Mercado inmobiliario en crisis: en 2018 se vendió un 10% menos y apenas se concretaron 13.000 créditos hipotecarios

El sector inmobiliario lo anticipó apenas se comenzaron a observar los primeros sacudones. Los actores principales de este negocio advirtieron que el panorama que se vivía era grave, y bastante antes de que finalizara el año dijeron que 2018 ya estaba perdido.

El golpe que significó para el sector la virtual desaparición de los créditos hipotecarios UVA fue demasiado fuerte, a tal punto que nunca se pudo recuperar de esta situación. Algunos agentes inmobiliarios, incluso, ilustran con crudeza lo que significó este cambio abrupto de escenario. “Vegetamos durante casi todo el segundo semestre del año”, afirman sin dudar.

De acuerdo con algunas previsiones privadas a las que tuvo acceso iProfesional, el año pasado habría cerrado con un total cercano a las 55.000 operaciones, una caída superior al 10%, teniendo en cuenta que en 2017 se habían concretado 63.382 transacciones.

Este descenso es similar al que se había registrado para el período enero-noviembre de 2018. En comparación con igual lapso de 2018, se obtuvo una baja del 11%.

“En algún momento nos hicimos la ilusión de que sería un año en el que hasta se podría marcar algún récord, pero evidentemente nos equivocamos y por mucho. Pero a favor de quienes teníamos esa postura, es justo decir que era imposible pensar que ocurriera lo que ocurrió con la debacle de los UVA. Mientras funcionaron fueron el gran motor, pero en cuanto cayeron lo sentimos muy fuerte”, precisa uno de los especialistas consultados.

Esa buena perspectiva que se había apoderado del sector no duró mucho. Poco antes de que arrancara el segundo semestre del año pasado, la burbuja de los préstamos hipotecarios se comenzó a desinflar, y con ellos las esperanzas de los inmobiliarios de concretar un buen 2018.

Si se toman en cuenta los datos que se difundieron oficialmente para los primeros seis meses del año pasado, se observa que más de la mitad de las operaciones de compra-venta de inmuebles en Capital Federal se realizó en ese período. Entre enero y junio se cerraron 31.078 transacciones. Para el primer cuatrimestre, incluso, se dio un crecimiento del 40% contra el mismo período de 2017.

Ya en la segunda mitad, con los créditos UVA en franca decadencia, la historia cambió, y el segundo semestre pasó a ser una pesadilla. Entre julio y diciembre las ventas apenas totalizaron 23.900, una clara muestra del cambio de tendencia entre un semestre y otro.

“Si no hubiera sido por el muy buen semestre que tuvimos el año pasado, sin dudas hubiera sido un año todavía más complejo del que vivimos”, dice un consultor inmobiliario.

Como advirtieron los especialistas, el gran “culpable” de esta situación fue la desaparición paulatina de los créditos hipotecarios UVA. Así como su ingreso al mercado representó un motor que desde hace años no existía, su debacle generó un efecto totalmente contrario.

Aquí también se da una caída notoria. La participación del financiamiento bancario tiene una participación cada vez más pobre en este negocio. De las cerca de 55.000 operaciones que se cerraron el año pasado, apenas unas 13.000 se dieron con apalancamiento bancario mediante.

En este renglón, cabe destacar que en 2017 la situación era algo mejor. Por aquel entonces se totalizaron 16.500 transacciones vía créditos hipotecarios, pero con 63.382 escrituras firmadas.

Así, las cifras de noviembre y diciembre en cuanto al comportamiento de los créditos hipotecarios explican muy bien la realidad del sector.

En noviembre pasado las operaciones con dinero proveniente de los bancos habían sumado 273, sobre 3.689 compras concretadas. En diciembre la tendencia fue muy similar: poco más de 300 transacciones apalancadas por entidades bancarias, sobre cerca de 4500 operaciones.

Y si la comparación se realiza en baso a lo ocurrido en el último mes del año pasado la comparación es realmente fuerte. Allí se habían cerrado nada menos que 2300 compras con financiamiento de algún banco, demasiado lejos de las cifras actuales.

Pese al mal año que le tocó vivir al negocio de los ladrillos, si se observan las cerca de 55 transacciones con las que se cerró 2018, se podrá analizar que, más allá del muy flojo segundo semestre, el año en sí no está entre los peores. Esto, siempre tomando como referencia los datos divulgados en su oportunidad por el Colegio de Escribanos de Buenos Aires.

• En 2009 se vendieron en Capital Federal 51.666 inmuebles
• En 2010 creció hasta las 62.278
• En 2011 volvió a mostrar un repunta y se concretaron 64.031 transacciones
• En 2012 se produjo la primera de una serie de fuertes caídas, y el nivel de ventas bajó hasta las 46.625 unidades.
• En 2013 esa tendencia se profundizó hasta tocar las 35.956 operaciones.
• En 2014 se marcó una nueva caída, en este caso hasta las 33.694 ventas.
• En 2015 comenzó el repunte y se totalizaron 37.781 transacciones.
• En 2016 subió hasta las 44.976
• En 2017 pegó un salto muy importante y alcanzó las 63.382 ventas
• En 208, y luego tres años consecutivos de mejoras, el nivel de compra-venta se volvió a desplomar, en este caso hasta las cerca de 55.000 escrituras, según las previsiones del mercado.

“De esta forma se corta un período de tres años en los que se venían registrando buenos niveles de transacciones. El año pasado tuvimos la expectativa de que esto no iba a ocurrir; la aparición de los créditos UVA fue clave, pero apenas las cosas se comenzaron a complicar el sueño se nos terminó”, sostiene Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria.

“Como para no ver todo tan negativo –continúa el especialista- tenemos que estar agradecidos porque al menos tuvimos un buen primer semestre. Sino realmente las cifras anuales del año pasado hubieran sido catastróficas”.

Los números que se habían dado a conocer en noviembre último ya hacían prever que 2018 no tendría un final demasiado feliz. En el anteúltimo mes del año la compraventa de inmuebles había registrado un descenso nada menos que del 45,8% en comparación con el mismo lapso de 2017, con un total de 3.689 escrituras concretadas.

En comparación con octubre del año pasado, en cambio, la tendencia fue más positiva y arrojó un avance del 0,5 por ciento.

El comportamiento de las hipotecas, por su parte, también fue demoledor para este negocio. Totalizaron apenas 273 casos, nada menos que un 87,4%menos que los registros de un año antes. Representaron el 7,4% del total, frente al 32% que se había marcado un año antes.

En apenas siete meses se registró –siempre tomando como parámetro noviembre del año pasado- una reducción de casi el 88% de las escrituras con crédito.

El primer cuatrimestre del año pasado había arrancado con una suba de 37% respecto del mismo período de 2017, pero a partir de octubre el consolidado comenzó a dar negativo.