Qué son las hipotecas divisibles y que ventaja aportarán al mercado

Las hipotecas divisibles que puso en marcha el Gobierno permitirán obtener financiamiento para la compra de propiedades desde el pozo, lo que promoverá mayor inversión y ampliará el acceso a la vivienda, de acuerdo con especialistas del sector.

El Decreto 1017/2024, publicado en la última semana, lanzó las "hipotecas divisibles sobre inmuebles destinados a proyectos inmobiliarios, permitiendo su posterior división y adhesión al régimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, o la subdivisión de parcelas de dominio común".

Hipotecas divisibles: qué ventaja traerán al mercado

El objetivo es fomentar el crédito, impulsar al sector y a la construcción, y reducir el déficit habitacional.

Esta nueva modalidad de hipotecas para vivienda futura estará disponible en los bancos luego de ajustar la reglamentación. 

Permitirá acceder a propiedades desde el pozo con créditos hipotecarios, a diferencia de la modalidad actual, en la que los compradores deben realizar un pago inicial de 30-40% y cuotas mensuales a la empresa constructora, ajustadas por el CAC.

Mali Vazquez, directora ejecutiva de la Cámara de Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), dijo a Agencia Noticias Argentinas que "la implementación de las hipotecas divisibles en Argentina representa un hito en nuestro sector, ya que facilita significativamente el acceso a la vivienda y dinamiza el mercado inmobiliario".

"Para los compradores, las hipotecas divisibles significan una mayor flexibilidad financiera. Cada unidad cuenta con su propia porción de la deuda, lo que reduce el riesgo individual y permite una financiación más personalizada. Esto, sin duda, impulsará la demanda y hará que más argentinos puedan cumplir el sueño de tener su propia casa", afirmó.

Agregó que "desde la perspectiva de las empresas desarrolladoras, esta nueva modalidad es una excelente noticia. Al dividir la deuda, podemos acelerar la comercialización de nuestros proyectos, liberar capital y reinvertirlo en nuevas iniciativas". 

"Además, la mayor seguridad jurídica y financiera que brinda esta herramienta nos permite atraer a un mayor número de inversores".

En ese sentido, sostuvo: "Estamos convencidos de que las hipotecas divisibles son un estímulo fundamental para el desarrollo inmobiliario en nuestro país. Al facilitar la inversión y aumentar la oferta de viviendas, contribuimos a la reactivación económica y a mejorar la calidad de vida de los argentinos".

"Sin embargo, es crucial que esta medida se acompañe de una regulación clara y eficiente que garantice la transparencia y protección de todos los actores involucrados.

Desde la Cámara, seguiremos trabajando en conjunto con el Gobierno y los bancos para asegurar que las hipotecas divisibles se implementen de manera exitosa y se conviertan en una herramienta clave para el crecimiento sostenible del sector inmobiliario", resaltó.

En tanto, la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), en una carta dirigida al presidente de la Nación, Javier Milei, expresó que esta medida "constituye al crédito hipotecario como un instrumento fundamental para el acceso a la vivienda, para el desarrollo de la inversión privada, para las inversiones y por ende la reactivación económica y productiva del país".

La nota que lleva la firma del presidente de la Cámara, Iván Ginevra, resaltó que es "una herramienta positiva, no solo para la economía nacional sino también para la reactivación de un sector que viene tan golpeado".

Luis Signoris, gerente general de la firma Compañía Gerenciadora Fiduciaria (CGF), dijo a NA que "el impacto que tendrá esta medida en los desarrollos inmobiliarios será muy positivo; era algo que hacía tiempo que el sector estaba pidiendo".

"Creemos que permitirá el impulso del sector generando nuevos proyectos, lo cual derramará en empleo nuevo y un crecimiento de la actividad económica nacional", afirmó.

Entre los beneficios destacó "la eliminación de algunos requisitos que complicaban la obtención de créditos como por ejemplo, el seguro obligatorio de prehorizontalidad o el final de obra para poder escriturar".

Proyectó que "esta simplificación burocrática, permitirá una baja en los costos, facilitando inversiones en el sector y permitiendo poner en circulación créditos para ayudar a reducir el déficit habitacional nacional que se estima de más de 1.500.000 viviendas, de las cuales más de 500.000 son en provincia de Buenos Aires".

Signoris valoró que "se podrán registrar boletos de compraventa de futuras obras lo que es muy importante tanto para las empresas como para los compradores, ya que el registro dará validez legal a estos contratos", lo cual "brinda mayor seguridad jurídica para todas las partes".

"El DNU 1017/2024 es sin dudas un incentivo para realizar mayores inversiones de privados", aseguró.

Oscar Puebla, broker inmobiliario de Puebla Inmobiliaria, destacó a esta agencia que "sin duda este es un gran beneficio para los usuarios de la primera vivienda, que la pueden empezar a pagar ni bien se inicia la construcción, lo que les permite entrar en un valor de compra menor y con un ingreso de dinero mínimo". 

"Por otro lado, la empresa constructora no va a comprometer su capital en la construcción, eso hace que se bajen costos por el capital inmovilizado; este sistema se utiliza en todo el mundo y hoy es posible en Argentina gracias a la baja inflación y la apertura de la economía", resaltó.

Alejandro Sbrancia, socio gerente de Winterra, inmobiliaria referente en zona Norte, dijo a NA que el método actual "simplifica la carga financiera para los desarrolladores y posibilita que cada persona administre su financiamiento".

"A partir de su implementación va a tener un impacto directo en la demanda, lo que va a facilitar el financiamiento hipotecario de viviendas en construcción o desarrollos inmobiliarios. Esto ayudará al objetivo de reducir el déficit habitacional, dinamizando la actividad de desarrolladores y el sector en general", destacó. 

Hugo Koifman, CEO de Branson, dijo a NA que "para nosotros, como desarrolladora, esta medida representa una oportunidad para financiar proyectos con más flexibilidad, algo que veníamos necesitando que suceda en Argentina".

"En países como España y Estados Unidos, las hipotecas divisibles han impulsado el crecimiento de la construcción, y esperamos que en nuestro país este cambio genere un impacto similar, reactivando el sector y generando nuevas oportunidades de inversión", afirmó.

De acuerdo con un informe de Zonaprop, la demanda de unidades en pozo crece un 90% en los últimos 12 meses, mientras que la suba en la oferta fue de 16%. 

En octubre del 2024, el metro cuadrado de departamentos en pozo se ubicó en 2.741 dólares y acumuló un incremento del 15,3% en el transcurso del año 2024. Aún no supera el máximo alcanzado en 2018 (que registraba un valor de 3.040 dólares/m2), indicó Zonaprop.

Cómo comprar un departamento con hipoteca divisible

La hipoteca divisible es una herramienta que permite financiar la compra de un departamento dividiendo el préstamo en partes independientes. Suele aplicarse en casos donde varias personas adquieren un inmueble en conjunto, asignando a cada parte la responsabilidad sobre su porción del crédito.

Este esquema asegura que una eventual falta de pago no afecte a las demás porciones. Para implementarla, se elige una entidad financiera que ofrezca esta opción, se presenta la documentación necesaria de los involucrados y, tras la aprobación, las deudas se inscriben por separado en el registro de la propiedad, garantizando independencia financiera entre los titulares.