Crisis sin precedentes: comerciantes devuelven los locales a pesar de que se los ofrecen "gratis"
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La ausencia total de facturación que sufren múltiples comercios desde marzo a esta parte, sumada a una extensión permanente de la cuarentena que destierra cualquier atisbo de normalidad económica, ya alienta una ola de cierres definitivos en Capital Federal que en este contexto de coronavirus redunda en rescisiones de contratos de alquiler y devolución de locales.
El incremento de la tendencia fue confirmado a iProfesional por sendas fuentes de la comercialización del ladrillo, quienes expusieron que la vacancia se comenzó a disparar en simultáneo a un incremento en la cantidad de locaciones comerciales que con la reciente reactivación de las inmobiliarias comenzaron a salir a la oferta del mercado.
El parate económico derivado de la expansión del Covid-19 también viene alentando otras tendencias que, reconocen los agentes de la actividad, son resultado directo del dramático escenario.
Desde inquilinos que logran acuerdos para abonar el 50 por ciento del valor de los alquileres mensuales en dos partes -25 por ciento en el momento y el 25 por ciento restante en cuotas a determinar- hasta propietarios que dejan de exigir pagos hasta tanto concluya la cuarentena de forma completa, el escenario alienta soluciones y tratativas impensadas en otro momento.
Sin embargo, indicaron distintas voces interpeladas, también se multiplican los casos de comerciantes que, directamente, eligen devolver el local aun estando exceptuados de abonar el alquiler por sugerencia de los mismos propietarios.
El "ingreso cero" registrado desde marzo a esta parte, en combinación con una batería de impuestos que se deben seguir cubriendo y sumado a la obligación de cumplir con los sueldos si se dispone de empleados, representan un combo que hace insostenible la permanencia comercial más allá de exista acuerdo para discontinuar el pago por el uso de la locación.
"Sesenta días cerrados es mucho para la resistencia de muchos comerciantes. Hoy el escenario se divide fuerte entre los que solicitaron no abonar el alquiler mientras dure la cuarentena y aquellos que dijeron, directamente, que no podían seguir y eligieron avanzar con la rescisión de los contratos. Son los propietarios los que más proponen alternativas para que los inquilinos no se vayan y ni siquiera eso modifica el apremio económico que sufren muchos locales", dijo a iProfesional Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria homónima.
El experto comentó que la tendencia negativa en términos comerciales ya se hacía sentir previo al estallido del coronavirus, con actores que arribaron al inicio de 2020 funcionando al límite de la rentabilidad.
Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) su titular, Alejandro Bennazar, reconoció ante iProfesional que "se está empezando a ver la rescisión de contratos", aunque todavía prevalecen los acuerdos para blindar la continuidad de los inquilinos.
"La situación es difícil incluso para los que ahora pudieron volver a abrir. Están con un ritmo de ventas y funcionamiento del 40 por ciento en comparación con la etapa previa a la pandemia. Para los que no han regresado el pronóstico es muy duro", comentó.
"Todo lo que tiene que ver con turismo, gastronomía, espacios de esparcimiento, culturales, hasta las canchas de fútbol 5, son locaciones paralizadas. Entonces, la rescisión de alquileres es una consecuencia lógica del mismo escenario de freno. Nadie sabe cuándo volverá el comercio en su totalidad y esa incertidumbre empuja a muchos comerciantes a tomar la decisión definitiva de no volver a abrir", expresó.
Locales que pasan del alquiler a la venta
"La pandemia también viene dando como resultado una migración de los comerciantes a la modalidad de venta online. Y eso también promueve la rescisión de los contratos. O sea, lo que ocurre es que muchos comerciantes ya vendían muy poco con local a la calle y encontraron que pueden mantener ese mismo flujo pero operando desde sus casas, de forma online y haciendo entregas con delivery", explicó Migliorisi.
Esa misma migración fue la que funcionó como disparador de la tendencia a desocupar los locales. "Muchos comerciantes se preguntaron para qué seguir sosteniendo un local al que nadie entraba previo a la pandemia y que ahora quién sabe cuándo se podrá volver a abrir. A partir de esa lectura también empezaron a sumarse las rescisiones", agrega Migliorisi.
Pablo Bragarnik, experto de la red Century 21, comentó a este medio que la rescisión de contratos de alquiler "obedece a una realidad" y que, en el transcurso de los últimos 35 días, se duplicó la oferta de locales comerciales que dejaron de estar en situación de alquiler para directamente comenzar a publicitarse en los rubros de venta.
"Los locales alquilados ya venían con una rentabilidad muy baja y muchos propietarios en este tiempo de pandemia comenzaron a considerar que la mejor opción es ofrecerlos a la venta. Es una salida lógica si tomamos en cuenta que un local que se vacía, dado el escenario económico y sanitario, hoy por hoy no se vuelve a alquilar. En nuestro caso, desde que se intensificó la pandemia no volvimos a tener consultas de potenciales nuevos inquilinos", dijo a iProfesional.
Bragarnik expuso a las locaciones que hoy ocupan farmacias y supermercados como las únicas que operan con una rentabilidad elevada.
"La renegociación de los contratos y las condiciones, en las situaciones en las que se apuesta por una continuidad, son lo dominante. Ocurre que existen inquilinos que proponen atar el pago de alquiler a los resultados comerciales. La mayoría, en cambio, se compromete a pagar el 50 por ciento de lo acordado pero dividido en partes. Esto es, un 25 por ciento de ese monto en el momento y el 25 por ciento restante financiado en cuotas", precisó.
Vacancia fuerte en el corto plazo
Al margen de estos expertos, otras voces consultadas se pronunciaron respecto de la vacancia que viene originando el freno de la actividad comercial en esta parte de la Argentina.
"Vamos camino a un porcentaje de locales vacíos que podría alcanzar al 20 por ciento de los puntos disponibles en Capital Federal. Y ese sería un pronóstico positivo", dijo a iProfesional un analista del mercado de alquileres.
Miguel Altgelt, de la inmobiliaria homónima, dio por descontado que habrá un incremento fuerte de la vacancia y pronosticó, a la par, el fin de los contratos de alquiler en dólares.
"Ya veníamos con un 10 por ciento de los locales vacíos y luego ocurrió el arribo del coronavirus. A nivel mercado están los que cierran y entregan la llave y aquellos que intentan seguir adelante. Nos tocaron casos puntuales de cierres: maxikioscos, venta de muebles, incluso un comercio que ofrecía accesorios y filtros de agua", graficó.
El entrevistado anticipó que, como resultado del contexto sanitario y su consiguiente efecto negativo sobre la realidad económica del país, lo que viene es un escenario de alquileres comerciales sin modificaciones en los valores y con pesificación de aquellos contratos que hasta ahora rigen en dólares.
"Si el propietario quiere volver a alquilar, deberá hacerlo en pesos. Con la volatilidad del tipo de cambio es imposible pensar en otra moneda. En simultáneo, también se viene una discusión respecto de los valores porque hoy no hay precios de referencia. Lo que viene es una instancia imposible de pronosticar para el mercado pero con cambios rotundos respecto de la operatoria que conocíamos", pronosticó.