Cuánto subirá el precio de las propiedades por efecto blanqueo y créditos hipotecarios

La economía es una ciencia que se maneja un poco con el lápiz y otro poco con la expectativa. Por eso es muy probable que el entusiasmo que está generando el recientemente reglamentado blanqueo de capitales así como la disponibilidad de créditos hipotecarios impacten, de acá en más, en el aumento de los precios finales de las propiedades, ya sean casas o departamentos.

De las dos medias, es tal vez el blanqueo de capitales el que está generando el mayor interés. Sin embargo, Hugo Koifman, CEO de Branson Real Estate, consigna que aunque es una noticia muy positiva, aún resta que "se puedan registrar los proyectos para que los negocios puedan concretarse porque hay una gran cantidad de consultas y personas esperando que el proceso se formalice".

No obstante, la medida generó optimismo en el sector inmobiliario dado por el abanico de opciones que genera la posibilidad de regularizar fondos no declarados y destinarlos a la compra de propiedades. "El incremento en las consultas y la leve recuperación de precios indican un renovado interés en el mercado inmobiliario. Comparado con los años anteriores, el presente año ha traído consigo un aumento de aproximadamente un 20-30% en la demanda, lo que refleja una confianza renovada en el sector. Aunque aún no se ha traducido en un incremento exponencial de operaciones, este cambio en la dinámica es un indicio claro de que el blanqueo está cumpliendo su objetivo de revitalizar la actividad inmobiliaria", señaló Rodrigo Saldaña, gerente Comercial de OSLO Propiedades.

Un mercado que se revitaliza después de años de estancamiento

Para aportar un poco de contexto en relación a la fluctuación de los valores hasta el día de hoy, cabe decir que el mercado de bienes inmuebles estuvo agónico durante 6 años. Más precisamente, durante el 2017 y el 2023, "fue el peor que se recuerde en relación a los valores de las propiedades ya que los precios de venta, luego de tener su pico máximo en 2017, comenzaron a caer estrepitosamente en términos nominales, alcanzando una baja del 37% a octubre del 2023", detalla Alan Schachter, arquitecto, corredor inmobiliario y especialista en código urbano. Luego sobrevino el rebote y a partir de ese momento en el que se había tocado el piso más bajo, el rubro se fue recuperando de a poco.

Pero además, las propiedades que son las más buscadas por los tenedores de dólares ya hace unos meses que vienen subiendo, porque la baja de valores "generó definitivamente demanda en los buenos productos inmobiliarios", detalla Germán Gomez Picasso, arquitecto y fundador de Reporte Inmobiliario. 

¿Qué espera el mercado para los próximos meses?

En relación a la gravitación de los préstamos hipotecarios en los valores actuales, si bien todavía no están influyendo en los precios porque no hay transacciones significativas y es más una cuestión de "expectativa", la revisión de la historia abre una puerta de esperanza ya que "en el gobierno de Mauricio Macri sucedió lo mismo al principio, luego el número fue exponencial y de golpe, meses después, se llegó al pico máximo", destaca  Schachter. De hecho, el impacto directo en el valor del metro cuadrado "se estima que varió, se estima entre 2016-2017 por efecto del blanqueo más los créditos hipotecarios, en la ciudad de Buenos Aires generó un aumento, en promedio, entre un 8% y un 15% anual, y fue mas notable en barrios premium como Palermo, Recoleta y Belgrano", agrega el co founder de PGB Desarrollos, Patricio Rozenblum.

Sobre las proyecciones a futuro, Gomez Picasso cree que el crédito hipotecario "seguramente impactará en los valores de venta de las propiedades pero en la franja por debajo de los u$s100.000/120.000 dólares".

Para Iván Briones, director comercial de Estudio Kohon, hay que esperar hasta mediados de octubre. "En ese momento se va a dar algo bastante especial porque los créditos van a impactar ya que se dejó atrás la etapa en la que las personas averiguan, presentan la documentación y nos acercamos al otorgamiento, la búsqueda de las propiedades y la firma del boleto". Briones evalúa ambas medidas como "muy contundentes" y estima que el efecto en los barrios de CABA de clase media alta, especialmente los del corredor norte, va a ser muy importante.

Qué pasará con los precios de las propiedades 

Con los precios bastante estabilizados después de la suba estrepitosa que tuvieron a partir de octubre del 2023, pareciera ser que el mercado está "conforme". Sin embargo, para saber hacia dónde va el mercado en relación a los valores, Schachter cree que si el crédito hipotecario comienza a funcionar y el blanqueo es exitoso "todo hace pensar que hacia fin de año puede haber otra escalada". Por eso, afirma de manera contundente que "hoy hay que comprar más que vender porque estamos abajo del techo que podemos tener y por eso considero que todavía son precios relativamente bajos".

Para Iván Briones, la suba estimada va a ser, de acá a fin de año, de un 10%. "Quienes adhieran al blanqueo van a comprar propiedades en el corredor norte conformado por los barrios de Palermo, Recoleta, Belgrano y Nuñez. También Caballito, Villa Urquiza, Devoto y los barrios que sufren el efecto derrame de estos como Villa Crespo, Almagro, Barrio Norte, Saavedra y Colegiales. Allí los precios ya subieron, en promedio, un 20% y se espera que puedan subir un 10% de acá a fin de año alcanzando niveles pre pandemia". Además, el especialista considera que producto de la devaluación mundial del dólar, la suba de precios es un proceso que " va a durar 4 años porque aún no llegó a su techo".

En la misma línea, Patricio Rozenblum cree que los precios "van a aumentar, en el corto plazo, alrededor de 10%". Entre las causas que pueden influir en esa variación no sólo destaca el efecto del blanqueo sino que también considera que los créditos hipotecarios tienen mucho que ver. "Durante julio de este año aumentó en un 50% la variación interanual de cantidad de escrituras. Hay más propiedades publicadas en los buscadores y el mercado está absorbiendo las propiedades. Si bien el crédito aún está funcionando a fuego lento, se trata de un síntoma positivo para el mercado y esto genera aumento de precios por las expectativas".

Desde la Cámara de Desarrolladores Urbanos, su presidente, Damian Tabakman, considera que los precios, indefectiblemente, "van a subir" y vaticina porcentajes un tanto más altos que los hasta ahora estimados. "En usados creo que van a aumentar un 20% y en emprendimientos alrededor del 30%", sentencia.

Una mirada un tanto más escéptica en relación al blanqueo es la del especialista en mercados inmobiliarios, Gomez Picasso, para quién que el blanqueo no va a tener demasiado impacto en los precios "porque es exclusivamente para inmuebles en obra y es justamente este sector el que pasa el peor momento del rubro debido al alza en los costos de obras en dólares; por lo tanto, dudo que puedan llevar alguna mejora en la demanda a precios". Sobre los aumentos en las listas de precios cree que serán "más por un tema de suba de costos que por ventas".

Para otros referentes, las cosas no son tan lineales y también consideran necesarias otras condiciones y un combo más completo. "Tiene que haber estabilidad macro, estabilizarse también el encarecimiento de los costos de construcción en dólares y eso, junto al blanqueo y a los créditos hipotecarios, sí va a impactar. En el corto plazo hay que ver cómo va a funcionar el blanqueo, es decir, cuanta gente exterioriza y confía ese capital que tiene guardado. Creo que van a ser los ahorristas más chicos los que van a blanquear hasta 100.000 dólares y que optarán por comprar propiedades, no así los grandes tenedores de dólares no declarados", dice Hugo Guindani, propietario de Euler Desarrollos.

Teniendo en cuenta esas proyecciones, el especialista destaca que "las condiciones están dadas para comprar por varias razones: la tierra no subió de valor y el motivo es porque se le adelantó, por decirlo de alguna manera, el costo de construcción que subió en dólares, pero la tierra va a subir en cualquier momento porque es muy sensible. En ese sentido, creo que los departamentos que más se van a vender son los de futura jubilación, algunos como primera vivienda, aptos para estudiantes, etc."

Cualquier blanqueo genera la suspicacia de que tal vez sea el último al que se pueda acceder y por eso hay tanto revuelo alrededor de éste. Y es por eso que las estimaciones sobre el volúmen de dólares que pueda llegar a inyectar en el mercado inmobiliario esta medida y el consiguiente efecto rebote en los precios son muy positivas. Para quiénes están buscando realizar algún tipo de inversión, es momento de aprovechar la oportunidad de comprar con precios relativamente estables, para quiénes tienen sus propiedades en venta, tal vez sea aconsejable esperar un poco más para poder hacer más competitivos sus productos.