¿Renegociar o rescindir?: qué pueden hacer inquilinos con contratos "atrapados" en la vieja Ley de Alquileres

La derogación de la Ley 27.551 en Argentina tras el DNU 70/2023 generó un cambio exponencial en el mercado de alquiler de propiedades residenciales. Y en las cifras se ve reflejado su impacto: poco tiempo después, se dio un incremento superior al 300% en la disponibilidad de viviendas destinadas a esta modalidad de renta.

Hoy, con múltiples formatos de nuevos contratos "a la carta", el problema más complejo lo acarrean los inquilinos que quedaron atrapados con esa vieja normativa, que enfrentan actualizaciones anuales acumuladas de hasta el 292%, en promedio, y que en muchos casos duplican el valor actual de mercado en inmuebles similares en oferta.

Ley de Alquileres: ¿cómo rescindir o renegociar un contrato? 

Las personas cuyos contratos se encuentran regidos por la Ley de Alquileres continúan enfrentando aumentos que superan ampliamente el valor actual del mercado del inmueble locador y marcan disparidad frente a aquellos contratos firmados luego de la derogación, ya que enfrentan condiciones de pago desventajosas.

Según datos aportados por Zonaprop, los precios de publicación de alquileres aumentaron en octubre un 105,3% en la comparativa interanual, avanzan por debajo de la inflación (195%), y los contratos que ajustan por ICL subieron un 238,6% interanual.

"Esta diferencia de costos ha impulsado a muchos a rescindir sus contratos, renegociar los términos o, en algunos casos, buscar asesoría legal para lograr condiciones más equitativas", aduce Mariano García Malbrán, presidente Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarias de Argentina (CAMESI).

Y como en muchos casos el incremento por ICL da mucho más que el valor actual en plaza del mismo tipo de unidad, tras el DNU y la mayor oferta en el mercado los precios se acomodaran. Por consiguiente, "el que viene alquilando con la ley anterior está pagando más. Así, muchos inquilinos están optando por rescindir y mudarse a un inmueble más económico", coincde Julia Mel, gerente del departamento de legales de Mel Inmobiliario.

Varios expertos consultados por iProfesional concuerdan en que primero propietario e inquilino deben conversar para ver si pueden renegociar el valor del renta. "Acercar a las partes y buscar soluciones que sean beneficiosas y dejen conformes a ambos. Que loguen un equilibrio entre las actualizaciones de los precios de mercado y la comprensión de la situación económica actual", clarifica María Elias, de Capital Brokers.

"Porque el hecho de que (el locatario) se vaya y se encuentre un nuevo inquilino produce una merma en el ingreso del propietario que se puede solucionar mediante la negociación", acota Mel. En síntesis, se dispone de tres opciones. Primero, "cumplir con el contrato firmado y los términos fijados en el mismo", resalta Elias. Segundo, "rescindir el contrato de alquiler y firmar uno nuevo bajo la nueva normativa. Y tercero, en acuerdo con el locador, renegociar los términos del contrato original, acordando un nuevo valor de alquiler".

¿Qué sucede si no puedo pagar el alquiler?

Cuando un inquilino no puede afrontar los valores actualizados "se ve obligado a rescindir el contrato, y más ahora que la oferta aumento considerablemente, entonces cuenta con otras opciones", analiza la martillera pública Vanesa Armesto, asambleísta CUCCIBA.

Pero hay un lado B. También hay contratos que se iniciaron justo antes de la promulgación del decreto que ahora pagan valores por arriba del mercado, y otros que venían de más tiempo atrás no les sucede eso "y están pagando 1/5 o 1/4 de lo que deberían estar abonando. Desde ya, estos no quieren ni renegociar ni rescindir".

En ese caso, "deciden hacer valer su contrato vigente, pese a que el ajuste anual ronda el 227%, pero al venir de un valor bajo y que se va a sostener por todo un año consideran que les es más beneficios", pormenoriza Armesto.

Lo cierto es que la rescisión de contrato bajo la ley anterior era unilateral, solo el inquilino puede finalizarlo anticipadamente mientras cumpla con el pago y no cambie el destino del alquiler. 

Este derecho se podía ejercer "cumplidos los 6 primeros meses de locación debiendo dar un preaviso de 30 días y pagando una indemnización equivalente a 1 mes y medio del alquiler vigente si ocurre antes de cumplido el primer año, y de sólo 1 mes si es posterior al año. Esta multa queda sin efecto si el preaviso o realiza con 90 días de antelación", destaca.

Con los nuevos contratos, el inquilino puede rescindir anticipadamente cuando lo decida, sin necesidad de preaviso ni tiempo mínimo, y la multa que le corresponde es el equivalente al 10% de lo que reste de contrato. También puede incluirse recisión por parte del propietario por venta.

Qué antecedentes similares hay en otros países 

En otras capitales del mundo, los inquilinos han logrado "estabilizar el acceso a la vivienda mediante políticas y soluciones adaptativas frente a la inflación y la volatilidad del mercado", destaca García Malbrán. Algunos ejemplos son el mecanismo de negociación anticipada (Nueva York), donde las asociaciones de inquilinos y las agencias de mediación "ayudan a los inquilinos a renegociar sus contratos antes de su vencimiento, permitiendo acuerdos que disminuyan los costos de rescisión y ajusten los valores de mercado actuales".

Además, en algunas ciudades como en Barcelona se ofrecen opciones de "alquiler con derecho a compra, allí parte del alquiler mensual se considera como adelanto de una compra futura. Esta modalidad reduce el impacto de los aumentos de alquiler y permite que los inquilinos acumulen capital en el proceso.

Pero existen otras alternativas como la que implementaron en Berlín: actualizaciones indexadas, pero limitadas (Berlín), se trata de un modelo de ajuste de alquileres que limita los aumentos a un porcentaje específico del índice de precios al consumo, evitando variaciones que sobrepasen la capacidad de pago de los inquilinos. "Este modelo establece un marco en el que los inquilinos pueden prever los aumentos y decidir si continúan o rescinden el contrato, reduciendo el impacto de las subas abruptas".

Finalmente, en París ofrecen incentivos fiscales y subsidios específicos para propietarios que ofrezcan contratos de alquiler a precios accesibles, una medida que garantiza una oferta constante de inmuebles a valor de mercado.