Lo que NO podés ignorar antes de solicitar un crédito hipotecario

Si estás por dar el paso y tomar un crédito hipotecario, o simplemente te quedaste con la duda, existe algo esencial que debés entender: la diferencia entre TNA, TEA y CFT. No te preocupes, no es tan complicado como parece. Vamos a desglosarlo de manera fácil, rápida y sin rodeos.

Lo que NO podés ignorar antes de solicitar un crédito hipotecario

La TNA (Tasa Nominal Anual) es como el precio en la etiqueta de un producto: se trata del porcentaje que te cobrarán por un préstamo durante un año. Pero cuidado, no te dejes engañar, porque eso no es lo que realmente vas a terminar pagando. Ni cerca. Es solo una referencia, no el monto final que saldrá de tu bolsillo.

Imaginá que pedís un préstamo de $1.000 con una TNA del 20%. En teoría, eso significa que en un año deberías pagar $1.200: $1.000 de capital y $200 de intereses. Vale aclarar que este es solo un cálculo preliminar, no el monto exacto que vas a terminar pagando.

Ahora, imaginate que entras a un local de ropa y ves un pantalón con una etiqueta que dice $100 (ese es el precio NOMINAL). Vas a la caja y te dicen que ese precio no incluye impuestos, así que al final el pantalón te cuesta $120. ¿Ves la diferencia? La etiqueta de la TNA es como ese precio inicial, pero lo que realmente pagás es más complejo, como el total con impuestos.

La TNA te da una idea básica del costo del préstamo, pero no te cuenta toda la historia. Para saber realmente cuánto vas a pagar en total, es esencial que conozcas la TEA y el CFT.

La TEA (Tasa Efectiva Anual) es lo que realmente terminas pagando, porque tiene en cuenta esos intereses que el préstamo va generando con el tiempo. ¿Y qué significa "capitalizar"? Es como si los intereses que vas pagando se sumaran al capital original y, al siguiente período, esos nuevos intereses también generaran más intereses. Es el ciclo del Interés Compuesto.

Por lo general, la TNA es más baja que la TEA, porque la TNA solo muestra el porcentaje inicial, mientras que la TEA refleja el impacto real de la capitalización. La única vez que son iguales es cuando el préstamo capitaliza intereses una vez al año. Y claro, la TEA nunca será menor que la TNA.

Por último, el CFT (Costo Financiero Total) es el dato que realmente debe importarte, aunque muchas veces no lo encuentres a simple vista en las páginas o se esconda en la letra chica al final de la página, y en muchos casos sea solo una estimación.

El CFT es el "precio total" del préstamo. Incluye la TNA, impuestos, seguros (si los hay), comisiones y cualquier otro gasto adicional. Es como el precio final de un producto, con todos los costos extra, impuestos e incluso el envío incluidos. Es la cifra real que debes tener en cuenta al tomar una decisión.

A veces, el CFT se presenta con o sin IVA. Claro, si corresponde, siempre debemos fijarnos en el CFT con IVA, que será el valor más alto.

¡Atención! No hay una lógica uniforme entre las entidades. Es decir, aunque dos bancos tengan la misma TNA, eso no significa que el CFT tenga que ser igual. Cada banco puede tener distintos costos y condiciones, ¡así que siempre es importante comparar!

En resumen, el TNA es la "etiqueta" de la tasa, solo incluye los intereses; el TEA, la "verdadera" tasa, incluye la capitalización de intereses, es decir, el efecto de los intereses sobre los intereses; y el CFT, el "precio total" del crédito hipotecario, que abarca todo lo que vas a pagar, incluyendo intereses, comisiones, impuestos, seguros y cualquier otro gasto adicional.