Se reaviva el mercado inmobiliario: qué proyectos son los grandes ganadores del blanqueo de capitales

Luego de cerrarse la primera etapa del blanqueo de capitales no quedan dudas: la medida abrió una ventana de infinitas oportunidades para el mercado inmobiliario argentino, un segmento que venía mostrando signos de estancamiento, principalmente en relación a los departamentos de pozo.

Según consigna Rodrigo Saldaña, gerente Comercial de Oslo Propiedades, del total de las operaciones de blanqueo, el 75% es con cash y un 25% es con cuotas blanqueadas pero esto es muy reciente; la gente mayoritariamente en esta primera etapa se volcó a las operaciones de cash porque aprovechó el blanqueo de u$s100.000 al 0%. Creo que vamos a estar viendo en los próximos meses un incremento de las operaciones orientadas a pozo".

La normativa generó entusiasmo porque eximió del pago de la alícuota por los primeros u$s100.000 blanqueados. Sin embargo, de acuerdo a como indicó Facundo Soldati, director de Soldati Botánico, quienes blanquearon más de ese monto, pudieron evitar la multa al invertir los fondos en algún proyecto inmobiliario que, al 8 de julio, hubiera tenido un grado de avance de hasta 50 por ciento.

En la primera etapa que acaba de finalizar y que se espera que se replique en las próximas que van a abrirse, hubieron dos alternativas para usar los fondos en una inversión inmobiliaria. "Los que blanquearon hasta u$s100.000 pudieron comprar un inmueble nuevo. Por otro lado, aquellos que blanquearon más de u$s100.000 y quisieron evitar la multa, podían hacerlo invirtiendo los fondos en algún proyecto inmobiliario que haya tenido un grado avance de hasta 50% al 8 de julio", detalló el director de Soldati Botánico.

En consecuencia, los proyectos en pozo fueron los grandes beneficiados del actual blanqueo y es probable que lo sean en las próximas etapas que planea abrir el Gobierno. Además, no sólo son una oportunidad por la exención del pago de impuestos sino también porque suele ser un excelente destino de inversión dado que se trata de inmuebles que son comprados a precios bajos que se revalorizan al momento de la entrega. Según Leonardo Rodríguez Nader, CEO de CMNV, "la tendencia sugiere que los inversores están reconociendo la oportunidad de entrar al mercado en un momento en que los precios aún son competitivos, con miras a obtener una apreciación significativa en los próximos años".

Sobre las zonas más demandadas, de acuerdo a todas las fuentes consultadas, el mayor interés está concentrado en barrios como Palermo, Villa Crespo, Barrio Norte, Núñez y Saavedra.

Blanquear dinero a través de esta modalidad en principio, permitió a las personas acceder a una propiedad a un valor inferior al que comprarían en su instancia final, dando la posibilidad de tener un rendimiento mayor en caso que estén interesados en venderlo al momento de finalización de la obra. De acuerdo a índices que aportó Federico Rosbaco, CEO de Rosbaco & Partners, "de cada 10 oportunidades vigentes, 4 son por blanqueo". Y sobre el promedio de ticket aseguró que gira en torno a los u$s100.000 y 150.000 dólares".

Emprendimientos atractivos para blanquear capitales

En la Ciudad de Buenos Aires pueden encontrarse varios proyectos aptos para el blanqueo. Algunos desarrollos puntuales que pueden despertar interés son:

Harbour Tower, en Puerto Madero

Será una torre de 194 metros de altura y 52 pisos, que tendrá 217 residencias. Ubicada en Madero Harbour, en la intersección de Lanteri y Lola Mora, está programada para entregarse en enero de 2026. Con tickets que arrancan en los u$s389.000, aún resta vender el 24% de las unidades. El plan de financiación incluye un anticipo del 50% al firmar el boleto y 18 cuotas.

Osten Tower, en Puerto Madero

Con entrega prevista para diciembre de 2025, se alza con 25 pisos y 160 unidades que oscilan entre los 49 m² y 171 m². Los precios comienzan en u$s240.000 y quedan un 27% de las unidades disponibles. La financiación implica un anticipo del 40% y 18 cuotas.

UNO BLV, en Balvanera

A pocos metros del Congreso, la obra ya iniciada, se encuentra en un barrio central y neurálgico. Este emprendimiento de usos mixtos ofrece tipologías de 1 (29,76 m2), 2 (59,52 m2) y 3 ambientes (81,84 m2). Cuenta con buenos servicios y buenos amenities. Los valores parten desde u$s65.500.

Mova Cramer Tower, en Belgrano

Emplazado en la esquina de Av. Cramer y Mendoza, en uno de las locaciones más buscadas de la ciudad por su cercanía a colegios, medios de transporte y comercios, el proyecto tiene prevista su entrega para noviembre de 2027. Posee residencias de 1, 2, 3 y 4 ambientes que van desde los 36 m2 a los 130 m2, con 2 subsuelos de cocheras y más de 700m2 de amenities en altura. El edificio, que ya lleva vendido el 55% de sus 104 unidades, tiene tickets que oscilan entre los u$s86.000 y los u$s280.000. La financiación implica un anticipo del 15% y 42 cuotas.

Mood Montañeses, en Belgrano

Pensado para un público joven y de personalidad dinámica, el desarrollo se ubica estratégicamente en el barrio de Belgrano, rodeado de paseos comerciales, colegios, gimnasios, bares, restaurantes y zonas de entretenimiento. El edificio cuenta con 9 pisos, 97 departamentos, y amenities de primer nivel. Sus unidades de 1, 2 y 3 ambientes. Los precios parten de u$s75.000 y alcanzan los u$s315.300.

CINCO, en Belgrano

Su ubicación privilegiada ofrece un balance entre las áreas comerciales y residenciales del barrio de Belgrano, además de vías rápidas hacia la ciudad y provincia. El emprendimiento posee 15 pisos, 3 subsuelos de cocheras y más de 750 m2 de amenities. Entre ellos, coworking, sum/playroom, jardín, piscina con solarium, sky bar y rooftop lounge. Sus amplias residencias de 2, 3 y 4 ambientes, con un valor entre u$s165.500 y u$s867.800, tienen balcones terraza, parrilla propia y terminaciones de categoría. 

Astillero Catalina-Sur, en el nuevo bajo porteño

Sobre un viejo astillero, entre el barrio más antiguo de la ciudad y las grandes piezas de infraestructura que conectan la historia de Buenos Aires con el mundo, este desarrollo presenta un tango argentino de Astor Piazzola y Pino Solanas como canción y varias obras de arte. De esta manera, el edificio combina lo antiguo con lo moderno para posicionarse como la nave insignia de un nuevo distrito. La obra se encuentra en una etapa de obra intermedia y el valor de sus unidades van desde 118.800 dólares.

Sens Luxury Homes, en Palermo Green

Este proyecto de vanguardia ocupa una manzana completa entre las calles Godoy Cruz, Soler, Atacalco y Nicaragua, proponiéndose redefinir el tejido urbano del denominado Palermo Green, el cual conecta Palermo Hollywood con Palermo Soho, mediante un master plan de la Ciudad que incluye 110.000 m2 destinados a espacios verdes y oferta gastronómica. Cuenta con unidades 3, 4 y 5 ambientes que van desde 120 a 580 m2, ofreciendo además tipologías triplex con terrazas y piscinas propias. Tendrá una gran variedad de amenities de alta gama. Se estima la entrega para Julio de 2026. Los valores van desde los u$s3.750 por m2 y la financiación es del 25% al boleto y cuotas hasta la entrega.

Mood Larralde, en Núñez

Ubicado sobre Crisologo Larralde 2227, en el Bajo Núñez, el proyecto propone un espacio moderno y descontracturado. El edificio, cerca de diversos servicios y medios de transporte, cuenta con una arquitectura minimalista e incorpora tecnología de avanzada para reducir los costos de mantenimiento. Las unidades son de 1, 2 y 3 ambientes de 21m2 a 97m2, y los valores van desde los u$s81.900 hasta 220.000 dólares.

Consejos para invertir en la segunda etapa del blanqueo

Pensando en las próximas etapas del blanqueo, Luis Signoris, gerente General de CGF, dice: "Tendría en cuenta el rendimiento que espero obtener con mi inversión". Por ejemplo, un proyecto de punta a punta "puede rendir entre un 20% ó 30% en dólares, y luego generar una renta entre 3% y 8% sobre el capital invertido", destaca. Algo importante también es "si el proyecto brinda la posibilidad de abonar en cuotas y cuáles son los plazos de entrega".

Cuando se conoció la noticia del blanqueo, la AFIP habilitó el Registro de Proyectos Inmobiliarios para inversiones en obras nuevas o con un grado de avance de hasta 50%. Por eso, lo que hay que considerar es, principalmente, que esté inscripto en el REPI. Pero además, hay cierta información financiera para observar. "Se deben tener en cuenta la cantidad de créditos hipotecarios, la curva que se invirtió en agosto del año pasado y que está empujando los precios hacia arriba, y los valores de reposición. Hoy existen un montón de cuestiones por las que elegir un departamento de pozo es una muy buena alternativa, siempre teniendo en cuenta quién es la desarrolladora que lo lleva adelante", explica Hernan Nucifora, CEO de Global Investments.

Pero para no arriesgar la inversión es muy importante no sólo mirar el precio sino también "prestar mayor atención a la estructura societaria; considerar si el proyecto se financia con capital propio; el historial del desarrollador; la envergadura del emprendimiento -cuanto más grande es, mayor riesgo tiene-; el tiempo de construcción -si prometen 24 meses y tardan 36 la inversión se va a ver perjudicada-; las terminaciones -muchos no incluyen pisos, interiores de placard, entre otros y eso debes sumarlo al precio-", aconseja Brian Levi de Century 21.

Revalorización entre el momento de la inversión a través del blanqueo y la venta de la propiedad

Según informan desde CEO de Global Investments "sacando los últimos 4 años, la rentabilidad de un inversor de pozo siempre fue, aproximadamente, un 25% sobre el capital invertido en dólares". De este modo, entre que el departamento estaba iniciando la obra de pozo y el consumidor final, los departamentos se vendían, en promedio, 2 veces y medio el departamento Ese inversor del medio había desaparecido en los últimos años y hoy está volviendo a aparecer." Es probable que esta máxima se cumpla ya que los precios de las propiedades de pozo van a aumentar, indefectiblemente, por varios factores.

"Es inevitable que en el corto plazo los precios se acomoden a nuevos costos en dólares que la oferta no ha podido trasladar a los precios; eso sin tener en cuenta la depreciación de la moneda estadounidense. Todavía seguimos teniendo referencias de dólares por M2 de hace 10 ó 15 años", detalla Leonardo Rodríguez Nader, CEO de CMNV - Comunidad de Inversión.

En 2024, el interés por comprar inmuebles no ha parado de crecer. Desde enero hasta septiembre, el volumen de personas interesadas en adquirir una propiedad aumentó un 99%, y comparado con septiembre de 2023, este incremento es de un 51% según informes publicados por portales inmobiliarios. "Con la reactivación de los créditos inmobiliarios y el blanqueo de capitales, el mercado ha mostrado signos positivos, aunque los precios aún son bajos en relación al resto de la región. Creemos que todavía queda espacio para seguir creciendo y será muy importante tanto la continuidad de los créditos hipotecarios como la relación dólar/CAC. Cómo se mueven estas dos variables serán claves para el crecimiento de la industria y la generación de mayor valor", agrego Signoris.

Hernán Nucifora, CEO de Global Investments, cree que "los precios en Argentina, en particular en Buenos Aires, están totalmente retrasados". Sin embargo, están tomando empuje desde agosto del año pasado: "la curva que en los últimos 5 años venía en baja, está creciendo; el costo de construcción también empuja a esta alza debido a que ha aumentado considerablemente y por el tipo de cambio que se mantiene en los mismos valores hace prácticamente un año".

Los precios definitivamente están aumentando y aunque aún no llegaron a los valores del son varios los factores que están empujando esa variable al alza. Todos los actores involucrados en el mercado inmobiliario creen de manera contundente que uno de los mayores impulsos lo está dando el blanqueo y que éste, sumado a la disponibilidad de créditos hipotecarios y a un tipo de cambio bajo que lleva a aumentar el precio de las unidades en construcción son las variables perfectas para que los precios suban.