Crédito hipotecario imposible: una familia de clase media necesita hasta cuadruplicar lo que gana para calificar

La crisis de la vivienda en la Argentina sigue sin encontrar una respuesta. En el marco de un mercado inmobiliario frenado por la recesión, la falta de crédito accesible impide hoy tener una perspectiva de reactivación.

En este marco, un dato difundido por el gobierno porteño genera alarma: una pareja de profesionales de clase media necesitó en el primer trimestre duplicar sus ingresos sumados para acceder a un crédito hipotecario convencional para la compra de un departamento de dos ambientes y cuadruplicarlos en el caso de querer acceder a uno de tres ambientes, según la evaluación dada a conocer por la Dirección General de Estadística y Censos de la Ciudad de Buenos Aires.

Los datos surgen del Índice de Accesibilidad al Crédito Hipotecario (IACH) que releva trimestralmente el organismo estadístico porteño y corresponden al período previo a la pandemia y el aislamiento social.

El IACH parte de un nivel 100, que representa una correlación óptima entre los ingresos y el valor del crédito, por lo que un nivel mayor implica contar con más recursos que los necesarios y uno menor una insuficiencia para hacer frente a los gastos para acceder a la hipoteca.

Oficial: dos salarios de clase media no alcanzan para cubrir la cuota de un hipotecario.

Crédito UVA versus tradicional

Si se toma como ejemplo a "una pareja de calificación ocupacional alta", en el período enero marzo el ingreso de sus integrantes representó el 50% del mínimo requerido para acceder a un crédito hipotecario para una departamento de 2 ambientes y 43 metros cuadrados en el caso de un préstamo en UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) y el 39,7% en un crédito convencional.

Eso implica que en el primer caso la pareja del ejemplo necesitó duplicar sus ingresos y en el segundo incrementarlos en un 152%. Pero del cálculo para un crédito hipotecario por un inmueble de 3 ambientes y 70 metros cuadrados, "el escenario resulta aún más restrictivo", señaló la DGEyC.

En este caso, para el préstamo hipotecario en UVA el indicador alcanzó un valor de 32, mientras que para la modalidad convencional se ubicó en 25,4, "guarismos muy alejados del límite de acceso", de acuerdo con la evaluación del organismo oficial.

En consecuencia, para un crédito ajustado por UVA la pareja del ejempleo debería triplicar sus ingresos sumados, pero si se tratase de un crédito convencional tendría que multiplicarlo por 4.

Las devaluaciones del año 2018 pusieron en jaque al sistema de crédito.

Devaluación y crisis del crédito para vivienda

Las dificultades para el acceso a un crédito hipotecario recrudecieron a partir del segundo trimestre de 2018, tanto por el incremento de la tasa de interés como a la devaluación del peso, si se tiene en cuenta que el mercado inmobiliario suele fijar los precios de compraventa en dólares.

Esa realidad fue explicada por la DGEyC en referencia a la evolución de los precios de un departamento de dos ambientes, al señalar que en los doce meses transcurridos entre el primer trimestre de 2019 y el mismo período de este año "la marcha ascendente del ingreso (46,6%) no llegó a compensar la suba de la cuota mensual del préstamo en UVAs (60,5%)", si bien pudo superar al aumento del 38,1% verificado en la modalidad convencional.

Incertidumbre entre los "hipotecados UVA"

En octubre próximo finaliza el congelamiento de los créditos hipotecarios UVA y se encienden las luces de alerta para muchos de los deudores, ya que, según advirtieron, será muy difícil poder pagarlos, como consecuencia de la grave situación económica y social provocada por la pandemia del coronavirus.

Marcelo Mercere, que es una de las casi 105 mil personas que accedieron a un préstamo de estas características admitió que, en general, los deudores tienen "mucho miedo, mucho temor y mucha incertidumbre". 

"Lo que pase con el descongelamiento de las cuotas de los créditos impactará en familias en las que, por la pandemia, tal vez hubo despidos, suspensiones o simplemente se mantuvo y hasta se profundizó el desfasaje entre los ingresos y lo que sale el crédito, que indexa según la inflación", advirtió Mercere.

De no haber prórrogas, se descongelarán las cuotas que, por decreto, habían quedado fijadas en marzo de este año: ese aumento, el acumulado de lo que no se pagó durante un semestre y un desfasaje cada vez mayor entre ingresos y la inflación que sirve para actualizar el valor de cada cuota preocupan a los hipotecados, cada vez más agobiados.

Créditos UVA: en octubre termina el congelamiento y muchos no podrán pagarlos

"Una persona que en 2017 sacó un crédito en el Banco Hipotecario por 2 millones de pesos pagaba en ese momento 17.000 pesos mensuales de cuota. En marzo de este año esa cuota ya ascendía a 47.000 pesos por mes y, sin congelamiento, rondaría los 52.000 pesos. A la vez, esa persona que contrajo una deuda de 2 millones de pesos ahora debe entre 5 y 5,5 millones de pesos, porque el valor de la UVA, que indexa casi igual que la inflación, no para de aumentar", describió Mercere. 

En ese sentido, remarcóque "los salarios, salvo en 2017, siempre perdieron frente a la inflación. Y ahora más que nunca: las paritarias están frenadas, hubo quien se quedó sin trabajo, y muchos autónomos que ni siquiera pueden negociar una mejora colectivamente".

Ni bien comenzó la cuarentena obligatoria debido a la pandemia, un Decreto de Necesidad y Urgencia emitido por el Poder Ejecutivo congeló la cuota de los créditos UVA en el valor vigente en marzo 2020. Ese decreto está vigente hasta el 30 de septiembre. 

Los aumentos que, por indexación, deberían haberse aplicado, se cobrarán cuando llegue el descongelamiento. 

"Si no hay prórrogas, habrá dos opciones para pagar esos aumentos que se fueron acumulando: en tres cuotas una vez que el decreto ya no esté vigente, o podrán diferirse al final del crédito que cada persona haya tomado", señaló Mercere. 

Fuentes del Banco Nación y del Banco Ciudad, entre otras entidades que otorgaron miles de créditos hipotecarios UVA, confirmaron esta modalidad.

"Necesitamos que se revise la manera en la que se actualiza la cuota del crédito. Es tan cierto que nosotros firmamos un acuerdo como que ese acuerdo implica un desequilibrio de fuerzas entre los bancos y los hipotecados. El índice de morosidad -que según Mercere ronda el 0,6% del total de personas que accedieron al crédito- es opaco: los bancos notifican hasta nueve meses tarde esa demora, y la familia se endeuda por otros canales, con amigos, con familiares, con créditos personales, pagando el mínimo de la tarjeta de crédito", sostuvo Perla Figueroa, integrante del colectivo Hipotecados UVA La Plata.