Hipotecas divisibles: cuáles son sus ventajas y por qué pueden transformar al mercado inmobiliario

Las hipotecas divisibles esperan ponerse en práctica antes de abril, mientras el Ministerio de Economía de la Nación debe terminar de implementarlas. Esta herramienta financiera busca ampliar el acceso a la vivienda propia y dinamizar las inversiones en propiedades en construcción. Su implementación permitiría a los compradores financiar inmuebles desde etapas tempranas de obra, un mecanismo hasta ahora poco accesible en el sistema local.

El mercado observa con expectativa el desarrollo de este instrumento, que podría marcar un punto de inflexión en el sector. Según especialistas, su implementación tiene el potencial de cubrir entre el 30% y 50% de las operaciones futuras, y se espera que promueva una mayor participación de las familias en la adquisición de bienes inmuebles en pozo a través del financiamiento bancario.

A un mes de su lanzamiento, la introducción de los planes para financiar la compra de unidades en pozo por parte del Banco Ciudad despertó un importante interés en los compradores de primera vivienda y las desarrolladoras. Este instrumento permite financiar adquisiciones de inmuebles en construcción, una medida inédita en el sistema hipotecario argentino, y ya se están en evaluación más de 30 proyectos residenciales en diversos barrios porteños.

Según se informó, estos créditos están destinados a viviendas en las etapas iniciales de obra, una característica que representa una oportunidad significativa para quienes buscan acceso al mercado inmobiliario.

El presidente del Banco Ciudad, Guillermo A. Laje, expresó: "Nos enorgullece sumar a nuestra amplia oferta para la vivienda esta novedosa línea crediticia, pionera en el sistema financiero, que permitirá a las familias adquirir unidades desde el pozo en CABA".

Actualmente, se analizan desarrollos en zonas como La Boca, Barracas, Villa Urquiza y Núñez, entre otras, cubriendo desde pequeños departamentos hasta unidades de mayor metraje, para acomodarse a diferentes tipos de compradores y necesidades del mercado.

Aunque la iniciativa fue bien recibida, queda claro que no está exenta de desafíos. Según Carlos Spina, presidente de la Asociación Empresaria de la Vivienda (AEV), "no creemos que vaya a impactar en los precios de las propiedades en construcción, pero podría ir paulatinamente promoviendo mayor accesibilidad".

Este modelo, explicó Spina, ofrece estabilidad en contraste con los créditos tradicionales para propiedades terminadas o usadas, que históricamente generaron fluctuaciones en los valores del mercado.

Cuáles son las ventajas de las hipotecas divisibles

Las características principales de estas hipotecas incluyen la posibilidad de financiar hasta un 75% del valor del inmueble, con un plazo máximo de 20 años y montos que llegan a los $350.000.000. Durante el proceso de construcción, se abona únicamente el interés por un financiamiento inicial del 30%, y el crédito se completa al momento de escriturar. Sin embargo, el comprador necesita contar con un 25% del capital más los gastos adicionales para acceder a este mecanismo.

El interés está concentrado en unidades de 1 o 2 ambientes dirigidas a compradores de primera vivienda.

Rodrigo Saldaña, gerente comercial de Oslo Propiedades, destacó que esas tipologías predominan en los proyectos calificados al sur y centro de la ciudad. Explicó que "hoy como está planteado por el Banco Ciudad, está orientado a propiedades de 1 o 2 ambientes de primera vivienda y departamentos chicos".

Esta selección refleja una demanda creciente por espacios más económicos y accesibles dentro de un contexto económico desafiante.

A pesar de su prometedora estructura, expertos del sector, incluida las desarrolladoras y constructoras, señalaron que la masificación de este crédito enfrenta obstáculos importantes.

La limitada participación de bancos competidores y las estrictas condiciones de calificación para los emprendimientos figuran como los principales desafíos.

Saldaña enfatizó que "es clave que no haya un solo jugador. Los bancos necesitan salir a competir entre sí para hacer más masivo el producto y ofrecer mejores condiciones".

Proyecciones: el potencial de las hipotecas divisibles

En cuanto al potencial impacto en el mercado residencial porteño, el panorama resulta optimista. Según estimaciones brindadas por el mercado inmobiliario, una vez que el sistema alcance su madurez, podría representar entre 30% y 50% del total de las operaciones inmobiliarias. Este escenario recuerda al auge hipotecario de 2016-2017, cuando los créditos convencionales facilitaron un volumen considerable de transacciones.

Hernán Pisarenko, director de HA Emprendimientos, afirmó que este modelo tiene el potencial de "permitir la entrada al mercado de segmentos actualmente excluidos", especialmente familias con ingresos medios y cargas familiares.

El costo por metro cuadrado de las unidades que participan en estos proyectos varía significativamente según la ubicación.

En barrios como Palermo, se ofrecen viviendas con un promedio de u$s3.100 por m2, y en ciertas áreas llegan a los u$s3.600 por m2. Y en Villa Crespo o Chacarita, los valores oscilan entre u$s2.700 y u$s 2.900 por m2, y en Villa del Parque en USD 2.400 por m2.

Estas cifras aún reflejan valores por debajo de los niveles de 2019; no obstante, las expectativas apuntan a un ajuste al alza conforme crezca la demanda hacia el año 2025, informaron desde el sector.

Finalmente, Pisarenko proyectó que el modelo de hipotecas divisibles podría incentivar la construcción de departamentos más grandes, en los rangos de tres o cuatro ambientes, adaptándose mejor a las necesidades de las familias.

"Cuando hay financiamiento, el usuario final prioriza viviendas amplias. En cambio, en períodos sin financiamiento, predominan los inversores, que optan por unidades pequeñas para diversificar", acotó.

El sistema también llamado de hipotecas de bien futuro aún se encuentra en una etapa incipiente, pero su impacto potencial para dinamizar el mercado inmobiliario en CABA es innegable. Las respuestas de los actores involucrados, desde desarrolladores hasta compradores, apuntan a que este modelo contribuye no solo al crecimiento del sector, sino también a una mayor accesibilidad para quienes buscan concretar el sueño de su primera vivienda.