Efecto blanqueo: cuánto cuesta el m2 de un departamento de 2 ambientes, barrio por barrio

En el mercado inmobiliario Buenos Aires, los precios de los departamentos varían significativamente según el barrio y el tipo de propiedad. Desde el sector, distintas plataformas como Reporte Inmobiliario, Zonaprop y Cabaprop confirmaron que el sector está en plena recuperación dejando atrás cinco años largos de crisis entre mitad de 2018 y fin de 2023.

Según el tipo de propiedad, los valores se apreciaron entre un 6% y 15%, según la tipología en la mayoría de los barrios de CABA.

"Desde marzo pasado, el precio por metro cuadrado superó consistentemente la barrera de los u$s1.800, rompiendo una racha de 20 meses por debajo de ese umbral en el mercado del usado", dijo José Rozados, de Reporte Inmobiliario.

Mientras que el precio del m2 para departamentos a estrenarse ubicó en u$s2.745, registrando un incremento acumulado de 10,85% durante 2024. Según Leandro Molina, country manager del Grupo QuintoAndar (que tiene a Zonaprop) para Argentina y Perú, esta suba refleja, en gran parte, el impacto del aumento en los costos de construcción, que registraron un alza de 34,6% en el último año.

"Históricamente, los departamentos a estrenar siempre tuvieron un valor superior al de las unidades en pozo, pero desde septiembre de 2023 la brecha entre ambos segmentos ha comenzado a reducirse", señaló Molina.

Dinámica actual del mercado inmobiliario

La reintroducción de los créditos hipotecarios —en septiembre se alcanzó un volumen de préstamos superior a los u$s100 millones, un nivel que no se registraba desde agosto de 2018, según informó el economista Federico González Rouco, de la consultora Empiria— y el blanqueo de capitales aceleraron la demanda y compraventa de inmuebles.

Miguel Chej Muse, coordinador del Observatorio Estadístico del Colegio Inmobiliario Porteño, dijo que "los departamentos más demandados por compradores con créditos hipotecarios pre aprobados para primera vivienda son inmuebles de 2 ambientes de no más de 45 metros cuadrados, con un valor de hasta u$s90.000 en barrios como Caballito, Almagro, Villa Crespo, San Cristóbal, Boedo, Belgrano, Recoleta y Palermo".

El nivel de consultas viene en alza, con varias negociaciones en marcha. Desde el sector señalan que la cantidad de contraofertas disminuyó, ya que los compradores reconocen que los precios de publicación se ajustaron a la baja y los propietarios no están dispuestos a aceptar rebajas superiores al 7% del valor inicial.

Chej Musse amplió: "Cientos de personas están aprovechando esta oportunidad para mudarse a propiedades más grandes, anticipándose a futuros incrementos en el valor del m2 que podrían dificultarles acceder a más espacio".

Precios en ascenso

Los aumentos interanuales ya fluctúan entre 6% y 15%, con una apreciación generalizada en el 94% de los barrios. Según Zonaprop, los valores subieron en las tres tipologías: usadas, a estrenar y en pozo.

En el sector del usado el cambio de expectativas y el acceso al apalancamiento bancario hizo potenciar operaciones y las viviendas que más se venden en CABA son las de menos de u$s100.000; "el mercado inmobiliario en Buenos Aires muestra señales de haber tocado fondo en cuanto a precios. Se espera que a partir de 2025 los valores comiencen a recuperarse de forma lenta pero sostenida. Esta tendencia podría llevar los precios nuevamente a niveles similares a los de 2016, cuando los créditos UVA impulsaron el mercado", amplió Rozados.

Aunque no se puede hablar de un piso definitivo, los expertos coinciden en que la depreciación encontró un límite, lo que abre la posibilidad de un repunte gradual en los próximos meses.

Rozados acotó: "El ajuste al alza en los precios dependerá en gran medida de una demanda más robusta, especialmente en segmentos como los departamentos de un ambiente, que siguen siendo los más buscados por su menor costo y su atractivo para renta".

Actualmente, los precios de cierre reflejan esta diferencia de demanda: los monoambientes promedian u$s1.956 por m2, mientras que las unidades de dos ambientes se sitúan en u$s 1.904 y las de tres ambientes en u$s1.797 por m2.

Creció la demanda de departamentos en pozo

Durante 2024, la demanda de departamentos en pozo mostró un crecimiento significativo, con un aumento del 90% en los últimos doce meses.

Molina explicó que este cambio en el comportamiento del mercado se debe, en parte, a la mayor flexibilidad de precios y planes de pago que suelen ofrecer los proyectos en etapa de construcción. "Estamos observando una inclinación marcada hacia la adquisición de propiedades en pozo, ya que muchos compradores buscan alternativas que se ajusten mejor a sus posibilidades financieras", afirmó Molina.

Además, destacó un cambio en el perfil de los compradores, quienes ahora priorizan zonas emergentes con potencial de revalorización en lugar de optar por los barrios tradicionales más consolidados.

Los barrios más caros y baratos

Puerto Madero se destaca como la zona más exclusiva, con valores que alcanzan u$s6.603 por m2 en propiedades a estrenar. Este barrio, conocido por su modernidad y exclusividad, también lidera en las categorías de propiedades en pozo, indexadas y usadas, con precios de u$s6.364, u$s5.985 y u$s5.775 por m2, respectivamente.

Palermo y Belgrano siguen a Puerto Madero en cuanto a precios elevados. En Palermo, el valor de las propiedades nuevas es de u$s3.630 por m2, mientras que en Belgrano asciende a 3.647 dólares.

En el segmento de propiedades en pozo, Palermo supera a Belgrano con un precio de u$s3.709 por metro cuadrado, frente a los u$s3.357 de este último. En cuanto a propiedades indexadas, Palermo y Belgrano registran valores de u$s3.212 y u$s3.030 por m2, respectivamente.

Nuñez y Colegiales también figuran entre los barrios con precios más altos. Las propiedades a estrenar en el primero tienen un valor de u$s3.126, mientras que en Colegiales el precio es de u$s3.342 por m2. En cuanto a las propiedades en pozo, Nuñez se sitúa en u$s3.201 y Colegiales en 3.125 dólares.

El mercado de propiedades usadas muestra precios más bajos en comparación con las nuevas. En Recoleta, el valor promedio es de u$s2.552 por m2, y en Retiro se ubica en 2.541 dólares

En cuanto a opciones más accesibles, Chacarita y Villa Urquiza ofrecen precios competitivos. En Chacarita, las propiedades nuevas alcanzan los u$s2.863 por metro cuadrado, y en Villa Urquiza, 2.675 dólares

En el otro extremo del mercado, barrios como Lugano y Nueva Pompeya presentan precios considerablemente más económicos. En Lugano, el valor de las propiedades a estrenar se sitúa en u$s1.654 dólares por m2, mientras que en Nueva Pompeya el precio es de u$s1.744. Estas zonas se consideran opciones atractivas para quienes buscan invertir en áreas con potencial de desarrollo futuro.