En estos 5 barrios es más barato comprar un departamento a estrenar que en pozo

En la ciudad de Buenos Aires, la compra de departamentos en pozo se convirtiró en una opción más costosa que adquirir unidades a estrenar en ciertos barrios, según un análisis del mercado inmobiliario.

Este fenómeno se observa en los barios de: 

• Saavedra
• Chacarita
• Coghlan
• Villa Urquiza
• Villa Devoto

Allí, los precios de los departamentos en construcción superan a los de las unidades ya terminadas.

Esta tendencia se debe principalmente al aumento de los costos de construcción (se incrementaron un 206% interanual según algunos informes, pero con la inflación en descenso y materiales que bajaron su valor desde inicios de año como el hierro y revestimientos, los aumentos también se están aminorando) y a la expectativa de revalorización de las propiedades, lo que lleva a los compradores a invertir en proyectos en sus etapas iniciales.

Daniel Bryn, socio de Zipcode y responsable del Monitor Inmobiliario, explicó que los desarrolladores ajustan los precios de las unidades en pozo a medida que avanzan las obras, trasladando así los incrementos en los costos de materiales y mano de obra a los compradores. "En barrios como Villa Urquiza y Devoto, la diferencia de precios entre las unidades en pozo y las a estrenar puede alcanzar hasta un 10%, reflejando la alta demanda por propiedades nuevas y la presión inflacionaria que afecta los costos de los proyectos".

En Saavedra, por ejemplo, los precios de los departamentos en pozo rondan los u$s2.478 por metro cuadrado, mientras que las unidades a estrenar se sitúan en torno a los u$s2.589. Aunque la diferencia pueda parecer mínima, la flexibilidad de pago y la expectativa de valorización futura mantienen la demanda alta para las unidades en pozo. Esta dinámica también se observa en Chacarita, Coghlan y Villa Devoto, donde los precios en pozo pueden superar a los de las unidades terminadas por márgenes similares.

"El aumento de los costos de construcción es el principal factor detrás de esta tendencia, especialmente en barrios con una alta concentración de proyectos en pozo. Los desarrolladores se ven obligados a trasladar estos costos al comprador, lo que incrementa los precios durante el avance de las obras", dijo Bryn.

Pese a todo, comprar una propiedad en pozo es conveniente

La flexibilidad en los planes de pago, que permite a los compradores pagar en cuotas ajustables a lo largo del tiempo, hace que las propiedades en pozo sean una opción atractiva frente a las limitadas opciones de financiamiento hipotecario en Argentina.

La posibilidad de pagar en cuotas y en pesos es una de las mayores ventajas de comprar en pozo, permitiendo a muchos compradores acceder a propiedades que de otro modo estarían fuera de su alcance.

Bryn agregó: En barrios como Villa Urquiza y Devoto, los planes de pago suelen incluir anticipos del 30% del valor total y el saldo en 24 a 36 cuotas en pesos, lo que permite a los compradores ajustar sus pagos a sus ingresos mensuales".

En cuanto a los valores aproximados, en barrios como Saavedra y Chacarita, los precios de un departamento en pozo de dos ambientes pueden oscilar entre u$s160.000 y u$s180.000, mientras que uno a estrenar en la misma zona ronda los u$s150.000 a u$s170.000. En Villa Devoto y Villa Urquiza, los departamentos en pozo de tres ambientes pueden superar los u$s200.000, mientras que los a estrenar están ligeramente por debajo de ese valor.

La expectativa de una mayor rentabilidad futura es otro factor clave que impulsa la compra en pozo. Los inversores ven en estos desarrollos una oportunidad de adquirir propiedades a precios que, aunque inicialmente elevados, se revalorizarán una vez finalizadas las obras.

"En barrios como Saavedra, Coghlan y Chacarita, los inversores buscan capturar una valorización progresiva a lo largo de la obra, aprovechando las condiciones de pago flexibles", dijo Bryn.

Precios de las propiedades, en detalle

Villa Ortúzar es el barrio con mayor oferta de unidades en obras, el 36,8% del total de avisos en venta corresponde a departamentos de pozo. Le siguen Núñez, con el 21,3%, y Colegiales con el 20,2%. En el lado opuesto, Villa del Parque es el barrio con menos oferta en unidades de este tipo, los avisos de venta representan solo el 10,2 por ciento.

Según un informe de Zonaprop, el precio medio de las unidades en pozo en CABA es de u$s3.689 por m2. Desde noviembre de 2023, los precios subieron un 13,6%, aunque aún están un 12% por debajo del pico de agosto de 2018, lo que indica un mercado en recuperación con margen de crecimiento.

Leandro Molina, country manager de Grupo QuintoAndar (que maneja a Zonaprop) para Argentina y Perú, señaló que "en 2024, el costo de construcción aumentó un 13,1%, lo que impulsó el alza en los precios de los proyectos en pozo, un fenómeno que también comenzó a darse por la necesidad de reposición."

Además, Molina anticipó que "en los próximos meses, debido a los créditos hipotecarios y el blanqueo, se espera un incremento en la demanda, lo que, a su vez, impactará en los precios del mercado".

Un departamento de dos ambientes en pozo, de aproximadamente 50 metros cuadrados, tiene un valor de u$s132.864, mientras que uno de tres ambientes y 70 m2 se sitúa en 209.204 dólares.

Las viviendas en pozo son un 27% más caras que las usadas, con un promedio de u$s2.122 por m2, y apenas 0,3% por debajo de las a estrenar, valoradas en u$s2.696 por m2. Muchos compradores prefieren las propiedades listas para habitar, ya que implican menos riesgo.

Puerto Madero lidera los precios más altos con u$s6.310 por m2, seguido por Palermo (u$s3.624) y San Telmo (u$s3.604). En contraste, Villa Riachuelo es el barrio más accesible, con u$s1.574, seguido por Parque Avellaneda (u$s1.620) y Vélez Sarsfield (1.706 dólares).

La oferta de unidades en pozo comenzó a recuperarse tras dos años de caída. En 2024, subió un 2,4% y solo en agosto creció un 5 por ciento.

"El crecimiento de desarrollos en CABA indica una recuperación de confianza en desarrolladores e inversores", concluyó Molina.