Precios, crédito y dólar: así se reconfigura el mercado inmobiliario tras el fin del cepo

En una jornada clave para el mercado cambiario, el dólar minorista en el Banco Nación cerró el primer día sin cepo a $1.230, lo que representó una suba del 12% frente al cierre del viernes.

Desde este lunes, los individuos pueden acceder libremente al mercado de cambios sin límites de monto, tanto de forma presencial como a través de los canales digitales de las entidades bancarias. El fin del "cepo cambiario", vigente desde hace años, representa un cambio significativo en la política económica del país.

El fin del cepo fue celebrado en distintos sectores de la economía. Por caso, Javier Bolzico, presidente de la Asociación de Bancos Argentinos (ADEBA), calificó al cepo como "una aberración" y sostuvo: "Tener un único tipo de cambio es una señal positiva para la economía".

El sector inmobiliario también celebró la noticia. Es que, tal como aseguraron, la unificación del tipo de cambio y el acceso libre al dólar oficial pueden modificar las condiciones de compra y venta de propiedades, tanto en el segmento residencial como en el corporativo.

La liberalización del mercado cambiario reconfigura los precios de referencia para las operaciones inmobiliarias, en un contexto en el que los valores en dólares habían quedado distorsionados por la existencia de múltiples cotizaciones. El acceso a divisas al valor oficial podría facilitar las operaciones de compra venta, aunque persisten interrogantes sobre el comportamiento de la demanda y la estabilidad del nuevo esquema.

Se espera que el mercado reaccione con cautela en las primeras semanas, mientras compradores y vendedores ajustan expectativas ante el nuevo escenario económico.

Chau cepo: optimismo en el mercado inmobiliario

La liberación del cepo cambiario para ahorristas era una noticia muy esperada en el sector inmobiliario. Alejandro Ginevra, presidente del GNV Group, consideró que el levantamiento del cepo es "una excelente noticia" y que, aunque el mercado esperaba que se aplicara hacia fin de año, "es una medida que todos sabíamos que tarde o temprano iba a llegar".

"Entiendo que es algo beneficioso, que nos acerca a una mayor normalidad en el sector inmobiliario", sostuvo. Y agregó: "Estas decisiones aportan certidumbre y tranquilidad. Ojalá el Gobierno siga en esta línea".

Sobre el impacto en la actividad, Ginevra señaló que el consumo y las ventas muestran signos de recuperación, pero aún falta ajustar el desfasaje entre los costos de construcción y los precios de venta: "Espero que durante el año ambos empiecen a alinearse. Si eso ocurre, podemos tener un buen año para el mercado".

Los valores en los últimos 18 meses subieron con fuerza y actualmente en CABA una vivienda no baja de u$s1.600 para construir, al menos con buenas terminaciones, en el premium superan los u$s2.300 por m2 para pozo.

Otro factor clave es el financiamiento, que podría ampliarse con el levantamiento del cepo. Fernando Álvarez de Celis, de la Fundación Tejido Urbano, afirmó que la eliminación de las restricciones "permitiría a los bancos disponer de más recursos y otorgar mayores créditos hipotecarios, lo que impulsaría la demanda de propiedades".

También se espera una estabilización en los costos de construcción en el corto y mediano plazo, lo que podría evitar que esas subas sigan trasladándose al precio de las viviendas en desarrollo.

Además, Álvarez de Celis señaló que "el valor de los inmuebles tiende a crecer en contextos sin restricciones cambiarias, ya que estos escenarios atraen inversiones externas y dinamizan la economía".

Los precios de propiedades subirían hasta un 10%

Fabián Achával, CEO de Fabián Achával Propiedades y responsable del Radar Inmobiliario, calificó el levantamiento del cepo como "una excelente noticia para el mercado inmobiliario por muchos motivos".

Destacó que la definición del nuevo esquema de bandas cambiarias -entre $1.000 y $1.400- despeja incertidumbres recientes y elimina restricciones al comercio exterior, lo que puede incentivar la liquidación de divisas por parte del sector exportador. "Eso generará más oferta, mayor estabilidad en el mercado y la posibilidad de acumular reservas, lo cual aporta previsibilidad económica", señaló.

Achával consideró que "hacía tiempo que se sabía que el cepo debía levantarse" y valoró que se concrete en simultáneo con el ingreso de fondos frescos del FMI, lo que, en su opinión, debería ser suficiente para estabilizar el mercado.

Con respecto a los valores de las propiedades, sostuvo que "el efecto será gradual" y ratificó su proyección de una suba de hasta 10% en el año. Aun así, advirtió que el mercado necesitará tiempo para adaptarse al nuevo régimen cambiario y para evaluar cómo funcionará el esquema de bandas.

Créditos más accesibles

Finalmente, otro analista del mercado, Daniel Bryn, de Zipcode y creador del Monitor Inmobiliario, anticipó que el levantamiento del cepo podría reducir el costo de acceder a un crédito para la compra de viviendas. "Si el precio de los inmuebles en dólares baja, será menor la necesidad de financiamiento por parte de quienes compren", apuntó.

Expertos sostienen también que hay que esperar a que valor abre el dólar el lunes y seguir como continuará en los días siguientes.

Aún es clave analizar en detalle el nuevo esquema anunciado por el ministro Caputo, pero considera que el impacto podría ser positivo sobre el crédito hipotecario que ya no dependerá más del dólar MEP: "El uso de un tipo de cambio normalizado será vital para las operaciones de compra venta con apalancamiento crediticio", concluyó Bryn.