Arrancan nuevos contratos de alquiler: alertan que dueños piden fuertes aumentos por "efecto ley"
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Los contratos de alquiler que se firmen a partir de este miércoles deberán contemplar nuevas condiciones como la extensión de tres años y la actualización anual sobre la base de un índice oficial, en base a las previsiones contempladas en la flamante Ley de Alquileres publicada en el Boletín Oficial.
"Casi la totalidad de la ley se puede implementar de manera práctica y directa. Esto significa que si mañana alguien va a firmar un nuevo contrato, se tiene que respetar el mínimo legal vigente, ajustes anuales y todo lo dispuesto sobre expensas, cargas y contribuciones", dijo el presidente de la Asociación de Defensa de Inquilinos, José Griselli.
Entre los nuevos beneficios para los inquilinos, la normativa dispone
- El aumento a 3 años del plazo de duración de los contratos
- Una indexación anual sobre la base de un coeficiente entre el Indice de Precios Al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), que deberá publicar periódicamente el Banco Central,
- La posibilidad de proponer dos garantías a elegir por el propietario.
- Asimismo, establece que las expensas extraordinarias y los impuestos que gravan a la propiedad, correrán por cuenta del propietario.
Otra condición será la obligación por parte de los propietarios de registrar los contratos en la AFIP, lo cual deberá ser reglamentado por el organismo oficial para detallar el modo y los plazos en que se realizará el trámite.
Griselli señaló que "es un buen avance, lo más trascendental es el plazo mínimo de 3 años, y que para todos aquellos que viven bajo el régimen de propiedad horizontal se determina por ley que quienes pagan expensas extraordinarias e impuestos de propiedad alcanzan al propietario, esto despeja un montón de dudas".
También destacó "el régimen de reparaciones urgentes y necesarias que las asume el propietario y en el caso de no hacerlo, está autorizado el inquilino a hacerlo a costa del propietario".
Sobre el índice de aumento que establecerá el Banco Central, dijo que "este régimen de ajuste, que deja de lado el esquema semestral que se aplicaba informalmente, será de carácter anual en base a un índice objetivo".
"Entendemos que esto va a despejar todo tipo de dudas para cuantificar un ajuste al momento que las partes se sienten a renegociar, no va a dejar margen de error y duda porque es un índice objetivo", remarcó Griselli.
Suben los precios de los alquileres
Para los propietarios, los puntos que más ruido hacen están vinculados con el mecanismo de indexación y con los plazos de los contratos.
"La persona a los 36 meses va a estar pagando muy bajo, entonces los propietarios quieren iniciar a precio alto, por eso hoy están subiendo los precios a un 40%, 45% más", señaló la vicepresidenta del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires, Marta Liotto..
Por su parte, Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, sostuvo que "lo que más preocupa son los tres años, hay mucha gente que no vende ahora porque el mercado no se mueve pero su intención es vender".
Acerca de los valores de los alquileres, Balayan dijo que "si se espera que se acelere la inflación, no creo que beneficie al inquilino; el mercado solo, sin ley ajustó por salario, porque vos podes pedir lo que querés pero si el interesado que viene gana por debajo de lo que pedís, los precios terminan bajando, por eso no estoy de acuerdo en poner una ley, el freno lo puso el salario de la gente".
El asesor inmobiliario Daniel Zampone afirmó a esta agencia que "muchos propietarios están en un stand by ya que están pensando si la inversión que hicieron en ese inmueble no lo pueden disponer por tres años; la primera reacción que vemos es negativa para lo que es la reactivación inmobiliaria".
Lo que más preocupa son los tres años, hay mucha gente que no vende ahora porque el mercado no se mueve pero su intención es vender.
En tanto José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, señaló que "las dudas fundamentales son en principio el índice de actualización y el tema de que los propietarios va a tratar de extremar la calificación del inquilino porque se enfrenta a un periodo más largo y mayor incertidumbre, por el indice de actualización; esto genera mayor inquietud del propietario".
Ley de alquileres: adaptación a los cambios
El presidente de Inquilinos Agrupados, Gervasio Muñoz, expresó en un comunicado que "a partir de mañana todos los contratos serán bajo la nueva ley; es un momento muy importante para 9 millones de inquilinos del país".
"Luego de 36 años cambiará la forma de alquilar en Argentina. Será más justa y deberemos exigir su cumplimiento", consideró Muñoz.
El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Alejandro Bennazar señaló que "junto con la Fundación de Estudios para Desarrollos Inmobiliarios y el Instituto de Capacitación Inmobiliaria estamos generando una capacitación para el sector y a partir de esas capacitaciones estamos ordenando todos los contratos a la nueva ley y tratar de implementar y acompañar en todo lo que sea transferencia de conocimiento hacia propietarios e inquilinos".
"Nos vamos a tener que manejar de manera virtual en algunos lugares por la cuarentena, en algunas jurisdicciones vamos a tener que cerrar o dejar de mostrar hasta nuevo aviso, pero estamos ya adaptados con elementos tecnológicos para ponernos en orden con todas las partes", señaló.
En este contexto, según informó Télam, el presidente de la Cámara de Propietarios, Enrique Abatti, dijo que "esta ley tiene algunos aspectos positivos y negativos, uno de los negativos es el intervencionismo del Estado en las relaciones entre particulares, eso en definitiva va a perjudicar a quienes se pretende beneficiar, o sea a los inquilinos, porque en la locación de viviendas va a restar unidades al mercado".
Abatti sostuvo que "un aspecto absolutamente negativo es que los grandes ausentes de esta ley son los incentivos fiscales con desgravación impositiva para los inversores para construir o refaccionar viviendas destinadas a alquiler".
Como dato positivo, observó que "los contratos que no son de vivienda, los comerciales, de oficina, de depósitos, tienen libertad absoluta con esto en la fijación del precio porque se eliminó la prohibición de indexar; ahora un contrato comercial se puede indexar por cualquier índice y con la periodicidad que acuerden las partes, o sea mensual, trimestral o anual".
Por último, en este marco, el Programa de Atención a Inquilinos de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires elaboró un modelo de contrato que podrá ser utilizado en todas las relaciones de alquiler de vivienda del país, a partir de la sanción definitiva de la Ley Nacional de Alquileres.