Para inquilinos: qué pasa con el contrato de alquiler si muere el dueño de la propiedad

Aunque el proceso legal está bien definido en el marco jurídico argentino, la repentina muerte del dueño de una vivienda alquilada puede generar incertidumbre tanto para inquilinos como para los herederos: quienes alquilan se preguntan qué pasará con su contrato de alquiler o si pueden obligarlos a abandonar el inmueble de forma inmediata. Para comprender mejor las implicancias legales de esta situación, iProfesional consultó a Juan Martín Luciani Otaño, abogado especializado en propiedad horizontal, quien aclara los principales aspectos a tener en cuenta.

Uno de los temores más comunes entre los inquilinos es que, ante la muerte del propietario, el contrato de alquiler pierda validez y deban desalojar el inmueble. Sin embargo, Luciani Otaño enfatiza que el contrato de alquiler no se disuelve con el fallecimiento del locador. "La muerte del propietario no afecta la validez del contrato, que sigue vigente en las mismas condiciones hasta la fecha de vencimiento acordada. Los herederos, al recibir los bienes del fallecido, también heredan las obligaciones y derechos del contrato de alquiler. No hay posibilidad de desalojo antes del vencimiento del contrato", aclara el abogado.

Esto significa que, mientras el contrato esté en vigencia, el inquilino no debe preocuparse por mudarse antes de tiempo ni por renegociar nuevas condiciones. Es fundamental que el inquilino continúe pagando el alquiler en los términos establecidos, ahora a los herederos, una vez que estos se presenten como nuevos propietarios del bien. Luciani Otaño subraya que el pago debe realizarse a las personas que acrediten ser herederas, al administrador designado o la inmobiliaria a cargo. "En caso de no haber un administrador o una inmobiliaria como intermediaria, los pagos del alquiler, expensas y servicios pueden consignarse judicialmente", agrega.

Otra duda que surge en este escenario es qué ocurre si, tras el fallecimiento del propietario, no se identifican de inmediato a los herederos. En estos casos, el abogado sugiere que el inquilino mantenga una actitud preventiva y continúe con el cumplimiento de sus obligaciones: "El pago a través de una inmobiliaria o administrador garantiza que el inquilino siga cumpliendo con sus obligaciones, incluso si aún no se ha completado el trámite de sucesión. Los inmuebles son bienes registrables, es decir que solo son propietarios los que figuran como tales en el Registro de la Propiedad Inmueble. Sin embargo, de buena fe, se puede considerar la declaratoria de herederos para pagarles a ellos los alquileres".

Si bien este mecanismo asegura que el contrato se mantenga hasta el vencimiento, el proceso de sucesión puede generar retrasos y cambios en los titulares del contrato, quienes deberán asumir las obligaciones del fallecido, pero no siempre estarán al tanto de las condiciones pactadas inicialmente. Según el abogado, esto puede generar inconvenientes si los herederos tienen una visión distinta sobre el uso del inmueble, pero siempre dentro de los límites establecidos por la ley.

Los derechos del inquilino en la sucesión

Para muchos inquilinos, el fallecimiento del propietario plantea preguntas sobre el destino final del inmueble. ¿Pueden los herederos vender la propiedad? ¿El inquilino corre el riesgo de perder su hogar antes de que finalice el contrato? El abogado aclara que los herederos tienen derecho a vender y o a disponer de la propiedad heredada, pero siempre respetando las condiciones del contrato de alquiler. "El inquilino mantiene el derecho de habitar la vivienda durante el tiempo que dure el contrato, incluso si los herederos deciden vender el inmueble. El nuevo propietario deberá respetar el contrato en vigencia", señala Luciani Otaño.

Sin embargo, advierte que, en caso de venta, el nuevo dueño puede optar por no renovar el contrato una vez que este llegue a su fin. En ese escenario, el inquilino deberá buscar una nueva vivienda o negociar una renovación en otras condiciones. "Lo importante es que el inquilino sepa que tiene derecho a permanecer hasta el vencimiento y, mientras cumpla con sus obligaciones, no puede ser desalojado de forma anticipada", concluye.

Aunque la muerte del propietario de una vivienda alquilada puede generar confusiones y temores en los inquilinos, el Código Civil y Comercial de la Nación protege sus derechos, asegurando que el contrato de alquiler siga vigente. Por eso, para evitar futuros inconvenientes, es recomendable confeccionar siempre un contrato de alquiler con una inmobiliaria y hacer certificar las firmas ante un escribano. Así, tanto inquilinos como herederos pueden transitar este proceso con mayor tranquilidad, sabiendo que sus derechos están salvaguardados en el marco legal. Al final, el conocimiento y la prevención son las mejores herramientas para asegurar la estabilidad en un hogar, incluso ante circunstancias imprevistas.