Qué pasará con el Microcentro tras anularse el ambicioso plan de reconversión
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Consumado el anuncio por parte del Gobierno porteño acerca de la suspensión de los incentivos impositivos que promovía el plan de reconversión del microcentro para los proyectos que se llevaran a cabo en esa área de la Ciudad, distintas cámaras empresariales y desarrolladores de la industria que habían encarado emprendimientos inmobiliarios por esos lares difundieron sus opiniones al respecto. Y aunque todavía se desconoce qué sucederá con estos desarrollos, muchos aseguran que el impacto negativo de esta medida será realmente grande.
Con 22 propuestas presentadas, la suspensión de la normativa frena todos los proyectos que estaban por lanzarse, "sin dudas, algo contraproducente, habida cuenta del delicado momento en términos de la actividad del sector", resalta Carlos Spina, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), en representación de la mesa directiva.
Los desarrollos ya iniciados, comprometidos por el Gobierno de la Ciudad, "sin el subsidio cambian completamente la ecuación económico-financiera", apunta Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos de Argentina (CEDU). El tema será "saber bajo qué formato renegociar esta desgravación suspendida. Veremos qué ofrece la Ciudad". Por consiguiente, "cada desarrollador lo negociará por su cuenta y sacará su propia conclusión".
Como contrapartida, otros protagonistas del mercado creen que el impacto solo recaería sobre un pequeño grupo de empresas más interesadas en aprovechar beneficios fiscales que en lanzar proyectos inmobiliarios. Lo cierto es que, "en una zona de baja demanda, la oferta subsidiada no contribuye demasiado a ninguna transformación", asevera Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana. Y, de todos modos, "los proyectos iniciados ya absorbieron el beneficio", destaca.
Microcentro sin reconversión: las consecuencias a corto plazo
Si bien la ausencia de inversiones extranjeras viene de larga data en el mercado de bienes raíces local, "el incumplimiento o la necesidad de reformular contratos firmados es una mala noticia en términos de mostrar qué sucede con los contratos en el país en general y con el microcentro, en particular. Porque, de por sí, no tenemos mucha reputación al respecto", se lamenta Tabakman.
Por lo visto, en este caso "existen cuestiones de fuerza mayor vinculadas con el esfuerzo fiscal tan significativo en términos económicos que implicaría esta medida, y en base a eso están decididos a renegociarlo, aunque sea un contrato firmado que se vaya a poner en tela de juicio", agrega el presidente de la CEDU.
Ante la ausencia de reglas claras, la incertidumbre aleja a los inversores extranjeros. En este caso, "una ley cambiada por una resolución ministerial es justamente lo contrario al escenario deseado para el inversor", asiente Spina.
No obstante, Levrio considera que esta ley "no era para mejorar la rentabilidad de las empresas, sino para el desarrollo del microcentro, el cual, claramente, ahora tendrá que esperar". Además, ningún inversor serio "especula con beneficios temporales provistos por el sector público. Las inversiones extranjeras se basan en esquemas de largo plazo", diferencia.
Por otro lado, como se trata de una normativa que, en su momento, salió por ley de la Legislatura porteña, el resultado para algunos podría ser una afección radical de la seguridad jurídica. "Mientras esté en suspenso, es más bien una cuestión subjetiva, sobre todo si es suspenso no es de muy largo plazo. Y en este plazo de suspensión lo que nos están diciendo es que están abriendo un espacio de renegociación con cada uno de los desarrolladores afectados", confía Tabakman.
La otra campana va por el lado de los que afirman que "este esquema de beneficios apuntados a un grupo determinado de empresas siempre estuvo cuestionado por su impacto y alcance". Por ello, hablar de seguridad jurídica para beneficios exclusivos destinados a ciertas empresas es un uso inexacto del concepto", según el director institucional de Alianza Urbana. Aparte, este beneficio siempre "se supo que expiraba el 31 de enero de 2024. Hubiera afectado la seguridad jurídica haberlo extendido".
Qué dice el comunicado del Gobierno porteño
El plan para reconvertir al centro de la Ciudad de Buenos Aires ˗a través de una norma sancionada el 9 de diciembre de 2021˗ en una zona de viviendas quedó en pausa tras ser anunciado días atrás en el Boletín oficial.
A través de la resolución, "se suspendieron los efectos de los actos administrativos de preaprobación y aprobación de proyectos de reconversión en el marco del régimen previsto en la Ley N°6508 y toda tramitación relacionada al otorgamiento o reconocimiento de beneficios enmarcados", conforme hizo saber el comunicado.
Asimismo, se informó que se llevará adelante "una revaluación integral de los proyectos en función de criterios que tengan que ver con una mayor focalización geográfica, las necesidades de la zona y que generen una mayor inversión privada. Y evaluar caso por caso en función de los criterios que fijen".
En concreto, este plan otorgaba beneficios impositivos que tenían "un costo fiscal de unos $215.000 millones (…) "es considerado excesivo por la actual gestión, que busca priorizar la participación mayoritaria privada".