Oportunidad: en qué barrios un departamento a estrenar cuesta lo mismo que uno de pozo

En un escenario en el que, en abril pasado, se registraron en la Ciudad de Buenos Aires un total de 3.636 escrituras de compraventa de inmuebles −un incremento del 32,2% si se lo compara con el mismo período de 2023− y con un balance que en el primer cuatrimestre de 2024 arrojó una suba del 20% interanual, conforme estadísticas del Colegio de Escribanos de CABA, existe un dato que resulta clave y que, sin dudas, ayuda a elegir correctamente bajo qué "modalidad" adquirir hoy un departamento: con un costo de construcción para viviendas en altura que, medido en dólares (no incluye impuesto al valor agregado y otros gastos), en mayo registró un valor de 842,24 por m2, según Monitor Inmobiliario, en más de 15 barrios de la Capital Federal ya se puede comprar una unidad a estrenar por (casi el) mismo valor que otra unidad de un emprendimiento de pozo.

Lo que sucede es que en los inmuebles usados o estrenar el costo no define precios; sin embargo, en pozo, en parte, sí. El proceso de construcción de un edificio lleva al menos 30 meses, "contiene unas 500 partidas presupuestarias con una dinámica propia y los recursos que recibe no son estables ni las variables que se utilizan sirven para cubrir con precisión los shocks ‘devalutarios’ e inflacionarios que tiene la Argentina", describe Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana. Por eso los desarrolladores "añaden márgenes de coberturas de esos descalces y/o proyectan el valor actual como algo fijo".

Es decir, en la actualidad la balanza marca que el precio del metro cuadrado de los proyectos de pozo y los departamentos a estrenar están "empatando": ahora se pueden "comprar inmuebles terminados baratos a precio viejo", destaca el especialista del sector inmobiliario Daniel Bryn.

La lógica de por qué esto se da de esta forma se desentraña de la siguiente manera: existen desarrolladores que tienen departamentos terminados a los que les urge vender para poder continuar con otras obras o inversores que han entrado en estos departamentos y deben hacer lo mismo para poder realizar otras operaciones o cuestiones personales.

Y como estos edificios ya terminados "se fueron construyendo los últimos años a un costo mucho más bajo que fue o es los últimos tres meses después del salto en noviembre pasado [N. de la R.: el costo de construcción acumula un 30% de aumento en lo que va del año], el precio es ese en el caso de los departamentos a estrenar, no aumentaron la lista", clarifica Bryn. ¿El motivo? Es que continúa siendo un negocio "porque en definitiva el costo promedio que pagaron son u$s600, no u$s900 o 1.000 dólares".

Del otro lado, la persona que hoy quiere construir un edificio nuevo está partiendo de que, al menos, tiene un costo por m2 de u$s900 y no posee un horizonte respecto a los próximos dos años que dura la obra sobre cuánto le va a salir.

En Balvanera y Constitución, la brecha de precios entre los departamentos a estrenar versus las unidades es casi nula

 

Por lo tanto, quien se encuentre "armando una lista de precios de un desarrollo de pozo está largando con valores incluso más altos que aquel departamento terminado", detalla Bryn. Y esto se da en algunos barrios puntuales donde hay mucha oferta de departamentos a estrenar.

A estrenar vs. de pozo: en qué barrios los departamentos valen lo mismo

Así, en un contexto de varios meses de dólar planchado con la brecha entre el blue y el oficial que se acotó sobremanera y una inflación en pesos que no frenaba, aunque disminuyó en los últimos meses; el costo de construcción aumentó bastante en comparación a 2023 (un incremento interanual del 264,9% de marzo a marzo).

En palabras sencillas, "si yo tengo que hacer el mismo edificio que construí el año pasado, antes me salía 10 y ahora 15. Porque si el costo de construcción sube, el precio de un edificio también lo hará", ejemplifica Kevin Savelski, director de Grupo 8.66. 

Y en esta línea de tiempo los departamentos de pozo y a estrenar valen lo mismo, "pero a futuro los departamentos de pozo arrastran el precio del m2 y los que son a estrenar van a subir sus precios también para competir porque el primero ofrece más financiación", añade.

Así pues, con un valor del m2 que en la Ciudad de Buenos Aires alcanzó los u$s2.243 y acumula un aumento del 3% desde el inicio de 2024, según un relevamiento reciente de Zonaprop, son Balvanera y Constitución los dos barrios porteños donde la brecha de precios entre los departamentos a estrenar versus las unidades de pozo es casi nula: -0,29% y -0,75%, respectivamente, de acuerdo con datos de Invertire.com.

Con el mismo concepto, los siguen Caballito (-1,54%), Villa del Parque (-1,85%), Paternal (-1,92%), Núñez (-2,24%), Villa Pueyrredón (-2,43%) y Almagro (2,97%). Aunque esta paridad se empieza a ensanchar apenas para el lado de Villa Ortúzar (-3,04%), Recoleta (-4,72%), Monserrat (-4,76%), Chacarita (-6,62%) y La Boca (-6,64%); y se continúa estirando para el lado de Coghlan (-10,42%), San Nicolás (-10,77%), Nueva Pompeya (-14,67%), San Telmo (-19,51%) y Lugano (-19,87 por ciento).

Incluso con el valor más bajo, hoy se están vendiendo más departamentos de pozo que a estrenar, dicen los expertos

Qué "metología" gana en la venta de departamentos

En un proceso de suba de costos donde algunos deciden perder rentabilidad y/o esforzarse más para optimizar el presupuesto "se perciben mejor las oportunidades para quienes compran de pozo, pero es selecto, no masivo", pormenoriza Levrio.

En los departamentos a estrenar, como se ha acumulado tanta oferta, "aún el precio no se ha incrementado al ritmo del pozo, por lo tanto, es natural que hoy crezca la cantidad de transacciones".

Coincide en este punto Savelski, ya que por opciones de financiación mucha gente prefiere ir pagando mes a mes. "Pero ahora, con el precio del m2 subiendo y los créditos hipotecarios para departamentos que sí o sí te piden escritura, que son a estrenar o usados, se dará vuelta la tortilla y empezarán a vender muchos más a estrenar o usados versus unidades desde pozo", argumenta.

Y pronostica que "tal vez esos dueños de departamentos usados que le compraban a un dueño con un crédito hipotecario se da vuelta y compra un departamento desde pozo como inversión".