Para inversores: cuáles son los departamentos usados que se venden más rápido en 2025

El mercado inmobiliario de propiedades usadas en la ciudad de Buenos Aires atraviesa una reconfiguración importante, marcada por precios que volvieron a subir hasta un 10% promedio en la mayoría de los barrios, una mayor disponibilidad de créditos hipotecarios y una creciente demanda en zonas estratégicas por parte de pequeños ahorristas e inversores.

La estabilidad del dólar es otra razón junto con el cambio de expectativas que contribuyeron para revertir la crisis del sector que se vivió por más de 5 años hasta fin de 2023.

Según datos de diversas plataformas inmobiliarias como Cabaprop, Zonaprop y Argenprop, actualmente hay cerca de 70.000 departamentos usados disponibles en la ciudad, con un considerable interés en inmuebles de hasta 100.000 dólares.

"El mercado de usados presenta valores muy competitivos en comparación con los desarrollos nuevos", subrayó Francisco Bosch, representante de Miranda Bosch Real Estate & Art.

Además, aseguró que factores como la extensión del blanqueo de capitales y el repunte del crédito hipotecario están incentivando la demanda en "zonas estratégicas, generando un entorno favorable tanto para pequeños ahorristas como para inversores".

Cuáles son los departamentos más buscados

Un elemento destacado en esta recuperación es el impacto de las nuevas medidas crediticias que incrementaron las operaciones de compra venta. Según el Colegio de Escribanos Porteño, 2024 fue el mejor después de 6 años, se registraron más de 54.0000 escrituras y un 15% con apalancamiento crediticio (se consiguieron 5.082 hipotecas, lo que representó un aumento interanual del 246,2%). 

Al respecto, los departamentos más buscados incluyen aquellos de uno y dos ambientes, particularmente en barrios tradicionales como Palermo, Belgrano y Recoleta, con precios promedio que oscilan entre u$s67.500 para un ambientes y u$s109.725 para dos ambientes.

Apoyándose en cifras de Cabaprop, las unidades de dos ambientes mostraron un alza del 7% promedio en su precio interanual, mientras que las de tres ambientes subieron hasta 6%, ubicándose en un rango promedio de u$s150.000. 

Por otro lado, unidades accesibles en zonas emergentes como Villa Urquiza, Almagro y Coghlan atraen atención gracias a precios por metro cuadrado que van desde u$s1.800 hasta u$s2.700, señaló Bosch.

Blanqueo de capitales y crédito hipotecario revitalizan el sector

La recuperación en los precios y la actividad del mercado de usados responde al blanqueo de capitales y a la reintroducción de créditos hipotecarios. "La demanda de propiedades usadas creció un 51% en los últimos doce meses, lo que a su vez impulsó también la valorización de inmuebles nuevos y proyectos en pozo", detalló Leandro Molina, country manager de QuintoAndar (que tiene a Zonaprop) para Argentina y Perú.

Molina también indicó que algunos barrios como Núñez, Colegiales y Palermo mostraron incrementos en los valores, con variaciones del 11,4%, 11,2% y 10,7%, respectivamente. "Esto se debe a su ubicación estratégica, buena conectividad con la zona norte del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) y la amplia oferta comercial y gastronómica que atrae tanto a compradores locales como a inversores", explicó Molina.

Recuperación en los precios de las propiedades

Otro aspecto a destacar es el repunte que han mostrado los valores por metro cuadrado. Desde que tocaron un piso histórico en junio de 2023—cuando el precio promedio era de u$s2.151/m2—, los precios subieron un 7,9%, alcanzando hoy un promedio de u$s2.320/m2. Aun así, los valores permanecen un 15% por debajo de su máximo histórico registrado en marzo de 2019, indicaron desde Zonaprop.

Asimismo, el portal Cabaprop, informó que en diciembre de 2024 se escrituró un 5,8% de la oferta disponible, lo que equivale a un tiempo estimado de 20 meses para absorber el stock actual, suponiendo que no ingrese nueva oferta en el mercado.

La rentabilidad que ofrecen actualmente los departamentos más pequeños en barrios estratégicos como Villa Crespo o Almagro. "Las nuevas construcciones en Palermo ofrecen mayores retornos potenciales, aunque requieren una inversión inicial más elevada", concluyó el especialista.

Los barrios más destacados y sus precios promedio

En cuanto a las áreas de mayor demanda, Palermo, Belgrano y Recoleta encabezan la lista por su conectividad, calidad de vida y variedad de servicios. Palermo tiene precios por metro cuadrado de entre y u$s2.500 y u$s3.500, mientras que en Belgrano y Recoleta los valores van de u$s2.300 a u$s3.800 según la ubicación, estado y características de los edificios.

Por el contrario, barrios emergentes como Villa Urquiza, con valores entre u$s1.900 y u$s2.700/m2, captan el interés de un público más joven o en busca de precios accesibles. Similar atractivo tiene Coghlan, que se posiciona como una opción residencial tranquila con precios que rondan los u$s2.600/m2.

Entre barrios del sur como Parque Patricios y San Telmo o Villa del Parque y La Paternal, en el oeste, los valores de departamentos usados fluctúan entre u$s 1.500 y u$s2.200/m2.