Qué hay que saber antes de sacar un crédito hipotecario

La decisión de comprar una vivienda muchas veces supera todo momento económico que puede vivir tanto un país como el mundo, debido a que tiene una estrecha relación con necesidades y urgencias personales. Por eso, es fundamental conocer qué se debe hacer antes de sacar un crédito hipotecario.

Es decir, previo a concurrir a un banco para solicitar un préstamo para comprar la casa propia, se deben cumplir una serie de requisitos, averiguar y pensar una serie de factores para saber si realmente se puede acceder a este tipo de líneas financieras.

A nivel contextual, no se puede ignorar que la crisis económica, la caída del poder adquisitivo de la clase media, el cepo cambiario de fines del año pasado, y ahora sumado el coronavirus, están impactando de lleno en la actividad inmobiliaria.

Esto se refleja en las cifras: según el último informe del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en enero pasado se realizaron 1.390 escrituras, una cantidad que bajó 31,4% respecto de enero de 2019 y un 57,4% respecto del mes anterior.

Pero a la hora de analizar cuántas de estas escrituras se realizaron mediante crédito hipotecario, surge que apenas 111 de las 1390 de las operaciones, es decir, apenas 8% del total, se efectuó mediante ese instrumento financiero.

Crédito hipotecario: qué saber antes de solicitarlo

Así las cosas, para aquellos que puedan acceder a adquirir su propia vivienda mediante un crédito hipotecario, fuentes consultadas por iProfesional recomiendan que se debe tener en cuenta una serie de factores indispensables, de forma previa, antes de concurrir a una entidad financiera.

Es que antes de apostar por una erogación de dinero mensual que puede extender hasta por décadas, se deben evaluar cuestiones de finanzas personales, como la capacidad de ahorro, los gastos mensuales y si se va a poder afrontar la cuota, entre otras.

Estos son algunos consejos:

1-Considerar el sueldo y evolución de los ingresos

Al margen que como punto de partida un solicitante de un crédito debe cumplir determinados requisitos técnicos, como por ejemplo, que el ratio cuota inicial/sueldo no debe superar el 30% del salario, es importante considerar la dinámica a lo largo de los años.

"En efecto, si por ejemplo se tiene un préstamo que ajusta por CER, es importante analizar la proyección de ingresos, y si estos podrán estar al menos a la par de la inflación", dice a iProfesional Roberto Geretto, economista y gerente de Finanzas del Banco CMF.

También agrega que no hay que olvidarse la apertura anual, en cuanto a la dinámica de los meses en que la cuota se va a ajustar, y cuándo el sueldo se va a ajustar por inflación.

"Por ejemplo, si la cuota se actualiza en enero por la inflación del año anterior, pero el sueldo recién en marzo, habrá tres meses donde la cuota va a pesar en mayor proporción sobre el sueldo", alerta Geretto.

Además, desde el Banco Ciudad acotan que la edad y los ingresos del solicitante influyen en el monto y plazo otorgados para el préstamo, ya que puede extenderse hasta 30 años.

2-"Spread" sobre inflación

Según este economista, se debe tener en cuenta que la tasa de los préstamos se formulan en tono a "CER X%".

Entonces, si se tiene un préstamo a CER 3%, con una inflación anual del 40%, la tasa a pagar será del 43%.

"En este caso, no hay grandes diferencias significativas entre la inflación y la tasa del préstamo. Pero supongamos que la inflación baja al 1% (algo difícil de pensar en Argentina), entonces la tasa del préstamo será del 4%, es decir, 3 veces más que la inflación. En este caso, el spread del " 3%" sobre la inflación gana relevancia", ejemplifica Geretto.

En promedio, con datos actuales, a febrero de este año, el spread sobre CER promedio del mercado es casi del 7,3%.

3-Tener cuidado a la dinámica del tipo de cambio

Dado que los inmuebles en Argentina están valuados en dólares, en épocas donde el tipo de cambio está "atrasado" (léase, tipo de cambio real bajo), los inmuebles son más accesibles, facilitando el acceso a los mismos vía un préstamo hipotecario.

"Pero cuando el tipo de cambio real vuelve a su nivel de equilibrio, es decir, salta el valor del dólar y la inflación es mayor al aumento salarial, la cuota de los préstamos pasa a pesar más sobre el ingreso", alerta Geretto.

A modo de ejemplo, el año pasado los sueldos del sector privado registrado aumentaron un 44%, según el INDEC, mientras que la inflación fue del 54%.

"Claramente, las cuotas de los préstamos ajustados por inflación ahora representan una mayor proporción del sueldo. De ese modo, el consejo es que cuando el tipo de cambio real es bajo, traten de adquirir la vivienda con el máximo porcentaje de capital propio posible (y menos financiado)", recomienda Geretto.

4- No caer en la relación lineal "sueldo vs inflación"

Si bien es de público conocimiento que el año pasado los sueldos han perdido poder adquisitivo contra la inflación, y los préstamos ajustados por dicha variable son "más pesados", "esto está lejos de implicar que no sean convenientes", sugiere el economista.

En primer lugar, un préstamo hipotecario es un producto a largo plazo, por los que habrá años en que el sueldo esté por encima o debajo de la inflación. "Lo más relevante es la proyección de ingresos versus inflación a lo largo del tiempo", dice Geretto.

En segundo lugar, se debe tener en cuenta que se está adquiriendo un bien valuado en dólares. Por tanto, si como ocurrió el año pasado el dólar salta casi un 60% y la inflación fue 54%, el aumento del valor del inmueble ha superado al de la cuota.

En tercer lugar, también hay que considerar la "letra chica", en torno a que se contempla cuando la cuota gana peso respecto al sueldo, donde una modalidad es aumentar el plazo del préstamo para que no se vea afectado el poder adquisitivo de los compradores.

5- Contexto económico

"La instabilidad macro de Argentina no crea un contexto propicio para un aumento en el grado de bancarización y así como para otorgar préstamos hipotecarios. Principalmente, el riesgo inflacionario hace que tanto bancos como individuos entiendan que dicho riesgo es significativo y difícil de afrontar", recomienda Geretto.

De ese modo, el stock de préstamos hipotecarios en 2019 aumentó sólo un 2%, muy por debajo de la inflación. De hecho, el stock actual en torno a los $213 mil millones (en torno al 1% del total de los fondos) es muy inferior al promedio de América Latina, donde se destaca Chile, con alrededor al 20% del total del sistema.

"Los hipotecarios UVA están muy golpeados como consecuencia de la suba de la inflación y la inseguridad jurídica, tanto para el tomador como para los bancos que prestan. A tasa fija, todavía no estamos ni a niveles lógicos para préstamos largos y el contexto de precios/devaluación impide las operaciones", resumen el panorama desde un banco líder privado a iProfesional.

Requisitos para tramitar crédito hipotecario

Más allá de los conceptos mencionados, antes de tramitar un crédito hipotecario primero se debe averiguar en el sitio web de la entidad la información de la línea hipotecaria que ofrece el banco que es más adecuada a cada caso.

"Se debe consultar de acuerdo a sus ingresos y gastos la calificación crediticia que se tiene para saber con qué monto puede disponer para el crédito. La misma es fundamental", indican desde Banco Ciudad.

En el último tiempo se han impulsado los créditos UVA, que es la Unidad de Valor Adquisitivo, que se actualiza diariamente por "CER" (inflación), y su valor es informado por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).

Según información oficial, estos créditos están destinados a personas en actividad laboral (en relación de dependencia o contratados, autónomos y monotributistas), jubilados y/o pensionados y ex combatientes de las Islas Malvinas beneficiarios de la pensión vitalicia de guerra.

Una de las condiciones solicitadas para acceder a estos créditos es tramitar primero el "Informe de Titularidad de Dominio", que se realiza en el Registro de Propiedad Inmueble, para demostrar que no se posee otras propiedades.

En el siguiente cuadro se puede observar cómo hacer este trámite:

Asimismo, se deben presentar en los bancos una serie de papeles y documentación referidas tanto del propio comprador del bien como también del inmueble que se desea adquirir.

En cuanto a la documentación personal y de ingresos, se debe presentar:

Requisitos inmuebles para obtener crédito hipotecario

En cuanto a los requisitos que se vinculan con el inmueble que se desea adquirir en un crédito hipotecario, se pueden resumir en el siguiente cuadro:

Los desafíos y el contexto local e internacional son complejos, pero aquél que pueda acceder a su propia vivienda, tiene los principales pasos a seguir para poder obtener un crédito hipotecario.-