Revelan los mejores barrios para invertir en cocheras y el nuevo negocio que está tomando fuerza

El verdadero motivo por el cual desde hace unos 10 años continúan desapareciendo los estacionamientos en la Ciudad de Buenos Aires, en primera instancia se explica en una sola frase: el negocio inmobiliario de tierra es el rey. En el 90% de los casos de donde deja de existir una cochera, "unos seis meses después emerge una empalizada donde se construirá un edificio", asegura Esteban Sucari, fundador del sitio web Ecocheras.

Y una de las principales zonas donde se viene dando de tal manera es en Palermo, justamente uno de los barrios donde existe mayor demanda de necesidad de estacionamientos. "Eso quiere decir que el negocio inmobiliario de tierra es superador", agrega, sin vacilar. Así las cosas, para quienes buscan proteger su capital en dólares, históricamente las cocheras han demostrado ser una inversión conservadora y de bajo riesgo dentro del sector de los bienes raíces, con ventajas que las hacen particulares.

Y los motivos… sobran. "No están tan sujetas a los vaivenes de la economía local en comparación con otros activos y su demanda en áreas densas suele ser constante. Además, ofrecen liquidez rápida, lo que permite venderlas con mayor facilidad en comparación con un departamento", distingue el especialista Daniel Bryn, analista de Zipcode.

Sin ir más lejos, estas ofrecen una rentabilidad neta anual de entre el 3% y el 5%, versus los 4/5% que rinde un departamento, dependiendo de su ubicación, "lo que resulta atractivo para quienes buscan una opción de bajo ticket y baja volatilidad en dólares", ya que esta inversión requiere un menor capital inicial y tiene menos costos de mantenimiento.

Cómo hacer para que comprar una cochera sea una buena inversión

Para que invertir en cocheras sea indefectiblemente una operación razonable, esta debe cumplir una condición sine qua non: estar ubicada en una zona donde haya demanda. Y si hay menos oferta cercana, mucho mejor.

En la práctica, es fundamental que posea un buen espacio de maniobra y un lugar acorde donde pueda entrar un vehículo lo más cómodo posible, incluso para poder abrir bien la puerta, y que aparte cuente con rampas idóneas.

Es clave, por otro lado, darle relevancia a otro factor: debe existir una buena relación entre el valor de renta y las expensas. En función de eso y del precio se podrá manejar distintos márgenes de rentabilidad.

En adición, prima permanecer atento a las oportunidades: "Cada vez que cierra un estacionamiento se genera una avalancha de las pocas cocheras que quedan disponibles en otros de la misma zona, que a la vez suben el precio", explica Sucari.

En qué barrios y cuánto conviene invertir en cocheras

Los factores clave son la densidad poblacional y la escasez de espacios para estacionar en la vía pública. "Barrios como Belgrano, Recoleta y Palermo son ideales para invertir, por su alta demanda debido al aumento de construcciones sin estacionamiento y la instalación de parquímetros", detalla Bryn. También conviene observar zonas cercanas a hospitales, universidades y oficinas, donde el alquiler por hora es una opción rentable.

Lugares de la Ciudad de Buenos Aires con poder adquisitivo de mediano a alto son los que soportan mejor las crisis, por ejemplo, en Núñez, en el Corredor Libertador, no solo no cayeron los precios como el resto de las propiedades, sino que siguieron subiendo. Sin más, hay áreas de CABA sin oferta de estacionamiento que ponen precio propio a la hora, incluso con lista de espera debido a la escasez. "Conozco de primera mano cocheras que se alquilan arriba de los $220.000 mensuales y hay lista de espera de más de 15 personas para conseguir", admite Sucari.

Para invertir en cocheras existen opciones interesantes desde los u$s15.000. Y aunque hay alternativas más baratas, los expertos advierten que no son recomendables. Lo sustancial, más allá del precio, es chequear cuánto tiene de expensas (un valor razonable es de $20.000/$25.000), porque de ser mucho más alto ese valor el negocio no sirve bajo ningún concepto. 

Según datos de Invertire.com, hoy hay 3.468 cocheras a la venta venta en la Ciudad (respecto al año pasado, cayó la oferta en un 4%) que se reparten en su mayoría entre los barrios de Recoleta (470), Palermo (416) y Belgrano (388) y San Nicolás (345), seguidos muy de lejos por Balvanera (245), Almagro (212) y Caballito (185).

El negocio que se impone

Hay otro negocio que está funcionando y se lleva a cabo por medio de un contrato de locación: las cocheras con pool de renta. Se realiza, en general, a través de una operadora de estacionamientos que, básicamente, alquila la "unidad" de un propietario y se encarga de todo. Y están dejando un 5% anual limpio de gastos.

Pero atención, existen distintos formatos. Uno de ellos consiste en pagarle al propietario una renta que va ajustada por la tarifa de estacionamiento, pero lo que más se está utilizando es actualizar directamente por IPC, de modo trimestral. Si para muestra basta un botón, a metros del Hospital Italiano "hay un parking donde una cochera vale u$s24.000 y se está alquilando hoy en $100.000 limpios de gasto; o sea, el operador es quien abona las expensas y ajusta cada 3 meses", revela, con un contrato a 3 años.

Mirando al futuro, más allá de cualquier modalidad, "habrá cada vez más escasez de estacionamientos y tendrán cada vez más valor", avisa el fundador de Ecocheras. "El costo de la construcción aumentó, el valor de dólar bajó, con lo cual reponer una cochera es cada vez más difícil".