Departamentos de 3 ambientes: cuáles son los barrios más caros y los más baratos para alquilar
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El impacto del DNU que derogó la Ley de Alquileres generó un efecto positivo en la oferta de departamentos en la Ciudad de Buenos Aires. El número de propiedades en locación experimentó un crecimiento constante, llevando a que los propietarios retornen al mercado del alquiler tradicional. En algunos portales especializados, ya se registran hasta 16.000 unidades disponibles, reflejando un cambio significativo en la dinámica del mercado inmobiliario.
La oferta en el segmento de departamentos de tres ambientes registró un crecimiento del 190% (según el Observatorio del Mercado Inmobiliario que releva el Colegio Inmobiliaria porteño) desde fin de año hasta la fecha, pero los precios para los nuevos contratos continúan siendo elevados. Los más económicos promedian $500.000 al mes, representando un verdadero desafío para el presupuesto familiar de los inquilinos.
Las viviendas de tres ambientes son altamente demandadas por familias de clase media, especialmente aquellas con uno o dos hijos, que buscan espacios con dos dormitorios. "La demanda continúa en aumento impulsada por familias y profesionales que requieren un mayor número de ambientes o que destinan un dormitorio para tele trabajar", detalló Gonzalo Villanustre, CEO de Argenprop.
Durante los últimos meses, el mercado inmobiliario atravesó un cambio significativo en sus tendencias. Actualmente hay departamentos de tres ambientes en todos los barrios como Constitución, Parque Patricios, Agronomía, Villa Santa Rita o Mataderos, donde hace 8 meses imperaba la escasez de unidades.
Villanustre agregó: "Con el aumento de la oferta de propiedades en alquiler, los precios tienden a disminuir debido al equilibrio entre la oferta y la demanda. Sin embargo, mientras la inflación persista, los precios seguirán en aumento. En junio, se observó un incremento mensual del 2 al 3% en los precios para alquilar viviendas, aunque hubo una desaceleración en comparación con las fuertes subas de hasta febrero último".
Alquiler de departamentos: cambios en la demanda
La demanda de alquileres para departamentos de tres ambientes en CABA experimentó fluctuaciones desde la implementación del DNU. Este cambio regulatorio llevó a una caída del 20% en términos reales en los precios de alquiler. La desregulación facilitó la entrada de nuevas propiedades al mercado, con la oferta de alquileres pasando de menos de 5.000 propiedades publicadas en diciembre de 2023 a más de 16.000 en julio de 2024.
María Franco, directora de Operaciones de Mudafy, dijo que "los principales factores que afectan la demanda de alquileres en CABA incluyen la derogación de la Ley de Alquileres, que ha cambiado las condiciones de los contratos y la forma de calcular los incrementos de precios, favoreciendo ajustes más frecuentes y alineados con la inflación".
A pesar del aumento de los precios de alquiler impulsado por la inflación, se observa una tendencia hacia el equilibrio gracias al aumento de la oferta de unidades en el mercado.
Los barrios de CABA con los alquileres más costosos para departamentos de tres ambientes son Puerto Madero, Palermo Chico, Recoleta, Belgrano y Las Cañitas. Estas zonas concentran la mayor oferta de alquileres en la ciudad, con precios que superan los u$s1.500 mensuales.
Los factores que inciden en los costos más altos son los siguientes informaron desde el sector:
- Ubicación y accesibilidad: proximidad a áreas comerciales, turísticas y transporte público.
- Infraestructura y servicios: servicios públicos eficientes, seguridad y buen mantenimiento urbano.
- Entorno: parques, espacios verdes, centros de entretenimiento y opciones gastronómicas.
- Historia y prestigio: reputación y prestigio histórico.
- Servicios educativos: establecimientos educativos de calidad para todos los niveles.
"Los barrios con mayores niveles de demanda para departamentos de tres ambientes en CABA son Caballito, Belgrano, Palermo, Almagro y Villa Urquiza. Durante los primeros seis meses del año", dijo Villanustre.
Los propietarios enfrentan una mayor competencia y deben ajustar sus precios a niveles que la demanda pueda pagar. Franco amplió: "Este ajuste de precios es más pronunciado en zonas específicas con alta densidad de propiedades en alquiler, como Palermo y Recoleta, donde la desregulación y la mayor oferta han intensificado la competencia entre propietarios".
Menos servicios, precios más bajos
Los valores más bajos de departamentos de tres ambientes están relacionados con las siguientes características de los barrios más económicos que se detallan a continuación:
- Diversidad de la oferta: variedad de propiedades disponibles, desde unidades más antiguas a construcciones recientes con amenities.
- Zonificación: áreas residenciales de menor demanda y menos desarrolladas que resultan más accesibles.
- Accesibilidad y conectividad: buenas conexiones sin sacrificar la proximidad a servicios esenciales.
- Infraestructura variable: algunas zonas tienen infraestructuras menos modernas o están en renovación.
- Demanda: predominancia de demanda local frente a la internacional o corporativa.
El impacto del dólar y los nuevos créditos hipotecarios
Los principales factores que afectan la demanda de alquileres en CABA incluyen la derogación de la Ley de Alquileres, que cambió las condiciones de los contratos y la forma de calcular los incrementos, favoreciendo ajustes más frecuentes y alineados con la inflación. Además, las nuevas líneas de créditos hipotecarios pueden influir, ya que algunas personas pueden optar por adquirir vivienda con una cuota apenas superior a la de un alquiler.
En Mudafy notaron un incremento en la demanda de compra-venta impulsado por una rentabilidad de alquileres del 5% anual, convirtiéndola en una inversión atractiva. Las fluctuaciones del dólar también juegan un papel clave, especialmente cuando la renta se negocia en pesos.
Sobre el futuro, "las proyecciones indican que los precios de los alquileres en CABA podrían seguir ajustándose a la baja o mantenerse estables, dependiendo del impacto de la inflación y la oferta de nuevas propiedades. La desregulación del mercado de alquileres y los créditos hipotecarios UVA también podrían influir en mantener la tendencia actual", concluyó Franco.