Atención, inquilinos: con qué frecuencia los propietarios pueden actualizar el valor de los alquileres
Luego de la derogación de la Ley de Alquileres, mediante el Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023 firmado por el presidente Javier Milei, el sector inmobiliario experimentó una notable transformación, observándose un exponencial aumento en la oferta de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires (CABA).
Este cambio legislativo ha provocado un dinamismo inusitado en el sector, dando lugar a un comienzo de año que difiere notablemente de la tendencia registrada en los meses previos.
Conforme a lo dispuesto por el Código Civil y Comercial, los términos y condiciones para ingresar a una vivienda se pactan de manera "libre" entre las partes. Esto significa que ya no existe reglamentación que fije, entre otras variables, la duración del contrato ni la fórmula de actualización o en qué moneda se acordará el pago. Pese a ello, en los últimos tiempos los propietarios proponen un mismo modelo de acta.
Adiós a Ley de Alquileres: cómo se actualizan el valor de las propiedades
Desde que se derogó la Ley de Alquileres, se ha producido un cambio inmediato tanto en la oferta de propiedades como en los precios publicados. Así las cosas, las condiciones de actualización y duración de los contratos solicitadas por inmobiliarias y propietarios ahora se asemejan a las prácticas previas a 2020.
Los acuerdos de negociación rompen con las reglas establecidas por la normativa previa. Por consiguiente, dado que los contratos se definen según el entendimiento entre las partes, algunos optan por establecer ajustes cuatrimestrales o semestrales basados en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) o en el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).
Respecto a la moneda en la que se pactan los contratos, se puede acordar el pago en dólares, reales, pesos o cualquier otra divisa, siempre que ambas partes lleguen a un acuerdo. En algunos casos, hasta se ha llegado a firmar contrato de alquileres en los que se utilizó bitcoin como forma de pago.
Se estabilizan alquileres en CABA
El último informe de principios de noviembre de Reporte Inmobiliario indicó que los aumentos trimestrales se desaceleraron desde diciembre de 2023, aunque las cifras interanuales continúan siendo elevadas, aunque ahora por debajo de la inflación general.
Conforme el informe, "la inflación del periodo analizado (octubre 2023 vs. octubre 2024) fue del 193%; mientras que los departamentos usados de calidad standard que se ofrecen en alquiler en el mismo periodo mostraron un incremento del 137,09% en promedio para el caso de los de un dormitorio y el 125,12% para las unidades de 2 dormitorios".
En agosto de 2024, el valor promedio de los departamentos de 2 ambientes usados en toda la ciudad fue de $490.500, mientras que las unidades de 3 ambientes superaron los $664.900.
Al comparar el comportamiento de los últimos trimestres, se observa claramente la moderación en los aumentos provocada por la derogación de la Ley:
- Trim. mar-abr-may 2023: 63%
- Trim. jun-jul-ago 2023: 73%
- Trim. sep-oct-nov 2023: 37,6%
- Trim. dic-ene-feb 2023-2024: 29,1%
- Trim. mar-abr-may 2024: 27,8%
- Trim. jun-jul-ago 2024: 20,7%
- Trim. sep-oct-nov 2024: 12,9%
En resumen, la derogación de la Ley de Alquileres ha transformado el mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires, incrementando la oferta y flexibilizando las condiciones de los contratos. A pesar de los aumentos, los ajustes en los últimos trimestres en CABA han mostrado una moderación, con un mercado más dinámico y negociado entre las partes.