Con el blanqueo de capitales, estas serán las propiedades que más subirán de precio
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La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) reglamentó el blanqueo de capitales propuesto en el paquete fiscal, contemplado en la Ley 27.743 y aprobado junto a la Ley Bases. El blanqueo o regularización se va a dividir en tres etapas cuya fecha límite para realizar la manifestación de adhesión es el 30 de abril de 2025. La buena noticia para el mercado de propiedades es que el dinero blanqueado se va a poder invertir tanto en la compra de viviendas usadas como en proyectos inmobiliarios en desarrollo.
Es por esto que los actores involucrados aguardan expectantes los movimientos que se van a dar en los próximos meses a la espera de un rebote de precios para un mercado que estuvo agónico durante años.
"La noticia del blanqueo se da en un momento en el que están apareciendo créditos que no estaban disponibles desde hace 6 años. Más allá de que se vienen implementando de manera apaciguada y lenta, la convergencia de ambas herramientas en un mismo momento genera muchas expectativas para nuestro mercado porque hay gente que puede blanquear hasta u$s100.000 sin multa y utilizarlos pidiendo un crédito por un porcentaje menor de ese 70% u 80% de tope que financian los bancos", explica Alejandro Braña, corredor Inmobiliario y miembro del Consejo Directivo y del Observatorio Estadístico del Colegio Inmobiliario CABA.
Se viene una suba de precios de las propiedades
La mayoría de los referentes del sector inmobiliario coinciden en que es muy probable que esta posibilidad de sincerar fondos que pueden volcarse a la compra de propiedades tenga impacto directo en los precios llevándolos a la suba.
"Este fenómeno es como el que sucedió, con algunos cambios variables, en la gestión de Mauricio Macri con dos productos que se potencian y van a activos como acciones y propiedades. El mercado de la construcción o del Real Estate es un gran canalizador de esos fondos. El primer impacto es que se trata de un capital que genera que haya más transacciones porque quienes adhieren al blanqueo van a comprar una propiedad y la misma dinámica lleva a que eso tenga efectos directos en los precios", señala Alan Schachter, arquitecto, corredor y asesor inmobiliario.
Teniendo en cuenta que los contribuyentes que no tienen sus activos declarados en el país podrán blanquear hasta u$s100.000 sin abonar ningún impuesto fijo, es esperable que las propiedades usadas de 1 o 2 ambientes sean las que más se dinamicen y las que por efecto rebote aumenten su valor.
Si bien es cierto que desde septiembre de 2023 los precios del mercado se estabilizaron y dejaron de caer, la expectativa es que para este año puedan también subir entre un 2% y un 5% aunque no de la misma manera en todos los segmentos.
El bróker inmobiliario Fabián Achával, indica que "el que va de 0 a u$s100.000 va a subir mucho sus valores y no tanto el que va de u$s100.000 y u$s200.000. De ahí en adelante no creo realmente que haya recuperación de precios motivada por el blanqueo". De este modo, resulta obvio que la estrella del mercado inmobiliario, "va a ser el segmento de 0 a 100 porque el blanqueo va a jugar con el crédito hipotecario ya que hay gente que ahora no tiene que justificar ese dinero", asegura.
Sin embargo, se muestra cauto ya que la perspectiva de los créditos viene más lenta de lo planeado. "Estaban desmantelados los equipos comerciales. Vamos a ver en un par de días que sucede con las hipotecas pero hay pocas operaciones por el momento", agrega.
Así las cosas, las proyecciones para los próximos meses son cautelosas pero optimistas. En principio, porque hay algo que ya está sucediendo y es que la cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles, de acuerdo al reciente informe entregado por el Colegio de Escribanos de CABA con respecto a los datos de junio 2024, registró una mejora interanual en los actos de un 28% registrándose 4.232 escrituras contra un registro de 3.320 en junio de 2023.
No obstante, aún quedan muchas dudas con respecto a los préstamos para la compra de viviendas porque "se ve con claridad que los mencionados y promocionados créditos hipotecarios que aparecieron después de 6 años de ausencia en abril pasado, no han llegado a la realidad de la gente, de la calle y de los números", señalaron desde el organismo.
Schachter cree que hay que tener paciencia y observar lo siguiente: "El abril de 2016 de Macri fue igual y a fin de año se hizo exponencial y subió a 2.000 créditos. Entonces, si continuamos con el blanqueo, más la oferta estable, el número de transacciones en relación a lo que está publicado va a aumentar, sin dudas".
¿Y si sale bien?
Haciendo un poco de historia, es probable que el último blanqueo importante de Argentina, haya sido el Certificado de Depósitos para Inversión, CEDIN el cuál se implementó en 2013 y que fue pensado como una herramienta para atraer dólares no declarados y guardados en cajas de seguridad, debajo del colchón, paraísos fiscales o cuentas en el exterior. El adjetivo le cabe ya que en su haber se generó un blanqueo de u$s1.300 millones a través de aproximadamente 9.200 operaciones inmobiliarias.
"Si tenemos en cuenta que en promedio se registran anualmente cerca de 40.000 escrituras en Buenos Aires, que el CEDIN haya habilitado esa cantidad de transacciones fue muy positivo", señala el analista y asesor inmobiliario Daniel Bryn.
De esta manera, sobre el nuevo régimen de blanqueo el consultor agrega que "de acuerdo al Banco Central hay u$s277.000 millones en el colchón y sin blanquear y si tenemos en cuenta que por mes se escrituran operaciones por alrededor de u$s390 millones, creo que cualquier dólar que derrame en el mercado esos u$s270.000 millones posibles de blanquear, claramente va a tener efecto muy bueno".
Los desarrolladores festejan
La normativa indica que la suma que se puede blanquear sin pagar ningún tipo de tasa asciende a u$s100.000. Cuando la cifra supera ese monto, el excedente a pagar podría llegar a ser del 5%, 10% o 15% según el momento de adhesión al régimen. La reglamentación también define que quedan exentas del pago de tasas las compras en emprendimientos de pozo que no tengan más de 50% de avance.
"Con esas condiciones, está claro que la mayoría de las operaciones van a apuntar a los departamentos usados, aunque la oferta está a la baja. En cambio, hay muchos proyectos en construcción por lo que creo que va a ser uno segmento muy beneficiado", destaca Bryn.
Sobre este punto, de todas formas, se abre un interrogante. "Me parece que la compra al 50% no es fácil porque el desarrollador quiere ponerle un precio por la proximidad a la finalización, el tiempo y esfuerzo transcurrido y el inversor quiere sostener el precio de pozo. Habrá que ver cómo se da esa dinámica", señala Schachter.
Como sea, se trata de una muy buena noticia para el rubro de la construcción el cuál vió como se dispararon sus costos en dólares haciendo que muchas obras en ejecución quedaran paralizadas y a la espera de medidas de este tipo que volvieran a poner en marcha el engranaje. De hecho, se trató de uno de los reclamos que la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos le había hecho con mayor énfasis al ministro de Economía, Luis Caputo, para que el blanqueo dinamizara aún más el sector.
Habrá que esperar y ver el impacto de la medida que se espera que, junto con los créditos hipotecarios, active el mercado. Para eso todos los referentes consultados coinciden en algo: tiene que haber equipos técnicos preparados y los pasos administrativos ser más simples y de resolución rápida porque la recuperación apremia.