Cuáles son los barrios más caros y los más baratos para alquilar en CABA

Si se contabilizan los nueve meses del año transcurridos, los alquileres en los 48 barrios oficiales de CABA aumentaron más del 50%. En ese mismo período, los contratos subieron un promedio del 4,4% y han trepado un 52%, "la mitad de la inflación registrada en este lapso", según un relevamiento reciente elaborado por Zonaprop.

Si bien el mismo informe destaca que el precio de los alquileres de los nuevos contratos acumula una suba del 124,7% interanual, por debajo de la del ajuste de ICL (238,6%); asimismo asevera que "el volumen de oferta de unidades para alquilar en la Ciudad de Buenos Aires hoy es 3,1 veces mayor que el registrado en febrero de 2023".

Por consiguiente, durante el mes pasado los precios de los departamentos destinados a la renta en los diferentes conglomerados de la Capital Federal en términos generales promediaron entre $424.583 y $682.714. En ese contexto, las unidades con menores dimensiones son las que mostraron el mayor aumento en sus valores, en especial en Puerto Madero y Paternal, mientras que Coghlan se posicionó como el de menor incremento.

Tras estas "coordenadas", el estudio distingue que "la relación alquiler-precio aumenó y se ubicó en 4,58% anual. Por consecuencia, se necesitan "21,8 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un 16,5% más de lo requerido hace un año.

CABA: los barrios más caros y más baratos para alquilar un departamento

El informe llevado a cabo por dicho portal inmobiliario reveló días atrás que entre los barrios más asequibles para alquilar un 2 ambientes en la Ciudad, con un valor promedio de $507.422 mensuales, se alistan Villa Lugano, Liniers y La Boca. En tanto que en el segmento de las unidades con precios más caros lo continúan liderando Puerto Madero y Núñez.

En números concretos, los cinco barrios de Buenos Aires más económicos para rentar un departamento de una sola habitación se enrolan Villa Lugano ($357.256), Liniers (427.766), La Boca ($437.152), Villa Luro ($458.955) y Villa General Mitre ($481.197).

Del otro lado, en el top five de los barrios más onerosos para alquilar una unidad con idénticas características durante septiembre se ubican Puerto Madero ($1.047.664) en primer lugar, seguido en orden cronológico de Núñez ($570.317), Palermo ($569.212), Villa Crespo ($529.540) y Caballito ($498.783).

De todos modos, el análisis por barrios revela diferencias significativas en los valores de alquiler. "Las zonas con mayores costos por m2 son Palermo, Nuñez y Belgrano, con precios que superan los 12.000 pesos el m2. En el otro extremo, barrios como Floresta, Liniers y Mataderos presentan valores de alquiler más bajos, aunque estos también han experimentado subas notables en el último año, en algunos casos superiores al 100% interanual", aduce Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario de ZipCode. Esto evidencia que, aunque los barrios más económicos tienen un menor valor absoluto, "el ajuste en términos porcentuales ha sido igualmente impactante", destaca el experto.

Ranking de valores y alquileres de octubre 2024 

Según el mismo informe de Zonaprop, Puerto Madero y La Paternal destacaron con el mayor incremento interanual, superando el 160%. ¿Cuáles fueron las otras zonas con menor y mayor alza de los contratos en lo que va de 2024?

• Puerto Madero: + 172,5.
• La Paternal: + 169,4%.
• Núñez: + 78%.
• Coghlan: + 55,3%

En otro orden, los inquilinos que hayan firmado un contrato bajo la Ley de Alquileres, que ajusta el precio anual mediante el Índice de Contratos de Locación (ICL), el cual combina inflación y salarios, experimentarán un incremento cercano al 238%.

Esta fórmula se aplica exclusivamente a los alquileres que comenzaron entre el 1.° de julio de 2020 y el 17 de octubre de 2023. A pesar de la derogación de la Ley 27551, los contratos vigentes tienen que cumplirse hasta su fecha de vencimiento. Esto implica que todos los términos y condiciones del acuerdo se mantendrán hasta su finalización.

En definitiva, quien inicio su contrato de alquiler el 1.° de octubre de 2023 y enfrenta su primera actualización anual basada en el índice elaborado por el BCRA, tendrá un aumento del 238%.

Qué sucederá con el precio de los nuevos contratos 

Es previsible que los precios de los nuevos contratos de alquiler "continúen en alza", señala Bryn. Factores como la inflación, la depreciación del peso y la baja oferta de inmuebles disponibles (a pesar de que la cantidad de unidades en alquiler ha aumentado en los últimos meses) contribuyen a esta tendencia. Según datos recientes, el stock de unidades en alquiler creció cerca de un 20% en algunos barrios, aunque sigue sin satisfacer la demanda, especialmente en las tipologías más grandes.

Los mayores aumentos se han generado y se espera que continúen en las unidades de 3 y 4 ambientes, que son las más demandadas y donde existe un stock limitado. Estas propiedades, generalmente preferidas por familias, han visto incrementos más pronunciados, debido a la combinación de alta demanda y poca disponibilidad en el mercado. Aunque el ritmo de los aumentos podría moderarse ligeramente, "se espera que los contratos sigan reflejando incrementos importantes, tanto en los valores iniciales como en los ajustes periódicos, en línea con la inflación".

Así, el mercado de alquileres en CABA continúa en un proceso de ajuste, impulsado por la inflación, la falta de oferta y la demanda sostenida de inmuebles. Aunque los precios siguen aumentando, "la estructura de los nuevos contratos refleja un esfuerzo por mitigar los efectos de la volatilidad económica, tanto para propietarios como para inquilinos", concluye.