"No se alquila": dueños retiran inmuebles por baja rentabilidad y el temor a la nueva ley

La baja rentabilidad que los propietarios aseguran les ofrece el alquiler de sus inmuebles, sumado al descontento que genera el intento del Gobierno por regular ese mercado, ya han comenzado a alterar el escenario.

Muchos de los dueños que desde hace tiempo volcaron sus propiedades al mercado locativo "de familia", están redirigiendo su mirada hacia otro segmento, motivados por dos objetivos centrales:

1. Por un lado, lograr un mayor rendimiento del inmueble. Argumentan que hoy día apenas supera el 3% anual, por lejos el más reducido de los últimos tres años.

"Son índices que no pueden sostenerse y hace que muchos propietarios no estén interesados. Estamos en el nivel histórico más bajo desde hace mucho tiempo", afirma uno de los principales operadores inmobiliarios.

De acuerdo con un relevamiento de la consultora inmobiliaria Properati, la renta promedio a mediados de año era del 3,8%. Y, lejos de mejorar, fuentes consultadas por iProfesional aseguran que decreció al 3% actual.

2. El otro factor que lleva a los dueños a pensar en un cambio de rumbo es la regulación al mercado de los alquileres impulsada por el Gobierno, que ya avanza en el Congreso.

Los propietarios no quieren saber nada con que el Estado se meta de lleno en su negocio.

Primero, porque entienden que las reglas que se intentan imponer serán perjudiciales para ellos, justo en momentos en que las ganancias de un alquiler resultan escasas.

Por otro lado, uno de los puntos que plantea la nueva ley es la obligación de blanquear las operaciones, algo que muchos prefieren evitar.

Ante esta nueva situación, comienzan a mirar otras opciones de negocios.

Es que la ley que se impulsa hace foco sólo en los inmuebles destinados a vivienda. Así, buscan variantes para esquivar el nuevo marco legal:

1. La venta: es la primera opción que aparece, sobre todo entre quienes tienen más de una unidad y ven más conveniente vender para volcar ese dinero a otro tipo de negocio.

2. Alquiler temporario: a priori, no está alcanzado por la iniciativa oficial. Ofrece una rentabilidad anual que, dependiendo de la zona y del índice de ocupación, puede llegar a ser del doble.

3. Aptos profesionales: este tipo de uso tampoco está contemplados en la legislación a debatir. Sin ser un gran negocio, otorga una rentabilidad algo superior a la de un alquiler tradicional.

Referentes inmobiliarios aseguran que muchos propietarios "le tienen pánico" a la nueva ley, y esto hará que muchos desistan de permanecer en el segmento de la renta familiar.

Jorge Toselli es el titular de JT Inmobiliaria, ilustra el momento por el que atraviesa este negocio: "Se ve muy claramente el retroceso en cuanto a la oferta de inmuebles en alquiler".

"Hasta no hace mucho tenía cerca de 15 propiedades para ofrecer; ahora me quedaron unas cuatro. Es difícil trabajar de este modo", se queja.

"Uno trata de convencer a los dueños de que mantengan sus inmuebles en el segmento de renta, pero es imposible no entenderlos. La rentabilidad ahora es aún más baja que antes y encima se viene la regulación", afirma Toselli.

Federico López Castromil, a cargo de la inmobiliaria que lleva su nombre y directivo de la CIA, coincide: "Cayó la cantidad de propiedades en alquiler por la baja rentabilidad que ofrecen. Para peor, se viene una norma que regulará este mercado".

El proyecto que impulsa el Gobierno

El debate se reactivó tras el pedido del presidente Mauricio Macri y podría llegar al recinto después del tratamiento del Presupuesto 2019. La iniciativa incluye varios puntos clave que cambiarán la realidad del mercado: 

1. Aumentos: es uno de los puntos centrales del texto. Los mismos serán semestrales y se ajustarán respondiendo a la inflación y los salarios. Dicho ajuste se realizará tomando un índice conformado por el índice de precios al consumidor (IPC) y el coeficiente de variación salarial (CVS), que elabora el Indec. 

2. Expensas: aquellos gastos vinculados al uso habitual de la vivienda están a cargo del inquilino, es decir, el pago de servicios y las expensas comunes. Las expensas extraordinarias, en cambio, estarán a cargo del propietario. 

3. Requisitos: si el destino es habitacional, no puede requerirse del inquilino ni el pago de alquileres anticipados ni tampoco depósitos de garantía por una cantidad superior al importe equivalente a un mes de alquiler. Además, el depósito será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación. Ese reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble.

4. Comisiones: si interviene una inmobiliaria, las comisiones por los servicios prestados deberán ser abonadas por el locador y no podrán superar los máximos establecidos en cada jurisdicción. Cuando la inmobiliaria participe en la renovación del contrato, los honorarios no podrán superar el valor de medio mes de alquiler.  

5. Plazos: si el contrato carece de plazo expreso y determinado mayor, se considerará que fue celebrado por un plazo mínimo de tres años en locaciones destinadas a vivienda y de dos años para cualquier otro destino. Con este cambio se busca aliviar a las familias que, frente a las subas solicitadas a la hora de renovar un contrato, se ven obligadas a tener que salir a buscar otra propiedad cada dos años.

6. Garantías: se exhorta a los propietarios a aceptar como variante garantía real, un aval bancario, seguros de caución, garantía personal con certificado de ingresos o de fianza. 

La "muralla" de las ventas

Muchos de quines buscan nuevos rumbos para su inmueble se tientan directamente por la venta. Sin embargo, los especialistas sostienen que aquí también se encuentran complicaciones.

"No es fácil. Algunos pueden demorar hasta cuatro meses para cerrar una operación. El panorama es complejo porque aquellos que optan por salir del mercado locativo se encuentran con que las ventas de propiedades vienen en baja", consigna Toselli.

Sus dichos encuentran sustento en los registros del Colegio de Escribanos de Buenos Aires: en agosto, se firmaron 4.549 escrituras, muy por debajo de las 6.027 de igual mes del año pasado, lo que implica un retroceso del 24,5%.

En esta caída mucho tienen que ver con la menor cantidad de hipotecas, motor fundamental para que la actividad muestre signos positivos. Las operaciones con crédito, en agosto de 2018, sumaron apenas 639 casos, contra los 1.605 del mismo mes del año anterior, una reducción nada menos que del 60%.

Lejos de esperar mejoras, los especialistas consultados entienden que esta situación se mantendrá durante lo que queda del año, por lo que tampoco se podrá ver un panorama más favorable en el rubro alquileres.

Properati realizó en junio un informe relacionado con la rentabilidad que ofrecían los inmuebles y advirtió varias complejidades.

"En diciembre 2017, el Índice de rentabilidad del IPA (rentabilidad anual en dólares) rondaba 4,9%, un 12% por debajo que el nivel mostrado en diciembre de 2015", apunta.

"Durante los primeros meses de 2016, la devaluación del peso hizo que la rentabilidad mostrara una fuerte caída, ya que los alquileres se movieron muy por debajo del tipo de cambio, y, por ende, del precio pesificado del m2 en CABA", consigna.

Posteriormente la situación se fue acomodando, y el segmento de renta le ganó al billete verde, en un contexto de una relativa paz cambiaria.

Pero el inicio de 2018 llegó con profundo cambio de tendencia. El dólar acumuló una apreciación de alrededor del 50% en la primera mitad del año.

“Hoy en día se obtiene un 22% menos de divisas que en diciembre 2015. Un 15% menos que 12 meses atrás y 10% por debajo de la renta en esa moneda a diciembre 2017”, explica Gabriel Gruber, CEO de Properati.

La consultora relevó que, en septiembre pasado, la locación en Ciudad de Buenos Aires brindó el 2,73%, contra el 3,4% de agosto pasado.

Desde julio de 2017, cuando la ganancia lograda era de un 5,27%, no se registraron mejoras. En ese mes del año pasado se observó la última suba en este sentido: 

-En julio, el nivel de renta fue del 4,08%

-En junio mostró cifras algo mejores, con un 4,22%

-En mayo alcanzó un 4,41%

-En abril había tocado el 4,63%

-En marzo fue del 4,76%

-En febrero se posicionó en el 4,81%

-En el arranque del año el nivel de rentabilidad era del 4,87%, el más elevado en lo que va del año.

El negocio de los alquileres en la Argentina afecta a un gran número de personas, ya sean propietarios o inquilinos.

De acuerdo con los últimos datos del Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC), en Capital Federal una de cada tres personas debe pagar una renta mensual.

Se calcula que hay unas 370.000 propiedades alquiladas en Capital. Del otro lado, se estima que poco más del 50% de los habitantes es dueño de la vivienda que habitan y el terreno.