Ladrillo en crisis: ya hay rebajas de 20% y se complica la venta de departamentos "a estrenar"

El parate económico, sumado a los problemas para consolidera el crédito, siguen impidiendo una recuperación sustentable en el ámbito inmobiliario. Y esto se potencia en un contexto en el que las elecciones suman incertidumbre. 

Como consecuencia de estas variables, expertos y empresarios del sector marcan que la demanda se está viendo muy golpeada. Así, se está dando un fenómeno que hace tiempo no sucedía: cada vez más viviendas están negociándose con fuertes rebajas respecto de los valores que se manejaban el año pasado, las cuales pueden llegar, en casos puntuales, al 20%. 

Palermo, Belgrano, Villa Urquiza, Núñez, incluso Recoleta, son algunos de los barrios porteños en los que se están dando fuertes negociaciones entre propietarios que no quieren reducir el precio y compradores que no están dispuestos a convalidar las cifras que se están pidiendo. Sin embargo, la pulseada la vienen ganando, cada vez más, quienes llegan con billetes en mano. 

La tendencia, indicaron a iProfesional diversos analistas, se intensifica en zonas del sur de la Ciudad, tales como Parque de los Patricios o Barracas.

"La baja se viene dando desde hace un año, lo que ocurre ahora es que más propietarios están sincerando los precios. Muchos estaban con valores de 2017 y hoy el mercado no quiere pagar eso. Dependiendo el barrio, hay rebajas de hasta el 20%. Por supuesto, hablando en valores de cierre de la operación. En Palermo, por ejemplo, pasa mucho con los monoambientes", aseguró a este medio Ariel Champanier, titular de RE/MAX Premium.

El ejecutivo sostuvo que la depreciación del ladrillo alcanza también a las unidades de dos y tres ambientes, más allá del barrio en el que esté situada la unidad.

"En algunas áreas se ha dado incluso una sobreoferta de unidades y eso terminó empujando hacia abajo los precios. Hoy, para vender, la mayoría de los propietarios tienen en cuenta que hay que estar abiertos a negociar", añadió.

Desde Altgelt Negocios Inmobiliarios su vicepresidente, Francisco Altgelt, sostuvo ante iProfesional que "los precios ya muestran una baja desde hace tiempo", y especificó que las unidades donde más se está peleando la cotización son en general "departamentos con expensas muy elevadas y con gastos mensuales muy fuertes en ABL y servicios".

"Hoy tenemos un número mayor de tasaciones en comparación con lo que sucedía meses atrás", precisó.

Lo nuevo se mueve poco

A la par de la rebaja en los precios, en el mercado inmobiliario hay un factor que preocupa: no se observa tanto movimiento en las unidades a estrenar. Desarrolladores y agentes de ventas reconocen que se multiplican los departamentos recién terminados que no encuentran destinatario.

Darío López es socio de Arquitectónika y en diálogo con iProfesional expuso las dificultades que enfrentan quienes salen a comercializar proyectos nuevos. "No hay mucha demanda. Lo relevante de estos últimos meses ha sido el incremento en la búsqueda de unidades para alquilar y nada más. Casi no hay gente que compre con crédito. Por eso es que estamos viendo que hay un stock de unidades a estrenar cada vez más grande", dijo.

A raíz de este escenario, los valores de las unidades a estrenar también muestran caídas, según López.

"Colegiales, Belgrano, Villa Urquiza, Palermo y Belgrano, son zonas donde el valor del metro cuadrado terminado pasó a 3.200 o 3.300 dólares. Hace algo más de un año cotizaba a 3.500. El inconveniente adicional es que en el contexto actual, los inversores suelen esperar a la venta de la unidad para apalancar una siguiente obra. Como eso no ocurre, no surgen nuevos emprendimientos", explicó.

El desarrollador sostuvo que en determinadas puntos de la Ciudad de Buenos Aires, directamente no hay consultas de precios. "En Barracas o Parque de los Patricios no hay propuestas de compra. Directamente no hay acceso a nueva vivienda. A nivel desarrollo el mal momento es evidente: en nuestro caso, lo que hicimos fue terminar con un proyecto con el que ya veníamos desde el año pasado y todo lo que veníamos planificando recién es para 2020", dijo.

López comentó que incluso la alternativa de destinar las unidades nuevas al alquiler tampoco resulta una salida oportuna para los inversores. La rentabilidad anual, aseguró, se encuentra en uno de sus peores niveles en años.

"En zonas como el corredor Norte, por ejemplo, los departamentos con amenities y que son relativamente accesibles en términos de expensas están generando una renta anual del 4 por ciento. La histórica para un punto así es de al menos un 6 por ciento. Hoy el indicador anual es el peor de los últimos cuatro años", detalló.

Champanier, de RE/MAX Premium, comentó al respecto que las expectativas de salida a la venta de los inversores no se condicen en absoluto con lo proyectado por los desarrolladores al momento de activar las obras ahora terminadas.

"Ni siquiera los monoambientes están teniendo salida en el caso de las unidades nuevas. Para quien está buscando un departamento como inversión, hoy quizás le convenga más entrar en un proyecto nuevo, desde el pozo, que adquirir algo ya concluido. Los costos de construcción bajaron mucho en dólares", aseguró.

"En el mercado hay quienes confían en que el mercado se terminará de reactivar una vez que exista mayor certidumbre política. En nuestro caso, pensamos que recién en 2020 habrá una mejora en el precio de los inmuebles. Por supuesto que todo dependerá también de lo que ocurra con el dólar", confesó.

Compás de espera

José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, reconoció que existen "ofertas" producto de la quietud que predomina en la compraventa aunque destacó que aún se está muy lejos de llegar a una caída fuerte y generalizada de los valores.

"Hay casos y se están dando operaciones con precios hasta un 20 por ciento por debajo de los valores de publicación, pero el promedio general en la Ciudad todavía no marca una baja tan impactante. Lo real es que las potenciales transacciones hoy se negocian con valores hacia abajo y todo se negocia mucho porque no hay apuro", dijo a iProfesional.

Rozados coincidió en las dificultades que atraviesan los proyectos "a estrenar" y vinculó la situación a la pérdida de herramientas de crédito y la pausa como consecuencia del período electoral.

"Hay una incertidumbre electoral que pesa mucho y eso hace que quienes pueden comprar no definan todavía qué es lo que harán. Prefieren aguardar cuatro, seis meses, hasta tener el panorama un poco más claro. Quien tiene el capital espera mientras que el que compraba con crédito ya no está más: todo eso se combina para complicar la compraventa en general", concluyó.

Según un informe elaborado por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, la cantidad de escrituras registradas en junio en la Ciudad alcanzó a 2.695 unidades, con una caída del 41,8 por ciento en relación al año pasado.

Incluso el monto total en moneda local involucrado cayó respecto de un año atrás, sumando este año $13.997 millones, con una baja del 25,4 por ciento con respecto a junio de 2018.

Junio representó el décimo tercer mes consecutivo con caída en la medición interanual. Si se compara la totalidad de compraventas en el primer semestre de este año contra la cifra registrada en igual período de 2018, la baja llega al 50%.