Auge de barrios cerrados para la clase media: terrenos a precios accesibles y bajas expensas
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Desde que muchas casas de fin de semana comenzaron a transformarse en residencias permanentes, incluso antes de que se desencadenara la pandemia y un significativo número de personas decidieran emigrar casi "en masa" a este tipo de "conglomerados", una buena cantidad de barrios cerrados del Gran Buenos Aires dejaron de ser un símbolo exclusivo de estatus. Y así se multiplican, inseguridad y tranquilidad como excusas primarias, las familias de clase media que evalúan la alternativa de comprar un terreno y mudarse a este tipo de urbanizaciones privadas.
Y en ese abanico de alternativas más asequibles emergen comunidades cerradas más pequeñas que también se caracterizan por brindar seguridad y óptima infraestructura, con servicios de agua, luz, gas, asfalto, buenas cunetas, buen drenaje de las aguas pluviales, cloacas, e iluminación, y hasta lagunas, pero con menor cantidad de espacios comunes si se los equipara con otros desarrollos inmobiliarios de la misma escala; aunque sí los infaltables como el club house con restaurante, SUM, piletas, áreas deportivas y plaza de juegos.
En esa ecuación "brotan" puntos a favor, como poder adquirir lotes a valores más bajos y expensas mensuales reducidas ˗incluso un 30% menos, según especialistas consultados˗ que se "mueven" entre los $100.000 y los $300.000, producto de los costos "exiguos" de mantenimiento, en comparación con aquellos que cuentan con una amplia oferta deportiva o de luxe, como canchas profesionales de golf o polo.
Pero también se manifiestan puntos adversos, como el contratiempo de encontrarse alejados de los centros comerciales o las zonas de colegios, por citar solo algunas de las necesidades típicas de los moradores.
Gran parte de ellos son barrios ya terminados y entregados, algunos, incluso consolidados. "Solamente los de pozo, se venden con un anticipo del orden del 30% y el saldo la mayoría lo pagan en cuotas en $ + CAC para acompañar la inflación y que no se resienta el presupuesto de obra, o dólares (hoy ya no recomendables)", advierte Enrique Caubarrere, director de Toribio Achával Tigre.
¿Qué ofrecen los barrios cerrados más "baratos" de zona norte?
Consultado por los proyectos de la oferta en la zona norte del GBA, Mariano Canedo, de Century 21, detalla que por esos lares existen diversos barrios con estas características mencionadas. En orden aleatorio de aparición, si bien San Sebastián posee lagunas grandes y una oferta de canchas de distintos deportes (tenis, fútbol, básquet… y la lista sigue); sin embargo, "la mayor contra que tiene es el acceso, desmejorado, desde la autopista a la entrada principal y la distancia". Aunque tiene lotes de buenas dimensiones que van de 600 a 1.000 m2 y arrancan desde los u$s25.000 hasta los u$s70.000, según sea interno perimetral o al espejo de agua.
Sin lagunas y con pocos espacios comunes, aunque con un campo deportivo para los habitantes de los distintos barrios del complejo al cual acceden con una cuota mensual accesible, en el caso de Pilar del Este los lotes son un poco más chicos, de 400 a 500 m2 (entre u$s25.000 y u$s55.000), pero comparte el mismo problema de San Sebastián: su lejanía a los accesos y caminos desmejorados para arribar.
Por el lado de El Ensueño y Santa Isabel, de precaria infraestructura, tuvieron un problema mayor: "Sufrieron inconvenientes durante el desarrollo y malas administraciones previas", cuenta Canedo. "Con house para eventos y nada más", poseen lotes de 600 m2 que varían entre u$s25.000 y u$s40.000. Otra alternativa, más elevada, es Acacias Blancas, en Ingeniero Maschwitz, "con 257 lotes de 600 m2, en promedio, a u$s82.000, y áreas deportivas", revela Caubarrere. Pero con la contra de "encontrase en áreas de difícil acceso y cerca de una zona insegura".
Proyectos en Canning-San Vicente: terrenos desde u$s40.000
En el corredor Canning San Vicente existen "urbes" que presentan infraestructura completa y amenities variados en su base, como SUM, canchas de tenis, fútbol, pádel, piscina y gimnasio, en la gran mayoría de los casos. Por allí "predominan barrios de clase media y media alta", pormenoriza un especialista de la zona de la zona como Damián Garbarini, de DG Negocios Inmobiliarios. Se trata de áreas residenciales con valores de lotes en el segmento de u$s37.000 a 65.000 dólares.
En esa gama se alistan barrios como "Villa María, en reventas de 1200 m2; Pampa San Vicente, para lotes de 2000 m2 en etapa 1, o proyectos como Santo Domingo, Cruz del Sur, con reventas en ese segmento". En esa línea también se disponen Santa Clara, desde u$s40.000; Lagos de San Eliseo, que parten de u$s45.000, y Santa Juana, desde 70.000 dólares.
Y otros que "se están ofreciendo con financiación y se encuentran en desarrollo como Aluen, San Antonio, Las Victorias, Cercana Casa Club, donde los lotes van desde u$s 40.000 hasta u$s75.000 con financiación", destaca Claudia Lamadrid, de Toribio Achával.
Los barrios emergentes que nacen al oeste
En una de las regiones en constante crecimiento y con una amplia oferta inmobiliaria, lejos del lujo de San Diego, Haras María Eugenia o Terravista, entre las alternativas más económicas hacia el oeste despuntan "barrios pequeños y semicerrados ubicados en áreas como Virrey del Pino y General Rodríguez", clarifica José Mauvecin, de Century 21.
Y aunque también existen desarrollos en crecimiento como Campos de Álvarez y María Eugenia Residences Village, ambos en Moreno, Tres Pinos es un megaproyecto que abarca 836 hectáreas que incluye lagunas para deportes acuáticos, polo, golf y amenities premium, con lotes más accesibles desde u$s35.000", concluye el especialista.
Otra franja en franco crecimiento es Luján. Por allí aparece su casi homónimo Comarcas de Luján, un conjunto de barrios cerrados con diversos amenities y escuelas cercanas, o Everlinks, que además de tener amenities como cancha de futbol y tenis posee una cancha de golf y un restaurante.
"Se pueden encontrar lotes desde u$s35.000 y las expensas de estos barrios suelen estar entre $350.000 a $450.000", comenta Julieta Gitel, de Matías Szpira Bienes Raíces. Y en Francisco Álvarez se halla el barrio Álvarez del Bosque, que "es una posibilidad más cercana a CABA y tiene opciones de lotes más accesibles, a partir de los 35.000 dólares".