Qué tipo de propiedades buscan los que entran al blanqueo y cuáles son los barrios elegidos

A pocos días de que concluya la primera etapa del blanqueo de capitales en Argentina, que permite regularizar hasta u$s100.000 sin abonar ningún impuesto fijo, quienes superen ese monto deberán pagar una alícuota del 5% hasta el 30 de septiembre. En las etapas siguientes, la tasa será del 10% hasta diciembre de 2024 y del 15% durante el primer trimestre de 2025.

Desde la implementación de esta herramienta fiscal en Argentina hace unas cinco semanas, el mercado inmobiliario experimentó un apreciable dinamismo que se tradujo en una suba del 30% en las consultas en inmobiliarias, constructoras y desarrolladoras de la Ciudad de Buenos Aires y Gran Buenos Aires (GBA).

Esta normativa permite regularizar bienes y tenencias hasta un valor de u$s100.000 sin estar sujetos al pago de impuestos y, además, invertir el dinero blanqueado en proyectos inmobiliarios.

"Una de las características más atractivas del blanqueo es que, al igual que el anunciado en 2022, la normativa específica que, si se regulariza dinero en efectivo y se lo deja en el sistema financiero hasta el 31 de diciembre de 2025, no se paga ninguna multa ni se establece un tope. Otra opción es invertir ese efectivo en algunas de las colocaciones autorizadas por el Ministerio de Economía, entre ellas, los proyectos en pozo", dijo Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).

Esta medida generó un aumento significativo en las consultas por propiedades, especialmente ubicadas en barrios como Palermo, Núñez, Caballito, Villa Devoto, Balvanera, Belgrano, Barracas, Villa Crespo, Colegiales y Recoleta, en CABA, y los partidos de Vicente López, San Fernando, Tigre, La Matanza, Avellaneda y Lomas de Zamora, en el GBA.

Ariel Bechara Aded, de Bechara Inmobiliaria, destacó que "las consultas se incrementaron considerablemente y todos los días recibimos preguntas en nuestras sucursales para averiguar por la compra de viviendas usadas y a estrenar, sobre todo de dos y tres ambientes, ubicados principalmente en las áreas céntricas de Avellaneda, Lomas de Zamora, Lanús, Remedios de Escalada y Temperley".

Mientras que en CABA, los compradores están mostrando un claro interés por unidades pequeñas, como departamentos de uno o dos ambientes, priorizando la ubicación. "Palermo, Belgrano, Caballito y Núñez, lideran las preferencias, y no se quedan atrás Villa del Parque, Villa Devoto y Villa Crespo. Estos barrios no solo ofrecen una excelente calidad de vida, sino que también representan una inversión sólida en términos de revalorización futura", detalló María Franco, de Mudafy.

Precios de las propiedades y barrios más buscados en Ciudad y Gran Buenos Aires

Las viviendas usadas en CABA que reciben más averiguaciones promedian los u$s100.000, mientras que en el GBA se posicionan en un rango que llega a los u$s90.000.

"Vale recordar que la principal ventaja de comprar una propiedad en la zona sur del GBA es que el comprador puede acceder a un inmueble por al menos un 30% menos de lo que pagaría en CABA, sin alejarse mucho del centro de Buenos Aires", puntualizó Bechara.

En la zona norte, los valores en el corredor de Vicente López hasta San Fernando no descienden tanto, hasta hay zonas de La Lucila, Tigre centro o Nordelta, como Acassuso en San Isidro, en donde los precios hasta suelen superar a la mayoría de los barrios porteños, a excepción de Puerto Madero, Palermo, Belgrano o Núñez. Los precios de venta en promedio por metro cuadrado muestran una amplia variación. Las zonas más caras incluyen Vicente López (u$s2.764 por m2, San Isidro (u$s2.535), Tigre (u$s2.520) y San Fernando (u$s2.031).

Las zonas más accesibles, como San Miguel (u$s1.441 por m2) y General San Martín (u$s1.582), tienen menos desarrollo y demanda, lo que se refleja en sus precios más bajos en comparación con las áreas más exclusivas y desarrolladas.

Según Zonaprop, el precio medio para la adquisición en CABA se ubica en u$s2.301 por 2, un 7% por encima del mínimo registrado en junio de 2023 y 17,8% por debajo del máximo alcanzado en marzo de 2019.

Un monoambiente de 40 m2 se ubica en u$s101.284, un departamento de dos ambientes y 50 m2 en u$s121.748 y uno de tres ambientes y 70 m2 en u$s167.802.

Panorama del mercado inmobiliario: ¿se puede utilizar la plata del blanqueo?

El nuevo escenario también transformó las modalidades de pago en el mercado inmobiliario. Aunque la normativa permite blanquear hasta u$s100.000 sin impuestos, muchos inversores están dispuestos a destinar montos superiores a estas propiedades. Franco explicó que se está manejando un rango de ticket que llega hasta los u$s160.000, con inversores que proponen realizar un pago fraccionado: un adelanto inicial y el saldo restante después del 1 de octubre, cuando se les permita acceder a los fondos regularizados.

Las propiedades en pozo, con un avance del 50%, captaron un interés particular entre los compradores. Estas unidades, cuyo valor oscila entre los u$s100.000 y u$s120.000, ofrecen una opción atractiva para quienes buscan invertir en desarrollos con potencial de crecimiento y una pronta revalorización.

Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios, explicó que el blanqueo de capitales, bajo ciertas condiciones, puede permitir tanto la compra de inmuebles usados como la inversión en propiedades en desarrollo o en construcción. Desde el anuncio de la medida, ha habido un flujo constante de consultas sobre cómo proceder con dichas compras a través del sinceramiento de fondos no declarados.

El dinero del blanqueo puede ser utilizado tanto para propiedades en venta como en construcción. Cuando se blanquea dinero en efectivo, sin importar si supera o no los u$s100.000, debe depositarse en una Cuenta Especial de Regularización de Activos (CERA). En los blanqueos de hasta u$s100.000 en efectivo, se puede comprar un inmueble usado o nuevo antes del 30 de septiembre sin pagar impuesto y encuadrar como una operación onerosa prevista en la reglamentación.

Existen limitaciones para los blanqueos de montos superiores a u$s100.000. Si se quiere comprar un inmueble usado y evitar el pago del impuesto, deberá conseguir un vendedor que acepte que se le transfieran los fondos a una cuenta CERA de este último. Si el dinero va de una cuenta CERA a otra cuenta CERA, no habrá retención del 5%. Sin embargo, el vendedor deberá mantener esos fondos en la cuenta CERA o usarlos para los destinos indicados por la ley para evitar el impuesto. De lo contrario, si se quiere retirarlos de la cuenta, el banco aplicará una retención del 5%.

Para el sector inmobiliario, el blanqueo inyectó un nuevo impulso, generando un mayor dinamismo y reactivando sectores que se encontraban estancados. Se espera que este fenómeno continúe en los próximos meses, a medida que los inversores se familiaricen con las nuevas reglas del mercado.

"Se prevé que tenga un impacto positivo, consolidando la tendencia hacia la inversión en propiedades de calidad y fomentando el desarrollo de nuevos proyectos", concluyó Tabakman.