Las operaciones inmobiliarias crecieron 40% en 2024, de la mano del blanqueo y los créditos hipotecarios

El 2024 concluye con un incremento del 40% en las operaciones del sector inmobiliario en comparación con el año anterior, impulsado por la derogación de la Ley de Alquileres, el proceso de blanqueo y la reactivación de los créditos hipotecarios; medidas adoptadas por el gobierno del presidente Javier Milei que fueron clave para impulsar el mercado en el tramo final del año.

En este contexto, las perspectivas para 2025 son aún más prometedoras, ya que se prevé que el sector inmobiliario continúe su tendencia al alza.

Las claves de la recuperación del sector inmobiliario en 2024

"El 2024 fue un período de transformación y recuperación. Entre las medidas de mayor impacto, el blanqueo de capitales se posicionó como un motor clave en el corto plazo, reactivando la inversión en proyectos", consideró Rodrigo Saldaña, gerente comercial de Oslo Propiedades.

De hecho, incentivó operaciones "con montos promedio cercanos a los u$s140.000 y picos donde el 40% de las transacciones mensuales se realizaron bajo este esquema". Pero también "los créditos UBA comenzaron a dar frutos tras años de ausencia: el 15% de las operaciones actuales ya se realizan con este financiamiento", detalló.

A pesar de que aún queda por definir una reglamentación más completa y poner en marcha las hipotecas divisibles y los créditos para proyectos en pozo, el sector ha experimentado un dinamismo vibrante que no se veía desde 2018.

En este contexto de transición, Martín Boquete afirma: "Hubo un cambio de lenguaje que generó una sensación de optimismo y un impulso para emprender, tanto en los consumidores como en quienes ofrecen productos inmobiliarios".

Según los anuncios publicados por los anunciantes en Zonaprop, la cantidad de búsquedas para la compra aumentó un 83% en comparación con el año anterior, mientras que la demanda de alquileres se encuentra un 9% por encima del nivel registrado hace un año.

"Este año todos los inmuebles fueron un poco más demandados que el año pasado. Algunos tuvieron un incremento de actividad mayor, otros menor, pero todos se volcaron a mayor cantidad de operaciones y un mejor nivel de precios", explica el socio de Toribio Achával.

Y si bien el conjunto de todas las medidas económicas fue importante para reactivar el mercado de real estate, "los créditos hipotecarios fueron los de mayor relevancia. El crédito es lo que más atrae. Esta tendencia de que el consumidor se anime a los créditos es lo que el sector necesita para poder desarrollarse porque un país sin crédito es muy difícil que crezca", define la directora de Ocampo Propiedades, Gabriela Goldszer.

Rentabilidad y recuperación: la demanda crece en proyectos de menor superficie

Según el índice elaborado por Zonaprop, en la Ciudad de Buenos Aires, el costo de construcción en dólares aumenta un 42,1% en 2024, lo que impulsa el alza en los precios de las unidades en pozo (2.772 dólares/m2) y a estrenar (2.749 dólares/m2).  En relación con los precios del mercado, Goldszer asegura que se convalidaron valores que no se venían convalidando.

Por ejemplo, valores de más de 8.000 dólares/m2. Es decir, "se están recuperando precios de otras épocas, lo cual genera mucho optimismo también en los desarrolladores de ese tipo de producto".

De este modo, los proyectos que tienen unidades más chicas y de menor superficie "son los que más fluyen en la venta para el inversor que ve la posibilidad de rentarlo. Se volvió a convertir en una en una posibilidad de inversión".

En este sentido, Alejandra González, titular de Justevila, considera: "el valor de los inmuebles a estrenar sigue bajo, todavía hay un 30% por recuperar. Algunas constructoras quieren subir los precios porque el costo de construcción en dólares subió, pero todavía el mercado no los convalida y si un edificio sube el valor, se estanca en dólares".

Y acota que "los edificios que tienen unidades terminadas para la venta con entrega inmediata están más baratas que las de pozo. Entonces se están vendiendo las últimas unidades que quedan de cada uno de esos emprendimientos terminados. Eso es porque el desarrollador construyó con otro valor".

Así las cosas, "es mejor tener metros cuadrados que tener dólares, ya sea para alquilar, comprando en pozo para después revender o mismo un usado", pormenoriza Boquete. "Cualquier inmueble que tenga demanda es mejor que tener dólares guardados".

Los pilares para el despegue para 2025

En este contexto, el año trajo beneficios para todos los actores del sector. Los desarrolladores accedieron a un mercado revitalizado, con mayor estabilidad cambiaria y un flujo constante de operaciones, mientras que los inversores hallaron nuevas oportunidades para diversificar su portafolio gracias a las facilidades del blanqueo.

Por su parte, los compradores obtuvieron mejores condiciones de financiamiento y una oferta más amplia. Con un dólar estable y un crecimiento mensual en las operaciones, el sector recuperó el dinamismo perdido en años anteriores. Con un dólar estable y un crecimiento mensual en las operaciones, el sector volvió a recuperar el dinamismo que había perdido en años anteriores.

Para 2025, Boquete sostiene: "la demanda se va a multiplicar. Si bien estamos todos contentos porque hay más hipotecas y ayuda a vender, hoy son incipientes en términos de cantidad de operaciones". Asimismo, considera: "la vedette del año que viene va a ser la financiación, y los emprendimientos van a crecer en volumen de venta, tanto los de pozo, los de construcción e incluso los terminados".

Goldszer y González, por último, apuntan que el mercado orientado a clases medias también va a crecer. "de a poco, los proyectos de segmentos de clase media con buenos amenities, en barrios con potencial de desarrollo y con crédito mediante, van a tener una dinámica interesante", concluye la directora de Ocampo.

Las expectativas para 2025 son aún más optimistas. Si la economía sigue por el camino de la recuperación, el mercado cuenta con las herramientas necesarias para consolidar un despegue definitivo. El fortalecimiento de la confianza, junto con una mayor estabilidad económica, prevé un panorama prometedor en cuanto a inversión, generación de empleo y crecimiento del sector", concluyó Saldaña.