Casa propia, muy lejos: estos son los meses que hay que trabajar para comprar apenas 1 metro cuadrado
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El índice de salario real en términos de metros cuadrados reflejó en mayo una reducción del 40% para los departamentos nuevos y del 42% para los usados, de acuerdo al Informe del Mercado Inmobiliario e Índice de Salario Real que realiza el Instituto de Economía de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE).
Esta caída fue resultado de una fuerte reducción de las remuneraciones promedio en dólares de los trabajadores registrados del sector privado (-40,6%) y la leve reducción de los precios de las unidades nuevas (-1,1%).
De acuerdo al trabajo sobre los indicadores de mayo, el índice de salario real en términos de metros cuadrados presentó el valor más bajo desde que se comenzó a elaborar el índice: 35,9 para los departamentos nuevos y 36,9 para los usados.
En términos interanuales, el índice de salario real muestra una reducción del 40% para los departamentos nuevos y del 42% para los usados.
El promedio simple del precio de oferta del metro cuadrado para el conjunto de barrios relevados históricamente por UADE como Recoleta, Palermo, Belgrano y Nuñez, fue de u$s3.697 (-1,0%) para los departamentos nuevos y de u$s3.336 (+2,3%) para los usados.
Se necesitaron en promedio 6,67 salarios para adquirir un metro cuadrado de vivienda nueva y 5,87 para adquirir lo mismo de una vivienda usada, en los barrios relevados históricamente por UADE.
Los precios para el segmento "a estrenar" rondaron entre los u$s2.731 (Balvanera) y los u$s3.913 (Belgrano), mientras que para el segmento usados los valores oscilaron entre u$s2.242 (Balvanera) y los u$s3.474 (Palermo).
De esta manera, el comportamiento de estas variables implicó que, durante mayo, el salario haya podido comprar solo el 15% de un metro cuadrado nuevo en la zona norte de la Ciudad de Buenos Aires, proporción que es inferior a la registrada en igual mes de 2019, cuando alcanzó al 25%.
Los barrios con mayor demanda
La búsqueda de propiedades con espacios abiertos al aire libre se incrementó en los últimos meses por efecto de la cuarentena, y las zonas con mayor demanda en el área metropolitana son La Matanza, Tigre, Pilar y Morón, en el Gran Buenos Aires, mientras que en Ciudad son Caballito, Belgrano y Palermo, de acuerdo con fuentes del sector inmobiliario.
"Es un efecto cuarentena esto de que la gente trate de buscar propiedades con terrazas, espacios abiertos, balcones; en general las consultas que se ven están orientadas hacia unidades con espacios abiertos", dijo Mónica Chiaramonte, propietaria de MCH Broker Inmobiliario.
Señaló que "en general, la gente tiene decidido mudarse y va a priorizar en este momento tener un terreno, terraza o balcón, a cambio de quizás menos superficie cubierta; no le va a interesar tanto tener superficie cubierta como un espacio abierto, eso se ha priorizado en la mentalidad de la gente estos meses".
Chiaramonte sostuvo que "Palermo, Caballito, Belgrano son los barrios con edificios con balcón o terraza más solicitados".
Departamentos: se reavivó la demanda
De acuerdo con el último informe sobre Real State de Mercado Libre, al comienzo de la cuarentena se produjo una caída en búsquedas del 48%, pero a partir de abril se revirtió la situación y se generó un crecimiento de 56% en mayo y de 23,5% en junio.
"Asimismo, el contexto invitó a los bonaerenses a indagar nuevas propuestas inmobiliarias, revalorizando los espacios abiertos: hay un 42% de búsquedas de propiedades con espacio al aire libre, observando un aumento de 4 puntos porcentuales respecto al mismo período del año anterior", según el relevamiento de Mercado Libre.
El asesor inmobiliario Daniel Zampone explicó que "hay un antes y un después de la pandemia en nuestro mercado; uno de los principales puntos a destacar es cómo mira una persona común su próximo inmueble; se empezó a valorizar más la entrada de luz, la vista al río o a avenidas y, principalmente, los espacios al aire libre como por ejemplo el balcón terraza".
En tanto, el arquitecto y asesor inmobiliario Horacio Ludigliani aseguró que "ya son muchas las consultas para relocalizar viviendas en espacios más amplios y si es posible con algo de verde. Se incrementaron las búsquedas en barrios cerrados".
Según el informe de Mercado Libre, las zonas más buscadas en el AMBA son La Matanza, Tigre, Pilar, Morón y Palermo.
En el mercado de la compraventa de departamentos, realizando un análisis interanual en dólares, se observó una caída de precios del 4,5% en CABA y de 1% para el GBA; mientras que las casas en venta mostraron una caída más moderada, con una baja de 2% respecto del año pasado.
En el mercado de alquiler, el descenso llegó al 10% interanual, tanto en GBA como en CABA, pero si se analiza solo el primer semestre del 2020, se observa una suba del 5%.
¿A cuánto cotizan las propiedades en Zona Norte?
Si bien no hay sector que no esté siendo golpeado por la pandemia del coronavirus, el sector inmobiliario ya está sufriendo una caída desde hace dos años, y es por eso que con las tazas de venta tan bajas, se está haciendo una revisión de los valores.
A fines de junio se pudo conocer la evolución de los precios de los departamentos ubicados en la zona norte del conurbano bonaerense.
De acuerdo a un relevamiento del portal especializado Zonaprop, el precio promedio pretendido por propietarios de Zona Norte es:
- Para un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados es de 118.500 dólares
- Para un departamento de 3 ambientes y 70 m2 ronda los 165.900 dólares
De este modo, el precio promedio de un departamento de dos ambientes en Zona Norte es más alto que el de un tres ambientes en Zona Oeste-Sur, ya que en la primer región una unidad de 2 ambientes cotiza 118.000 dólares, mientras que en los municipios del oeste y sur bonaerense un departamento de 3 ambientes ronda los 116.000 dólares.
En lo que respecta al precio promedio por metro cuadrado, en Zona Norte se ubica en 2.368 dólares; mientras que en la Zona Oeste-Sur es de 1.751 dólares el metros cuadrado.
Precios de inmuebles por municipios
Por municipios, en Zona Norte se encuentran por encima del precio promedio las unidades ubicadas en los partidos de:
- Vicente López (2.790 dólares/m2)
- San Isidro (2.717 dólares/m2)
- San Fernando (2.707 dólares/m2)
- Tigre (2.404 dólares/m2).
Por debajo de la media están:
- Escobar (1.957 dólares/m2)
- Pilar (1.897 dólares m2)
- Malvinas Argentinas (1.721 dólares/m2)
- San Miguel (1.695 dólares/m2)
- General San Martín (1.628 dólares/ m2)
- José C. Paz (1.506 dólares/m2)
Cómo aprovechar la inversión
Ante la disparada del contado con liquidación y el dólar blue, gran cantidad de personas se plantean la posibilidad de aprovechar las divisas que tienen en cartera para pasarse a ladrillos o campos, ya que los precios de las propiedades tanto urbanas como rurales medidos en dólares son menores a los anteriores a la pandemia.
La cuestión es elegir adecuadamente, y conocer cuáles son los efectos impositivos en el impuesto al patrimonio futuro y qué sucede ante una eventual venta de dicho inmueble, dijo Santiago Sáenz Valiente, del estudio SSV & Asoc.
Lo primero, dado que se estará seguramente ante la titularidad de dos propiedades, en caso de ser ambas urbanas, será determinar cuál de ellas será la vivienda permanente, indicó Sáenz Valiente.
Para el especialista, seguramente convendrá trasladarse por ejemplo a la casa que había pensado adquirirse como vivienda de fin de semana, atento a las normas de valuación en el Impuesto a los Bienes personales y la situación ante el futuro impuesto por la venta.
Es que la vivienda adquirida quedaría registrada a su valor de adquisición, menos amortización, que seguramente tendrá una valuación bastante más elevada que aquella casa o departamento que tenía en su patrimonio desde hace varios años.
Hay que verificar, eso sí, dijo Sáenz Valiente, que el valor no supere $18 millones, hoy equivalentes a u$s257.000 a cotización oficial, pero cuyo valor efectivo sería, considerando la cotización del dólar MEP, de $28.270.000.
Si el valor fiscal es menor a esos $18 millones, siendo casa habitación quedar exenta del Impuesto a los Bienes Personales.
Y ante una futura venta, si se registra la propiedad adquirida como casa habitación, no tributará impuesto alguno ni siquiera el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), precisamente por su condición de habitación permanente, indicó Sáenz Valiente.
En caso de que no pueda registrarse como casa habitación, y quede inscripta como segunda propiedad, el inmueble adquirido quedará gravado por Bienes Personales al valor de la escritura más los gastos del escribano y otros, menos amortización, a la tasa del 1,25% para los bienes del país siendo un incremento relevante.
En cambio, para el inmueble que está en su patrimonio desde tiempo atrás, seguramente su valuación sería en función de la valuación fiscal 2017 actualizada por inflación.
Al momento de la venta, como este inmueble fue adquirido luego del 1 de enero de 2018, cuando cambió la ley, se pagará un impuesto cedular del 15%.
Se deberá comparar precio de venta en pesos, es decir de dólares por cotización oficial, con precio de costo en pesos según escritura también a cotización oficial si hubiese sido adquirido en dólares, aseveró Sáenz Valiente.
Y advirtió que, para que no se produzcan incongruencias en las declaraciones personales, la escritura se debe realizar en la misma moneda del dinero que está ahorrado por el contribuyente y fue destinado a la compra de esa propiedad.