¿Es buen momento para invertir en un departamento en Buenos Aires?: el veredicto de expertos

El mercado inmobiliario arroja cifras que provocan cierto entusiasmo y parecen mostrar −gradualmente− signos de recuperación: en el primer trimestre del año hubo un 25% más de consultas para comprar una propiedad, comparado con el mismo período de 2023, cuando este porcentaje cayó de manera drástica, de acuerdo con un relevamiento de portales del sector. Pero hay otros guarismos más contundentes: pese a que estacionalmente enero y febrero resultan ser los de menor actividad, el segundo mes de 2024 fue el mejor febrero de los últimos 6 años: se registraron 2.213 escrituras de compraventa de departamentos e inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires, un 27,3% más si se lo equipara con el mismo período de 2023, y la cifra de transacciones efectivizadas aumentó un 447,5% ($169.632 millones).

Con un valor promedio del metro cuadrado en CABA que se mantiene estable en los últimos 8 meses en el orden de u$s2.049 (pozo: u$s2.494 y a estrenar: u$S2.534) y un ticket de publicación promedio de u$s147.265, por fuera de estas cuantías existen otros indicios que sugieren una nueva tendencia y ayudan a entender si es un buen momento para invertir en bienes raíces.

El momento de comprar un departamento "es ahora"

Con los precios que comienzan a divergir con vigor conforme el segmento, en marzo, los valores de las propiedades usadas registraron un aumento marginal del 0,1% en comparación con el año anterior, mientras que los valores de publicación de las unidades en construcción empezaron a mostrar incrementos significativos por segundo mes consecutivo (un crecimiento del 6,3%) y las viviendas a estrenar aumentaron un 2,7%, según datos del último informe de Radar Inmobiliario.

Y en ese proscenio de recuperación, luego de un extenso período donde los precios tendieron a la baja constante, "es clarísimo que el momento de comprar es ahora", asevera Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario.

A fin de 2023, debido a los cambios que se avecinaban en lo político y económico, "el mercado comenzó a rebotar y es esperable que para los segmentos de inmuebles de buena calidad y ubicación se vea, en lo que queda del año y en 2025, un rebote interesante en dólares".

Por si no queda claro: "Hay que comprar ya", avala Enrique Abatti, abogado especialista en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina. No solo por el (paulatino) recupero del precio de los inmuebles; también porque las circunstancias indican que "las oportunidades actuales podrían ser menos ventajosas en el futuro a medida que más compradores ingresan al mercado y el número de propiedades disponibles disminuya", aclara el abogado y corredor inmobiliario Diego Migliorisi.

Asimismo, pareciera haber "un panorama optimista, en el que empieza un bull market de suba de precios en el área de usados", detalla Santiago Magnin, fundador de Deinmobiliarios. Otra noticia relevante, en función de lo que opinan los expertos consultados, es que existe una menor oferta de inmuebles en venta en comparación con años anteriores: está cayendo al 25% anual, por lo que "en 1,5 años se estaría estabilizando", desentraña Gómez Picasso. Y esto se debe a que "ya hay público que a los valores vigentes no está dispuesto a vender y a que mejoró la demanda de inmuebles absorbiéndose el stock. ¿El resultado que vemos hace 5 meses? Alza de precios".

Se observa, asimismo, una recuperación particular en segmentos específicos del mercado, como las unidades de 1 y 2 ambientes, que fueron especialmente afectadas por el exceso de oferta previo. Y eso se da porque estamos en valores de oportunidad, lo que se refleja en los productos de alta gama: "Cuanto más premium es el producto, mejor su revalorización. Este es un hecho que pasa desde siempre en el real estate local y mundial", explica Gómez Picasso.

El retorno de los créditos hipotecarios y mayor seguridad jurídica 

Indudablemente, el mercado denota un marco de mayor certeza legal y previsibilidad, reglas claras que se venían exigiendo hace rato y que propician un mejor contexto para las inversiones. ¿En cuáles otros aspectos se refleja un inminente repunte? Algo más tangible y que vitaliza el sector: el aumento del entusiasmo entre compradores y vendedores para concretar operaciones, resaltan los más avezados.

Además, el contexto invita a estar atento a "los factores macroeconómicos que podrían devenir en un incentivo muy necesario, porque cuando hubo crédito teníamos el doble de operaciones", clarifica Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos de la CABA.

Es más: afirman que la posibilidad de acceso a créditos hipotecarios está más cerca de lo que muchos piensan. ¿En qué se basan? En que "si la macroeconomía muestra signos de mejora y la inflación se reduce, es probable que surjan nuevos planes de financiamiento que podrían impulsar considerablemente la actividad inmobiliaria", sentencia Migliorisi.

A fin de cuentas, si los créditos definitivamente volvieran a estar disponibles con tasas accesibles, podría darse un escenario muy positivo. "Algunos bancos ya empezaron a brindar esta posibilidad, será momento de esperar y ver en unos meses cómo sigue evolucionando un mercado que parece haber despertado luego de años de actividad dispar", concluye Diego Cazes, director general de L. J. Ramos.

Sin ir más lejos, días atrás, el que dio el puntapié en oficializar una nueva línea de créditos para comprar propiedades fue el Banco Hipotecario: se podrán solicitar a partir del 15 de mayo, el monto máximo será de $250.000.000 "para la construcción o adquisición de viviendas" (a pagar en 30 años: tasa UVA de 4,25% para el primer año, para aquellos que cobren el sueldo en la entidad y, después, del 8,5%) y de $125.000.000 "para la terminación y ampliación de estas", en cuyo caso la cuota mensual no podrá superar el 25% del ingreso del solicitante.

¨Por su parte, el Banco Ciudad también oficializó el lanzamiento de un crédito hipotecario, para comprar, refacionar, mejorar o ampliar una vivienda, de hasta $250.000, con un plazo de pago de hasta 20 años, en UVAs, con una Tasa Nominal Anual del 5,5% y un beneficio de tasa de 3,5% exclusivo para quienes pretendan adquirir una propiedad en el microcentro porteño. Por último, se sumó el crédito del Banco Supervielle para clientes y no clientes que pretendan comprar una vivienda, ampliar o refaccionar.