Problemón para desarrolladores: el costo de construcción de un edificio casi equipara al de venta

El aumento de los costos de la construcción producto del alza de los precios de los materiales y de la disminución del valor del dólar -por lo que se necesita más divisas extranjeras para construir el mismo metro cuadrado- ha tocado valores récord.

De acuerdo a un informe de Reporte Inmobiliario, durante noviembre, construir un edificio alcanzó el mayor valor nominal en dólares desde 2008. Transcurridos un par de meses, la realidad incómoda con la que convive el rubro de desarrolladores y constructores inmobiliarios es que, los costos en dólares se dispararon mientras que los precios apenas si se movieron, de modo que la rentabilidad del desarrollo inmobiliario se licuó.

El 2025, el año de los costos

"Para la industria de la construcción, 2025 definitivamente va a ser el año de los costos", destacó a iProfesional Iván Briones, gerente comercial de Kohon. Y eso es porque la inflación en pesos de períodos anteriores hacía que nadie supiera muy bien quién ganaba y quién perdía. Hoy con una ecuación económica visible y muy complicada "hay que mirar los costos porque a los desarrolladores más pequeños no le cierran los números, ya que los materiales de la construcción duplicaron precios innecesariamente y eso para el pequeño constructor es letal", indicó.

A partir de diciembre de 2023, Argentina comenzó un cambio radical tanto en lo político como en lo económico. Según acota Nicolás Lang, gerente Comercial de Lagoon Pilar, a partir de ese momento, "las principales causas que modificaron el valor de la construcción fueron dadas por el sinceramiento de los precios de toda la economía y el acercamiento entre los diferentes tipos de cambio del mercado".

Ese factor, sumado "a la alta emisión monetaria del gobierno anterior, especialmente durante el año electoral, llevó a una inflación durante los primeros meses del 2024 que solo pudo ser controlada por el actual gobierno, con el correr del año, a través de un mecanismo de actualización cambiaria periódica -que se conoce como crawling peg y que establece que el tipo de cambio sería ajustado mensualmente con devaluaciones en el orden del 2 por ciento". 

De esta forma, esta diferencia entre el valor del Crawling peg o devaluación administrada y la inflación encareció, en dólares, los costos de construcción. Para el sector, el impacto de este incidente económico en los materiales y gastos en general, así como en el costo de la mano de obra, fue enorme. Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), señaló a iProfesional que, actualmente, "la construcción de un edificio vale u$s1.500 por metro cuadrado".

A ese número hay que sumarle "impuestos, honorarios, comisiones, más el valor del terreno y eso termina dando un valor de costo final de u$s2.200,  mientras que el precio de venta, está en 2.500 dólares".

Costos de construcción de un edificio a través de los años

Medidas para achicar la diferencia

Mientras se espera que la macro y ciertas decisiones políticas en materia impositiva y regulatoria ayuden a equilibrar la actividad y que el crédito llegue lo antes posible para catalizar aumentos de precios, el contexto impone una profunda reingeniería de la industria y obliga a las desarrolladoras a revisar cada renglón gastos, costos y ganancias.

En ese sentido, Tabakman destaca una serie de medidas que pueden apaciguar el momento turbulento que atraviesa la actividad:

• Gestionar de manera más eficiente los costos para optimizar y hacer más productivos los procesos edilicios, "que durante la época inflacionaria no mirábamos", y al mismo tiempo optimizar todas las estrategias de contrataciones.
• Comenzar a importar insumos aprovechando la progresiva apertura de la economía
• Introducir mejoras en el producto para seducir al mercado con innovación y creatividad
• Recurrir a las nuevas herramientas de financiamiento que surgen, tanto para los proyectos como para los compradores
• Modernizar las técnicas de comercialización a partir de todo lo que hoy está disponible en el ecosistema digital y la IA
• Optimizar el aprovechamiento de los terrenos a partir del conocimiento profundo y actualizado de las normas urbanísticas

Otro punto que destaca el desarrollador es el valor de la mano de obra, "el cual sube por encima de la inflación -de acuerdo a paritarias- y que se está recuperando", al que cataloga como "caro en dólares". También pone el foco en los impuestos los cuales deberían tener un "tratamiento particular" interactuando con el gobierno y también "el tema de los permisos los cuales son lentos, generando un sobre costo financiero con la plata atornillada en un terreno". El financiamiento externo también es un capítulo importante en esta tarea de peinar los costos y por eso sugiere pensar hacia adentro del sector herramientas de financiamiento ya que -los desarrolladores- "financiamos muy poco post posesión y podríamos pensar en cortos y pequeños planes de pago".

La suba de los costos medida en dólares requiere de un equivalente ajuste a la hora de poner a la venta las unidades terminadas pero para poder lograrlo también deben existir herramientas para una demanda que pueda acompañar ese movimiento. Es por eso que, medidas como la disponibilidad de créditos hipotecarios, pueden ayudar a encontrar el equilibrio que el rubro reclama. Mientras tanto, la optimización del sector, es urgente.