Cambio de tendencia: los alquileres subieron por debajo de la inflación por primera vez en cinco años

Tras la llegada del Gobierno de Javier Milei y la derogación de la ley de alquileres, el mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires cerró un 2024 con varios cambios en sus tendencias. Además de la recuperación en la compra-venta de propiedades, y ante un mayor aumento en la oferta, también se observó una menor variación en los precios de los alquileres.

De hecho, durante 2024, los precios de los alquileres subieron por debajo de la inflación por primera vez en cinco años. En concreto, el precio de publicación del alquiler medio de un departamento de dos ambientes y 50 m² en la Ciudad subió en diciembre un 2,3% con relación al mes anterior, acumulando un incremento anual del 64,4%, de acuerdo al último informe de Zonaprop. Por debajo de la inflación del mismo período, que se ubicará en torno al 112%.

También representó una considerable caída con relación al aumento que los alquileres tuvieron en 2023, cuando la suba alcanzó el 260%.

Cuánto cuesta alquilar en la Ciudad de Buenos Aires

El estudio también destacó que los precios de los nuevos contratos de alquiler avanzaron también por debajo al ajuste del Índice de Contratos de Locación (ICL), el que se utiliza para ajustar anualmente los contratos que fueron firmados bajo la ley de alquileres (hasta octubre de 2023), que registró un aumento del 194,5% en 2024. La desaceleración más marcada ocurrió en febrero, cuando los precios de los nuevos contratos se incrementaron un 2,9% respecto a enero, mes en el que la suba había sido de 21%.

Según destacan desde el sector, la derogación de la ley de alquileres, el 29 de diciembre de 2023, fue uno de los factores clave detrás de esta desaceleración de los precios. A su vez, otro cambio rotundo en el mercado fue la oferta de departamentos destinados al alquiler tradicional, que disminuyó sistemáticamente a partir de la pandemia y en competencia con los alquileres temporarios, alcanzando un mínimo histórico en febrero de 2023.

Pero en enero de 2024, luego del fin de la normativa, esta tendencia tuvo un cambio rotundo y aumentó un 62% respecto al mes previo. Durante todo el año pasado, estos incrementos continuaron, aunque con menor intensidad en los últimos meses: en diciembre, la oferta creció un 3,3% y acumuló un aumento total del 195% en todo el año.

De esta manera, el reporte repasa los precios de alquiler en el mercado. Y detalla que un monoambiente medio de 40 m² en diciembre registró un precio de publicación en torno a los $465.091, en promedio; uno de dos ambientes y 50 m² lo hizo por $550.450; mientras que uno de tres ambientes y 70 m² por $740.874 por mes.

Más allá de promedio, se destacó que los más barrios más caros para alquilar son los siguientes:

• Puerto Madero: $941.093
• Núñez: $613.414
• Palermo: $610.098

En tanto, los que se encuentran a un precio medio, son:

• Chacarita: $572.937
• Retiro: $539.910
• San Telmo: $533.240
• Agronomía: $507.982
• Balvanera: $500.168

Y los más económicos:

• Vélez Sarsfield: $485.671
• Floresta: $474.456
• Lugano: $395.326

Dónde es más rentable comprar un departamento en Capital

En tanto, al analizar los incrementos interanuales del precio de los alquileres, se destaca que Nueva Pompeya y Parque Patricios son los barrios que presentaron el mayor incremento en sus precios de publicación con respecto al año anterior, de acuerdo a la plataforma inmobiliaria, con el 110,9% y 94,8%, respectivamente. Mientras que por el lado contrario se encuentran Chacarita (20,6%), Retiro (17,8%) y Agronomía (15,7%).

La rentabilidad de las propiedades en alquiler en la ciudad de Buenos Aires presentó una mejora en los últimos años. En diciembre de 2024, la relación alquiler-precio sube y se ubica en 5,28% anual. De esta manera, ahora se necesitan 18,9 años de alquiler para recuperar la inversión, 8,9% más de lo requerido un año atrás.

En este sentido, los mejores barrios para los inversores que buscan renta son: Lugano, con el 8,7%, Nueva Pompeya, con el 8%, y Parque Avellaneda, con el 7,4%. Mientras que, por el lado contrario se ubican: Belgrano (4,4%), Palermo (4,2%) y Puerto Madero (3,5%), como las zonas que dejan menor rentabilidad.

Lo cierto es que el 2024 cerró con distintas tendencias en el mercado inmobiliario. El fin de la ley de alquileres y el consecuente aumento en la oferta, hizo que los precios subieran por debajo de la inflación, También se destacó cierta recuperación en la compra-venta de inmuebles, a partir del regreso de los créditos hipotecarios.