Cuáles son los departamentos que se alquilan en tiempo récord en Buenos Aires

Mientras la oferta de departamentos en alquiler creció un 218% en el primer semestre de 2024, con un "surtido" que alcanzó los 9.000 departamentos en CABA ˗conforme un estudio de la Universidad de San Andrés˗, la dificultad para rentar una unidad parece ir cada vez más en aumento para los propietarios que no están haciendo adecuadamente los deberes. Ante un mayor stock y competencia de valores, sin dudas se extendieron los plazos de comercialización si se lo compara con el último período previo a la derogación de la Ley de Alquileres 27551, cuando el mercado atravesaba niveles muy insanos.

Sin ir más lejos, "en agosto de 2023 llegó a haber menos de 1.000 propiedades en alquiler en toda la Ciudad de Buenos Aires; lo que es una locura", califica María Franco, directora de Operaciones de Mudafy.

En líneas generales, la realidad es que hoy no se percibe una demora en el movimiento del inventario, sin embargo, "aunque el mercado esté muy dinámico, si una propiedad se pasa de precio queda publicada y no se mueve", asevera Gabiel Brodsky, Chairman de Grupo Predial. Porque, eso seguro, "en valores competitivos los departamentos sí se alquilan", complementa Flavio Modugno, asesor de la División Residencial de Baigún R&N.

El primer detalle que mira el inquilino en los buscadores de propiedades

Y más allá de lo que marcan los especialistas del sector acerca de que si las unidades se encuentran a precio de mercado, en pocos días un inmueble se alquila, existe un dato que adquiere crucial relevancia a la hora de la toma de decisiones: la antigüedad se convirtió en un punto de vital interés para las personas que están buscando rentar propiedades.

Con comportamientos dispares, disgregando el AMBA por zonas, es en la Capital Federal donde las unidades de entre 25 y 50 años son las más buscadas por el público que tracciona la demanda (a diferencia de las que son a estrenar, que registran una presión de demanda de entre un 27% y 30% por debajo de la media), advierte un relevamiento de Zonaprop.

Mientras que en la zona norte del GBA las más "rastreadas" son las que tienen entre 25 y 30 años (2,5 veces más que el segmento 0-10) y, en la zona oeste-sur, las que cuentan con más de 50 años (un 16% más que los departamentos nuevos).

En otro orden, resultan ser los departamentos los que lideran entre las tipologías más buscadas para alquilar (83%, el otro 17% se lo reparten entre las casas y los PH): CABA es donde más se buscan monoambientes, con el 21%; en cambio la demanda de departamentos de 1 dormitorio es similar en todos los distritos (con una variabilidad de entre el 47%y el 43%). Por su parte, en la zona norte los inmuebles más amplios (3 y 4 ambientes) atraen a la mayor cantidad de inquilinos, por encima de lo que sucede en la Ciudad y en la franja oeste-sur del Gran Buenos Aires.

Otro dato sustancial que debe conocer el propietario que pretende rentar una unidad funcional es que los alquileres publicados en dólares comenzaron a decrecer: de hecho, en junio de 2024, más de la mitad de los avisos (53%) se detallaban en pesos, a diferencia de diciembre de 2023, cuando el 50% estaba publicado en dicha moneda extranjera.

En adición, el ranking de los barrios más solicitados continúa encabezado por Palermo (16%), seguido por Recoleta (10%) y Belgrano (7%) entre los que ganan más terreno, a diferencia de Monserrat, Coghlan y Colegiales, que se ubican entre los que menos búsquedas reciben (2% cada uno).

Y entre los distritos más costosos para alquilar se enrolan Puerto Madero ($958.337 por mes, en promedio); Palermo ($530.763) y Núñez ($517.793); en tanto que Lugano ($303.133), Floresta ($378.778) y Mataderos ($386.085) están entre los más accesibles.

Cómo alquilar más rápido tu departamento

Se sabe que "el valor competitivo de mercado y el buen estado del inmueble", según apunta Modugno, son factores esenciales para poder rentar un departamento en tiempos acordes a la coyuntura del sector. Esto se refiere a que lo que entra por los ojos "cambia drásticamente la tasa de conversión cuando una persona debe tomar la decisión, por lo que vale la pena que el propietario invierta para poner en condiciones su unidad", aconseja Brodsky.

Sin dudas, con un departamento bien presentado y mantenido, el inquilino se puede mudar inmediatamente sin tener que hacer arreglos, y ahí radica la diferencia. "Que los sanitarios estén bien, que las griferías funcionen correctamente, que el calefón o termotanque sea moderno, que las aberturas no tengan mucho problema de filtración de temperatura son detalles que si se tienen en cuenta hacen que la propiedad se alquile en menos tiempo", dice el experto en bienes raíces.

Pero hay otro "detalle" vigente que los posibles inquilinos observan de cerca: el valor de las expensas. Sin ir más lejos, en CABA aumentaron un 87,53% de enero a junio (con un promedio de $175.727 mensuales) y, en el mismo período, en la Provincia de Buenos Aires experimentaron un incremento del 83,73% ($69.503, promedio), según datos de ConsorcioAbierto.

Y en cuanto al tema de los precios de los departamentos, es verdad que aún, pese a que desde la derogación de la ley de alquileres han caído, "en términos relativos todavía vemos propiedades que se publican a vallores muy altos; fuera de mercado", avisa la directora de Operaciones de Mudafy. Y aclara: "Cualquier propiedad publicada por más de 60 días probablemente esté fuera de precio".

Y pese a que también es primordial "sacar fotos de buena calidad y con la propiedad ordenada", es indiscutible que contar con un inmueble dentro de las zonas más demandadas para este tipo de operaciones "te garantizará un alquiler más rápido", concluye Franco.