Dueños de departamentos y casas a la venta, en alerta: así se desplomó el precio de viviendas

El mercado inmobiliario vive un momento de pocas operaciones, valores a la baja y un crecimiento de las ofertas que contemplan incluso el esquema de permuta.

Cuando las inmobiliarias volvieron a abrir sus oficinas en las últimas semanas, tuvieron pocas operaciones y los valores de las propiedades con una baja promedio de 30% en dólares, con un crecimiento de las ofertas que contemplan esquemas de permuta y entrega de otras unidades en parte de pago para concretar operaciones de compraventa.

Ahora, operadores inmobiliarios aseguran que los precios de las propiedades cayeron incluso más de un 30% con respecto a la precuarentena en todo el país, según un relevamiento realizado por Télam.

Esto sucede mientras el Gobierno nacional pone en marcha nuevamente el plan Procrear, destinado al financiamiento de refacciones y construcción de viviendas.

En esta contexto, en la provincia de Buenos Aires, pese a la baja del precio de algunas propiedades, en junio se registró una "incipiente recuperación de las operaciones de compra-venta", de acuerdo al Colegio de Escribanos bonaerense.

En Bahía Blanca, el presidente del Colegio De Martilleros y Corredores Inmobiliarios, Carlos Esteban, dijo que "se está reactivando muy bien, hay muchas consultas porque la gente está aprovechando que han bajado los precios".

Provincias menos optimistas

En Entre Ríos son menos optimistas: el Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios entrerriano aseguró que el sector se encuentra paralizado por "la pandemia y la crisis económica" pero que el 'Procrear' anunciado y el acuerdo en la renegociación de la deuda funcionarán como "motores de arranque".

Algo parecido es lo que sucede en el sur del país: en Chubut, el precio de los inmuebles también retrocedió porque "el mercado debió acomodarse al bolsillo de los compradores que está en pesos mientras que las propiedades se tasan en dólares", indicó José Prada, del colegio de corredores inmobiliarios local,. Mentras que un relevamiento de esta agencia reveló que los valores se reducen de manera notable –con un 40% de merma respecto a la precuarentena– si la operación inmobiliaria se produce en 'dolar billete'.

En la provincia de Buenos Aires en junio se registró una incipiente recuperación de las operaciones de compra-venta

Por su parte, el presidente del Colegio Profesional de Martilleros y Corredores Públicos de Neuquén, Nicolás Norberto Fundaró, informó que la caída de ventas en propiedades fue de entre un 15% a un 20% promedio, en dólares, en esa provincia.

En Río Negro, referentes inmobiliarios de la capital provincial coincidieron en que la pandemia paralizó de forma total la venta de inmuebles y si bien hay algunas consultas esporádicas, "en el común de los casos hay que tratar de sostener el valor del capital", señaló el presidente del Colegio de Martilleros y Corredores de la primera circunscripción judicial de Río Negro, Febo Capponi.

Tampoco en la capital de Santa Cruz se registran ventas de inmuebles y hay bajas en los precios en dólares de más de un 50%, informaron fuentes del mercado inmobiliario.

La caída de los precios llega al destino más austral del país, ya que los valores en dólares de las propiedades en la ciudad de Ushuaia se redujeron "entre un 20 y 30 por ciento desde marzo, según explicó el secretario de la Cámara Inmobiliaria de la capital fueguina, Jorge Morón.

Casi sin operaciones: qué esperan

En el corazón geográfico del país, el presidente de la Cámara Inmobiliaria de La Pampa, Pedro Arpigiani, afirmó que en la provincia prácticamente no se realizan operaciones a raíz de la cuarentena: "Por eso, estamos esperando que termine la pandemia, para ver cuáles serán los valores de las propiedades y cómo reacciona el mercado".

La situación es muy parecida en San Luis, donde José Cid, miembro del Colegio de Martilleros local y dueño de una de las inmobiliarias con mayor trayectoria de la ciudad, dijo que los precios y ventas de inmuebles, en baja desde el 2019, se vieron afectadas por la cuarentena, ya que cayeron "más de un 30% de los valores en dólares, de tal modo que un departamento que valía entre 100 y 110 mil dólares, lo estamos cotizando, en este momento en capital, entre 55 y 65 mil".

Cuando se reabrieron las operaciones los valores de las propiedades tenían una baja promedio de 30% en dólares

En La Rioja, por su parte, la presidenta de la Cámara Inmobiliaria local y directora de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina, Luciana Porras Luján, sostuvo que en esa provincia el mercado se retrotrajo entre un 15 y un 20 por ciento en sus operaciones: "Solo se hicieron ventas en su mayoría como inversiones. En los casos de una vivienda familiar, la gente necesita acceder a algún plan para comprarla", añadió.

En Chaco, la retracción de los precios "no es homogénea, tuvo y tiene valores con tendencia a la baja, por sobre y por bajo el 30% de lo que tenían antes del 20 de marzo pasado", dijo el expresidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios, Emilio Caravaca.

En Formosa, por su parte, la CEO de la Inmobiliaria Méndez y miembro de la Cámara Inmobiliaria de Formosa, Perla Méndez, sostuvo que "el mercado inmobiliario local venía en caída libre los últimos años, con una baja en las ventas sin precedentes y por la cuarentena el mercado estuvo paralizado y los precios bajaron hasta un 40%".

Por último, en Jujuy, "el precio en dólares de una propiedad retrocedió un poco mas del 30% respecto de la precuarentena", dijo el miembro de la Cámara Inmobiliaria local, Julio Panero, que añadió que en las operaciones están contempladas las permutas y la entrega de otras unidades en parte de pago.

CABA: ¿en qué barrios conviene comprar?

Tener dólares en el bolsillo hoy abre grandes oportunidades, sobre todo para quienes sienten la tentación de invertir en ladrillos. Es que en lo que va de 2020 el valor de los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires acumula una baja de 1,6%, totalizando 14 meses consecutivos de baja depreciación, acumulando diminución de 3.8% desde marzo del año pasado.

Estos datos, surgidos de un estudio de Zonaprop, también tienen la contracara: en abril último, ya en cuarentena, "el volumen de escrituraciones registró su mínimo histórico: 7 operaciones en el mes. Se acumulan 23 meses consecutivos de caída de volumen de escrituras", aseguran desde la firma inmobiliaria.

Ahora bien, en busca de las mejores oportunidades, Villa Soldati y Coghlan registran las mayores bajas de precio, con -9,8% y -8,5% interanual, respectivamente. Complementando esta información, según el informe, Lugano, La Boca y Parque Patricios son los mejores barrios para inversores que buscan renta.

Para Alberto Fernández Prieto, presidente de la firma que lleva su apellido, "zonas como Barracas y Montserrat vienen posicionándose por su conectividad con el centro porteño, el desarrollo y mejora de la infraestructura de la zona, y sobre todo sus atractivos valores de venta. Otros de los barrios que vemos con gran potencial de expansión son Colegiales, Almagro y Villa Urquiza, por su crecimiento comercial, la oferta de transporte público y espacios verdes".

Consejos de los expertos a la hora de invertir

"Los barrios más buscados por los inversores son los clásicos: Puerto Madero, Recoleta o Palermo. Pero la necesidad de efectivo de los desarrolladores para mantener sus negocios principales hace que surjan muchas oportunidades. De todas formas, aconsejamos la compra de oportunidades en obras terminadas, que se puedan escriturar", opina Horacio Ludigliani, asesor inmobiliario.

Este especialista, también resalta el efecto que ocasiona la nueva ley de alquileres. "Esta baja mucho la rentabilidad, por eso muchos propietarios prefieren vender en vez de alquilar, aumentando mucho más la oferta de unidades", dice Ludigliani.

Esto se ve reflejado en las búsquedas hoy publicadas en Mercado Libre: el 90% de los avisos son para vender y solo un 10% para alquilar. Además, producto de la pandemia, un 42% de las búsquedas de propiedades incluyen espacio al aire libre.

En este sentido, según Diego Gonzalo Currais, coordinador General de Grupo Portland, "vistas y proximidad a espacios verdes serán determinantes. Dentro de los propios barrios se tenderá al desarrollo de las zonas de menor densidad. Sería arbitrario definirlo por calles, más aún sabiendo que ciertos hábitos de consumo podrán variar y modificar zonas comerciales como hasta ahora las hemos conocido".

Para el asesor inmobiliario Daniel Zampone, lo más recomendable es invertir en "las unidades de 1 y 2 ambientes apto profesional. Hoy es momento de construir o refaccionar, y también de entrar en una inversión de pozo para refugiar los pesos contra la inflación".

"La inversión en pozo, al ser en pesos y a un valor dolarizable, es aconsejable. Porque uno estaría invirtiendo pocos dólares para un bien que va a tener, de acá a un par de años, un valor en dólares que, entendemos todos, el mercado va a recuperar", remarca Luis Guido, director de la desarrolladora Grid SA (Grupo Idea Desarrollos).

Por supuesto, para invertir en pozo siempre hay que tener la precaución de entrar en proyectos de calidad, y gerenciados por empresas sólidas financieramente. "Este tipo de operaciones permiten generar un margen de rentabilidad, en tres años promedio, del 35% o incluso más", explica Gerardo Azcuy, director del la compañía de real estate que lleva su apellido.

Por eso, Miguel Ludmer, director de Interwin, invita a poner la mirada sobre Núñez, Palermo, Cañitas y Coghlan. "Son barrios en los que todavía hay alguna disponibilidad de terrenos, por lo que hay desarrolladores que están midiendo los valores para vender acorde a los nuevos costos que se proyectan, que son más baratos. Entonces, varios están dispuestos a ofrecer unidades más económicas."

Por su parte, Oscar Puebla asegura que hoy es el momento por optar por las casas. ¿Por qué? "Algunas se pueden comprar casi al valor del terreno, y el costo de la construcción es el más bajo en 20 años. En los barrios cerrados del AMBA se pueden conseguir casas en valores que no se volverán a repetir", concluye el arquitecto y corredor inmobiliario.