumidores y como herramienta para el monitoreo de precios de venta al público, se extiende su alcance a más productos de consumo masivo: los principales electrodomésticos del hogar y materiales para la construcción".