Qué pasará con los precios de las propiedades en 2025 tras un año bisagra para el mercado inmobiliario

El 2024 se distinguió por 4 hitos que fueron fundamentales en materia de bienes raíces: el resurgimiento del mercado de alquileres, el blanqueo de capitales, la disponibilidad de créditos hipotecarios y el reciente DNU que habilita las hipotecas divisibles. Si bien el rubro de la construcción fue el más golpeado, puede decirse, en líneas generales, que se trató de un año muy beneficioso para la mayoría de los jugadores. Optimistas en relación con la consolidación de estas medidas, los protagonistas inmobiliario del rubro creen que los precios de las propiedades van a subir. 

¿Quiénes fueron los grandes ganadores del rubro?

El contexto de medias favorables llevó a que el protagonista indiscutido durante 2024 fuera el inversor. "Luego del triunfo electoral del actual presidente se especuló con la posibilidad de un cambio de tendencia que disparara los precios de los inmuebles, sobre todo por parte de quiénes históricamente toman riesgos, frente al usuario final que, lógicamente, es más conservador", señaló a iProfesional Iván Briones, director comercial de Estudio Kohon.

Teniendo en cuenta, entonces, que la mayoría de las operaciones del sector estuvieron orientadas a la inversión, en relación con las unidades más demandadas, "hubo una preponderancia de operaciones orientadas a monoambientes y departamentos de 2 ambientes", señala el especialista. Un protagonismo que también estuvo traccionado por el blanqueo de capitales debido a la posibilidad de blanquear hasta u$s100.000 con costo cero.

Por otro lado, a medida que se fueron adjudicando los créditos hipotecarios, aumentó la demanda de ambientes o metros por comprar. Pablo Nóbile, gerente de Marketing de Cacique Desarrollos, explica que "por ejemplo, para alguien que tiene familia, tal vez es posible pasar de un 2 a un 3 ambientes o de un mono a 2 ambientes; por eso llegó un aumento en el histórico de las unidades nuevas de 3 ambientes".

Lo que queda claro es que los especialistas consultados destacan que 2025 será un año en el que los consumidores finales van a tener mucho protagonismo en el mercado de bienes raíces demandando unidades más grandes que las que busca tradicionalmente el inversor.

Aumentará el valor de los departamentos nuevas

El sector espera, para 2025, un mayor dinamismo en el mercado, impulsado primero, por la expectativa de acceso al crédito hipotecario y luego por nuevas etapas del blanqueo.

"Una posible estabilización macroeconómica y el ajuste del mercado podrían incentivar más operaciones de compraventa, especialmente en propiedades residenciales, debido al crecimiento de los créditos hipotecarios y los capitales provenientes del blanqueo de capitales iniciado en 2024", consideró Mariano García Malbrán, presidente de CAMESI y presidente de Keymex Argentina y Keymex Latinoamérica.

La expectativa de un incremento en los valores de las propiedades hacia 2025, junto con la reducción gradual de la brecha entre el precio del producto terminado y el producto en obra, ha impulsado una mayor demanda en el mercado.

"Este aumento de interés se ha comenzado a materializar de manera concreta hacia el cierre del año, consolidando un entorno positivo para la actividad inmobiliaria. En síntesis, estas iniciativas no solo han estimulado la actividad del sector en el corto plazo, sino que también proyectan un escenario de crecimiento sostenido para el futuro", destacó Alejandro Sbrancia, Socio Gerente de Winterra.

Por esto mismo, es que se espera un comportamiento alcista de los precios de departamentos nuevos. "Los precios van a subir porque los créditos hipotecarios se van duplicando en volumen mes a mes, lo que genera menos oferta y por ende, suba de precios", agrega Iván Briones. Pero además, hay una demanda latente de nuevos productos.

"Es una demanda explosiva. Nosotros en un mes vendimos 40 departamentos, algunos, incluso de 4 ambientes", destaca.

También proyectan subas de precios de las propiedades usadas

El 2024, finaliza con un récord en cantidad de escrituras respecto a los últimos 5 años y con proyección en alza para los próximos meses. Si todas las variables se mantienen como están, la tendencia sobre los precios irá también en alza. "Lo que ocurre es que mucha gente especula con que los precios ya están subiendo y no todos los precios suben. Incluso no todos suben por igual. No es lo mismo, por ejemplo, la demanda que hay de un monoambiente en Palermo que la que puede haber por una casa en Parque Avellaneda.

En el primer caso, es probable que el precio de ese tipo de inmuebles aumente mucho más que otros bienes con menor público de demanda. Por otro lado, hay que recordar que desde 2019 los precios se desplomaron, cayeron en promedio un 33%. 

Eso demoró aproximadamente 5 años y en general las caídas se dan más acentuadamente que los repuntes. Lo esperable para 2025 es que los inmuebles se revaloricen de a poco, entre un 5 y un 10%, pero no todos por igual, dependiendo de zona, tipología, estado, etc", explica a este medio Sebastián Dbsie, de SD Propiedades.

Venta de insumos para la construcción

En medio de esta ola de buenas noticias, hubo un rubro muy golpeado y que espera con ansias el 2025 para su reactivación. Como muestran los datos macro, la categoría que más decreció el último año fue la de construcción, por lo cual en ese sentido ha sido un año difícil. El sector espera, para el año que viene, una recuperación del orden del 10% a 15%, desde abril en adelante.

"El principal factor que traería más demanda tiene que ver con la baja de la tasa de interés, que en el corto plazo vemos que tracciona planes de ventas en cuotas a bajo costo y en el mediano y largo plazo, impulsaría los créditos hipotecarios que con el déficit habitacional que existe en la argentina, sería uno de los motores de crecimiento más importante de la industria. Sin embargo, esperamos que el 2025 muestre un recupero de los volúmenes de la construcción, traccionado sobre todo por obras privadas", señaló a iProfesional Gabriel Vainstein, CEO de Familia Bercomat.

Hipotecas divisibles

A todo el panorama mega alentador se suman como nueva medida las hipotecas divisibles para que los consumidores finales puedan comprar con crédito hipotecario en pozo.

"Si la inflación está controlada, la medida de las hipotecas divisibles, va a funcionar y en ese caso va a traer un aluvión de operaciones y un 2025 realmente brillante. Creo que es probable que lo tengamos más entre el segundo semestre de 2025, porque todavía los bancos no tienen armada toda la parte comercial como para salir a ofrecerlo, pero realmente va a ser un instrumento poderosísimo como para empujar el mercado hacia otro nivel", aseguró Rodrigo Saldaña, gerente comercial de Grupo Oslo.

Los inversores más especializados que tomaron riesgos y entraron en el sistema durante el 2024 ya deben estar festejando porque es un hecho que los precios van a subir. "Pero también, entra un nuevo jugador, el pequeño usuario, que va a demandar otras unidades, ya no chicas sino de 3 o 4 ambientes. Por ende, la tipología de los edificios va a tener que cambiar y para eso se necesitan buenos lotes. Los desarrolladores grandes, que puedan acceder a esos terrenos, van a ser protagonistas. Los desarrolladores chicos también van a seguir vendiendo bien sus productos de 1 o 2 ambientes pero quiero decir que esos productos ya no serán la vedette del mercado", detalla Iván Briones.

El desarrollo inmobiliario volverá a ser atractivo como negocio

El dinamismo del mercado inmobiliario no muestra signos de desaceleración. "La combinación de dinero no exteriorizado que aún permanece en circulación y nuevos incentivos, como las hipotecas divisibles aún no reglamentadas para proyectos en pozo, sigue alimentando una tendencia al alza en precios y ventas. Además, el mercado está en camino de recuperar los valores que perdió en los últimos años, lo que abre un horizonte optimista para el sector. La revalorización de las propiedades se proyecta como una constante en los próximos meses", señalaron desde Oslo Propiedades.

El panorama para 2025 se presenta, entonces, sumamente alentador. La implementación de la Ley de Hipoteca de Bien Futuro, junto con una mayor estabilidad macroeconómica, brindará a los desarrolladores la posibilidad de planificar con mayor certidumbre. Esa previsibilidad en los costos permitirá que el desarrollo inmobiliario recupere su atractivo como negocio, favoreciendo el lanzamiento de nuevos proyectos, un marco que, sin dudas, permitirá canalizar la demanda latente, especialmente la de aquellos que buscan adquirir su primera vivienda, facilitando el acceso al mercado.