Guía para cómo comprar una casa o departamento con crédito hipotecario

Poco a poco, los créditos hipotecarios van tomando impulso en la ciudad de Buenos Aires. En agosto se registraron 416 operaciones de las casi 5.300 totales, según las escrituras relevadas por el Colegio de Escribanos porteños, lo que refleja un aumento considerable en la actividad de compra venta de inmuebles, impulsado por una combinación de factores económicos y cambios en el mercado inmobiliario.

La suba es del 133,7% respecto al mismo mes del año pasado y del 31,6% en lo que va del año, con un total de 1.265 escrituras a través de hipoteca.

Según expertos del sector, como Mateo García, director residencial en Toribio Achával, los compradores deben considerar varios aspectos al elegir un crédito hipotecario para adquirir una propiedad.

Uno de los principales factores es la tasa de interés, que puede ser fija o variable. La tasa fija se mantiene constante durante todo el plazo del crédito, mientras que la variable puede ajustarse según las condiciones del mercado, afectando así las cuotas mensuales. Además, el costo financiero total (CFT) es crucial, ya que incluye no solo la tasa de interés nominal, sino también costos adicionales como seguros y comisiones.

El monto del préstamo es otro aspecto a tener en cuenta. Generalmente, los bancos financian entre el 70% y el 80% del valor de la propiedad, lo que requiere que el comprador disponga del resto en efectivo. El plazo del crédito también influye en la accesibilidad de las cuotas; plazos más largos pueden reducir las cuotas mensuales, pero incrementan el total pagado por intereses.

"La relación cuota-ingreso es un criterio que los bancos suelen aplicar, limitando la cuota mensual a un porcentaje de los ingresos del comprador, generalmente entre el 25% y el 30%. La moneda del préstamo es otra consideración importante: los préstamos en dólares pueden ofrecer tasas más bajas, pero conllevan un riesgo de devaluación, mientras que los préstamos en pesos protegen contra la volatilidad del tipo de cambio", señaló García.

El sistema de amortización elegido, como el francés o el alemán, también afectará la evolución de las cuotas a lo largo del tiempo. Además, las condiciones de cancelación anticipada pueden variar, con algunos créditos permitiendo cancelaciones sin penalización y otros imponiendo costos.

Gastos adicionales del crédito hipotecario

En cuanto a los gastos adicionales, los créditos hipotecarios suelen incluir seguros obligatorios, como el seguro de vida y de incendio, además de comisiones bancarias por la gestión del crédito. Estos costos pueden impactar significativamente en el presupuesto del comprador.

Las tasas de interés actuales influyeron en la demanda de créditos hipotecarios y, por ende, en el mercado inmobiliario de CABA. Aunque las tasas son más altas que en otros países, los valores de las propiedades son atractivos, lo que representa una oportunidad para capitalizarse mediante la adquisición de inmuebles.

El mercado de compra-venta de propiedades en CABA experimentó cambios recientes, como el aumento gradual de los precios, especialmente en zonas de alta demanda. Este dinamismo se debe a una mayor actividad en las operaciones de compraventa, impulsada por nuevas líneas de créditos hipotecarios y la posibilidad de blanquear fondos no declarados.

García aconsejó: "Para evitar problemas con los pagos de la hipoteca, es esencial que los compradores planifiquen su presupuesto mensual y consideren un fondo de emergencia para gastos imprevistos. En caso de dificultades para realizar un pago, es recomendable contactar al acreedor para buscar soluciones conjuntas y evaluar opciones de refinanciación".

El momento de la elección

Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades, aconsejó: "El factor fundamental, una vez elegida la propiedad, es tener toda la información y documentación en orden para no perder tiempo en la instrumentación. El inmueble no debe tener superficies fuera de plano, los metros deben coincidir con la escritura, y debe contar con títulos perfectos. Además, es importante pactar con el propietario que el lugar de la firma será el que determine la entidad crediticia."

Los gastos, impuestos y honorarios por la escritura y la escritura de hipoteca dependerán de cada entidad bancaria, cada profesional interviniente y la situación impositiva de las partes. Estos son algunos de los puntos clave a considerar.

El impacto del crédito hipotecario está afectando de manera muy positiva al mercado inmobiliario. Cada vez hay más consultas, y a medida que la inflación disminuye, el número de operaciones concretadas va en aumento.

Esto genera un ambiente más dinámico, con un mayor interés en diversos segmentos del mercado, lo que impulsa tanto la oferta como la demanda.

"Vemos un mercado muy activo, con más compradores en todos los segmentos. Hay mayor dinamismo y el nivel de compra ventas está subiendo. El proceso de cierre es más rápido, por lo que los compradores deben tomar decisiones en plazos más cortos para no perder oportunidades", amplió Migliorisi.

Los inmuebles más demandados

Actualmente, los departamentos de 2 y 3 ambientes son los más demandados en CABA, tanto para vivienda propia como para inversión.

Los precios varían según la zona y las características de la propiedad, con monoambientes partiendo desde los u$s70.000 y departamentos de 3 ambientes superando los u$s400.000 en barrios exclusivos.

"En el sector de viviendas, en todos los segmentos, de cada 10 propiedades, 3 se venden con crédito ahora, y se espera que ese promedio aumente a mediano plazo. El crédito hipotecario es un instrumento fundamental tanto para el mercado inmobiliario como para el desarrollo de la economía nacional", concluyó Migliorisi.