La "grieta" inmobiliaria: ante el desplome de ventas, un sector propicia fuerte baja de precios

La grieta avanza y, en sus diferentes formas, se mete en cada vez más sectores. Ahora es el inmobiliario el segmento sobre el que se comenzaron a hacer notorias las diferencias entre dos sectores que empiezan a tener posturas antagónicas.

El factor que comenzó a generar encontronazos en esta rama de actividad es el pobre nivel de ventas que, a lo largo del último año, ya registra un derrumbe cercano al 50%.

El gran punto de conflicto que surge ante esto –y que divide las aguas en el negocio de los ladrillos- es si ante la incesante caída se deben bajar los precios de los inmuebles o si los mismos deben manterse. 

Según pudo reconstruir iProfesional, los sectores enfrentados son, por un lado, las grandes entidades que representan a las inmobiliarias, y por el otro, un grupo de agentes que, poco a poco, comienzan a levantar su voz y suman adeptos día a día.

Quienes integran el primer grupo advierten que el valor de las viviendas de alguna forma debe acompañar los movimientos inflacionarios. Y agregan que los inmuebles se deben mantener como un resguardo de valor para los propietarios.

"Históricamente esto siempre fue así. Salvo casos excepcionales, lo común y lo ideal es que las viviendas se revaloricen con el tiempo y conforme a los movimientos de la inflación. Con esto no quiero decir que los precios tienen que subir al mismo ritmo que ese índice, pero sí que debe haber un acompañamiento", sostuvo a iProfesional un alto directivo de una de las cámaras inmobiliarias.

Cabe destacar que, según un relevamiento de Reporte Inmobiliario, esto es lo que está ocurriendo en general en el ámbito porteño: "Lejos de lo que indicaría cualquier análisis desde la lógica económica del funcionamiento de los mercados, los valores de publicación de los departamentos en la ciudad de Buenos Aires no sólo no bajan frente a la fuerte contracción de la demanda sino que, por el contrario, de la comparación interanual surge un leve incremento de los valores". 

En dólares, el precio promedio del metro cuadrado para unidades de 1 ambiente se incrementó casi 1,4% el último año, mientras que para un dos ambientes la suba promedió el 3%. 

Lógicamente la contrapartida es la acumulación de oferta que no es asimilada por el mercado y que engrosa mes a mes el número de stock sin vender", agregó la consultora. 

En efecto: según el relevamiento, en los últimos doce meses se sumaron 6.780 unidades sin comercializar, un salto del 45%. 

Frente a este panorama, crecen las voces de empresarios que están convencidos que este escenario lo único que se hace es poner sobre el sector un pie todavía más pesado, complicando su capacidad de venta, especialmente luego de un sal

Marcelo Di Mitrio, director de la inmobiliaria que lleva su apellido, es uno de los que forma parte de este sector, y no duda en mostrar su postura: "En el contexto en el que vivimos hoy, hablar y propiciar la suba de precios es inentendible. Las ventas no hacen más que desplomarse y, mientras tanto,algunos no entienden que un crecimiento de las cotizaciones no hace más que empeorar la situación". 

Tironeo por los valores

¿Cuánto se deberían mover los precios, para arriba o para abajo, según la postura de cada uno? Quienes apuestan a no retocar valores no hablan de cifras precisas, pero entienden que en un contexto de crisis, el ladrillo debe mantenerse como firme reserva de valor, más allá del salto del dólar. 

Armando Pepe, titular del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba), es uno de los que no propicia una reducción de las pretensiones.

"Los precios actuales son los mismos que los de 2018 y no van a variar durante 2019. Será para todo el mercado igual, dependerá solo del nivel de necesidad del vendedor. Para pensar en bajar precios tenemos que estar en una situación similar a la de 2001, donde había gente que no podía hacer frente a sus hipotecas en dólares y entonces debía reducir muchísimo sus pretensiones para pagar esas deudas. Pero en este momento los propietarios en general no acumulan deudas en dólares y entonces los precios se fijan por la ley de oferta y demanda", explica Pepe.

Entre los que pugnan por una baja están los agentes inmobiliarios que saben que no sólo se trata de una determinación que pueden tomar por cuenta propia, sino que deben realizar una tarea de "concientización" ante los propietarios, que muchas veces no ven con buenos ojos la idea de reducir sus pretensiones.

"En muchas ocasiones sabemos que los valores a los que nos piden publicar una propiedad son imposibles luego para vender. No tiene sentido estar convalidando algo que después no va a prosperar", sostiene Di Mitrio.

En estos casos, confía, esta situación se da debido a que muchas inmobiliarias toman esta postura con el objetivo de sumar propiedades a su cartera de clientes, incluso ante la posibilidad de que el precio final no sea el acordado con el vendedor. Pero, además, influye mucho "la historia" del mercado inmobiliario, donde los ladrillos siempre fueron un refugio seguro para propietarios e inversores.

"Si convalidamos cualquier valor –continuó- es imposible que los precios se acomoden a la realidad. No podemos pretender que el mercado reacciones en un mercado en el que, además, tampoco hay créditos".

Desde Reporte Inmobiliario indicaron que quienes intervienen en este mercado deberán asumir que no se achicará el stock a estos valores "o bien trabajar decididamente en depurar la oferta reduciendo su número a solo aquella que esté dispuesta a ser flexible en el precio. La realidad demuestra que esta última tarea o está siendo postergada o bien no está siendo realizada eficazmente". 

Números bajo la lupa

El último trabajo divulgado por el Colegio de Escribanos de Capital Federal revela que, durante febrero, el valor promedio de las transacciones tocó los $4.451.801, lo que representa un alza del 52,6% anual. Mientras tanto, si se lo mide en dólares, la media fue de u$s112.846, lo que implicó una caída del -12% interanual. 

¿Este último dato tiene que ver específicamente con que los inmuebles se estén abaratando? No. y aquí se deben analizar dos cuestiones. Por un lado obedece a que, por lo general, a la hora de escriturar las partes acuerdan hacerlo por un valor bastante inferior al que realmente se pagó, una forma de tener luego que desembolsar menos en concepto de impuestos varios. Y esto se habría profundizando en un contexto de crisis. 

Por el otro que, salvo en segmentos muy específicos en los que no es necesaria la ayuda de un crédito hipotecario, por una cuestión netamente de poder adquisitivo las viviendas de mayor valor hoy son las que más complicaciones presentan para ser vendidas.

De hecho, el mencionado análisis de Reporte Inmobiliario indica que la de cotización en dólares del m2 en Buenos Aires aumentó casi un 2% en divisas en un año. 

Carteles de "se vende" que no se bajan

Según explican los especialistas, las viviendas de hasta tres ambientes son aquellas que hoy cuentan con mayores adeptos y las que, dentro de las pobres posibilidades que tiene el mercado, mejor movimiento muestran.

Sin embargo, esta tendencia se comienza a achicar debido a la casi extinción de las transacciones con crédito hipotecario. Y, ante la imposibilidad de que en algunos barrios se registre una baja de valores, las ventas en algunas inmobiliarias es prácticamente nula.

De hecho, según Reporte Inmobiliario, entre abril del año pasado y este se sumaron a la oferta casi 2.500 departamentos usados de 3 ambientes en Ciudad de Buenos Aires.

El resultado de esta situación es el cada vez más frecuente regateo. Actualmente muchos interesados en comprar una vivienda llegan a las inmobiliarias con una contraoferta que puede tocar el 20% del valor publicado. Estas rebajas casi nunca son aceptadas, aunque sí se observan descuentos. 

José Rozados, de la consultora Reporte Inmobiliario, habla de esta situación y dice que muchas de las ofertas que se publican son "ficticias", debido a que se trata de precios que tanto propietarios como inmobiliarias creen difícil alcanzar. Incluso, sostiene que los valores que se observan hoy están por encima de los que se registraban en el último cuatrimestre del año pasado, dejando a la vista que no se da una baja en los precios

Para quienes propician un reacomodamiento del sector en momentos de ventas muy flojas, el hecho de que hoy haya tanto lugar para las negociaciones muestra que lo que se pide hoy por un inmueble "no tiene nada que ver con la realidad que vivimos".

Incluso, resaltan que el descuento que convalidan algunos propietarios igualmente no es suficiente para dinamizar el mercado.

"Tenemos que partir de una base seria. Publicamos cualquier precio, total después lo bajamos. Estamos en un momento complejo; no podemos convalidar precios porque sí. Si luego hay lugar para el regateo, es válido y pasa en muchos ámbitos. Pero tenemos que partir de bases más acordes a estos tiempos", se queja Di Mitrio.

El mercado inmobiliario no levanta cabeza y las ventas no dejan de mostrar signos negativos. Mientras tanto, la grieta por los precios en el sector se hace cada vez más amplia y comienza a generar encontronazos entre los principales actores del sector.