Hipotecas divisibles: cuál es el gran boom que anticipan en el mercado inmobiliario

El DNU 1017/2024 que, introdujo la posibilidad de que futuros compradores puedan acceder a créditos hipotecarios para unidades en obra sin necesidad de escritura previa -conocida como hipoteca divisible- es una norma que aún está en etapa de reglamentación. Sin embargo, y más allá de que la mayoría de los bancos no se ha pronunciado al respecto, excepto el Banco Ciudad, -que lanzó la primera propuesta-, la medida genera entusiasmo en el sector inmobiliario porque se espera que dinamice la construcción de departamentos y viviendas en el sector privado.

A su vez, la medida permite que un porcentaje muy alto de familias puedan ingresar al mercado y comenzar a pagar su vivienda a través de pozo. "Anteriormente, la solicitud de un crédito hipotecario era para comprar una propiedad terminada y escriturada porque los bancos no daban créditos ni siquiera contra primera escritura. Por eso siempre se hablaba de usados. Lo que trae la hipoteca divisible es que el banco está dispuesto a asumir el riesgo hipotecario para alguien, sobre un proyecto que está en pozo", explica a iProfesional Iván Briones, director comercial de estudio Kohon.

Anticipan boom de unidades de hasta 2 ambientes y en pozo

En ese sentido, para Rodrigo Saldaña, gerente comercial de Oslo Propiedades, la posibilidad de comprar una propiedad mediante una hipoteca divisible "apunta hoy -con un único banco ofreciéndolo-, a unidades chicas de 1 y 2 ambientes con un tope de 70 metros". Sin embargo, a medida que el producto crezca, se espera, -ya que ese es el verdadero sentido de la hipoteca divisible- "que la gente pueda acceder a departamentos de 3 y 4 ambientes para vivir porque la cuota es baja, dado que lo prestado es mucho menor al costo final", indicó.

De este modo, la medida, sumada al blanqueo de capitales, no solo busca que el ciudadano "de a pie" pueda acceder al sueño de una vivienda propia sin tantas trabas, sino que además tiene por objetivo revitalizar un mercado que, durante los últimos años, ha enfrentado desafíos significativos.

Algunos desarrolladores indican que todavía hay que prestarle atención a la foto actual donde, por ahora, resulta más barato el departamento a estrenar que el de pozo, dado que las propiedades que se venden "a estrenar" fueron construidas con otros valores y otro tipo de cambio.

"A esas unidades con "precio viejo" las está absorbiendo el mercado, pero es una situación que va a cambiar rápidamente porque vamos a un mercado donde el pozo va a ser más económico no porque va a bajar de precios sino porque el departamento a estrenar va a aumentar su valor", explica el desarrollador Alan Schachter. Más allá de este presente, las unidades de pozo, por el efecto blanqueo, tuvieron cierto dinamismo y si bien depende de cada zona, se espera que, sobre todo, el impacto de la hipoteca divisible incremente los valores entre un 15% y un 30% respecto al año pasado, señaló Iván Briones.

Por otro lado, en relación al volumen de ventas, si bien es difícil hacer predicciones, se espera que el interés por este tipo de unidades traccione durante este año un aumento significativo en las operaciones inmobiliarias. "Las estimaciones iniciales sugieren que esta medida podría incrementar entre un 20% y un 50% las ventas de propiedades en pozo, siempre que se generen las condiciones adecuadas para su implementación masiva", expresó Patricio Rozenblum, co-founder de Grupo Oslo.

Las zonas más dinámicas

A pocos meses de iniciada la primera etapa del blanqueo de capitales, el mercado ya siente los efectos positivos, los cuales se centraron en la demanda de departamentos en el corredor norte, conformado por Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez. De todas formas, es esperable que, "una vez que los bancos salgan a ofrecer opciones de hipoteca divisible, puede que el efecto derrame llegue a otras zonas", señaló Iván Briones. Lo mismo se espera que suceda con la cantidad de ambientes ya que hasta ahora y por el efecto blanqueo, las inversiones recayeron específicamente "en los monoambientes y departamentos de dos ambientes, ya que se trató de blanqueos que no superaron los u$s100.000", indicó. 

Sin duda, el 2025 se proyecta como un año decisivo para el sector inmobiliario en Argentina. Con las herramientas actuales, como la hipoteca de bien futuro y el reciente blanqueo de capitales, los especialistas se muestran expectantes ante un posible crecimiento sostenido de las operaciones de compraventa de propiedades en pozo. Sin embargo, el éxito dependerá de la estabilidad económica y de la confianza en el sistema financiero. Si se superan estos desafíos, se podría estar frente a un mercado inmobiliario más dinámico, accesible y alineado con las necesidades de los compradores modernos.