Las zonas más rentables del Gran Buenos Aires para comprar una propiedad y ponerla en alquiler

Traccionada por el lanzamiento de las nuevas líneas de créditos hipotecarios y el blanqueo de capitales, la demanda de propiedades a la venta en el Gran Buenos Aires (GBA) creció un 85% en comparación con 2023, según un relevamiento del portal inmobiliario Zonaprop al que iProfesional tuvo acceso. En efecto, esta fuerte suba es una de las causas de la firme y progresiva recuperación de los valores que se apreció con el correr de ocho meses transcurridos en 2024.

Hay que prestar especial atención al crecimiento de la compraventa de inmuebles que viene experimentando el mercado inmobiliario como consecuencia de la caída de los precios de las propiedades durante los últimos años: dadas las variables actuales, distintos conglomerados del GBA todavía presentan valores de oportunidad para inversión en el corto plazo.

Por cierto, en la franja oeste-sur de Buenos Aires el incremento de precios fue del 0,5%. Y pese a que es verdad que a partir de diciembre de 2023 se registró un proceso de baja, "sin embargo, en mayo de 2024 la tendencia volvió a cambiar y los precios de venta comenzaron subir", pormenoriza Leandro Molina, country manager de QuintoAndar para Argentina y Perú.

Hoy en día, un departamento de 1 dormitorio se ubica en el orden de los u$s1.605 el m2; es decir, unos u$s80.000 para una unidad de 50 m2; con un precio medio un 30% menor al de la Ciudad de Buenos Aires (u$s2.301 por m2).

Mientras que por la Zona Norte, el aumento fue del 2,6% y desde agosto de 2023 los precios de venta empezaron un proceso de estabilidad. En efecto, en lo que va del año se registra una tendencia alcista y un inmueble de 2 ambientes alcanza los u$s2.221 el m2. Como resultado, un 2 ambientes oscila los 110.000 dólares.

Cuáles son los barrios más rentables de Buenos Aires

Para determinar cuáles son las zonas que pagan una mejor renta de alquiler en relación al precio de venta primero hay que analizar diferentes guarismos: en la franja norte del conurbano bonaerense "actualmente esta relación aumentó (3,99% anual) y se ubica arriba de la media (3,34%) que contempla los últimos 10 años", detalla Molina. Para "recuperar" la inversión se necesita un 12% menos que doce meses atrás.

Y amén de que por esos lares son los departamentos chicos los de mayor incremento de precio en el año, alquilar hoy un 2 ambientes en Zona Norte promedia los $450.330 mensuales. Y allí se ubica Belén de Escobar en el primer lugar, con un 6,1%, como el mejor barrio para los inversores que buscan renta, según Zonaprop.

Por lo que ofrece en infraestructura, el emprendimiento Puertos y El Cantón "son los que tienen renta segura, quizá no la más alta, porque en otros barrios el valor de compra es inferior y la expensa es más baja", asevera Haydee Burgueño, propietaria de la inmobiliaria de nombre homónimo. Y, con desarrollos que se multiplican y cada vez nuevas subzonas, Pilar es sin dudas un referente de la inversión inmobiliaria, pues otorga una "renta alta y segura".

Por su parte, en el Sur y Oeste de Buenos Aires, la relación alquiler/precio de la propiedad también se encuentra por encima de la media de los últimos 10 años: 4,14% versus 3,38%, y se necesita un 22% menos para repagar la inversión de compra. Por allí, el promedio de un 2 ambientes se ubica en $331.306 por mes. En este vasto territorio de la provincia, con un retorno bruto promedio del 5,57%, Ezeiza es el que mejor se posiciona para los inversores, influenciado por su vecino Canning, o Canning Valley (como loe denominaron por su pujante crecimiento) que si bien es el barrio con oferta más cara ($439.731 mensuales), es el que motoriza los alrededores.

Los valores por estos conglomerados "siguen levemente a la baja", afirma el titular de DG Desarrollos Inmobiliarios, Damián Garbarini. Y avisa que, a la hora de acelerar una operación, los inversores en este corredor básicamente "porque las rentas en dólares han bajado: las casas que se alquilaban a 1200 dólares, se alquilan a 800 dólares". En cambio, el consumidor final se encuentra "en un buen momento, debería aprovechar este último cuatrimestre y el 2025".

Qué se puede comprar aprovechando el blanqueo

Los proyectos inmobiliarios al pozo se convirtieron en una opción ideal para quienes tienen ahorros en dólares con la finalidad de aprovechar el blanqueo propuesto por este Gobierno. Es un momento en que los inversores reorientan sus estrategias, en especial hacia propiedades que ofrezcan un mix entre rentabilidad, buena ubicación y seguridad.

De este modo, "el dinero deja de estar inmovilizado, convirtiéndose en un activo de la economía real con posibilidad de revalorización, teniendo en cuenta el constante crecimiento de los corredores", explica Maximiliano González, martillero responsable de MG-Propiedades de Canning, Ezeiza.

Y en esas tierras en pleno auge existen oportunidades concretas para aprovechar ese procedimiento. Y en homenaje a la victoria de Argentina en el Mundial Qatar 2022, en Ezeiza se ejecuta La Tercera, un barrio privado con fecha de entrega estipulada para agosto de 2027 que cuenta con lotes de 1.000 m2, en promedio, con un precio que arranca desde u$s70 el m2. En tanto que los tickets oscilan entre u$s69.000 y u$s125.000 para los lotes con vista al agua.

Por su parte, el nuevo barrio San Antonio (entre las rutas 52 y 58) despliega su potencial con 290 unidades de alrededor de 650 m2 que parten en u$s40.474 (desde u$s67 el m2). "Solo quedan 38 de sus 151 lotes por venderse de la primera etapa", advierte Gonzalez.

Hacia el oeste, un departamento de 3 ambientes, con cochera, "cuesta en promedio unos u$s100.000, lo cual es ideal para la primera escala del blanqueo", aduce Joan Barcia, de Century 21 Portela. Específicamente en Parque Leloir, "la zona está experimentando un crecimiento exponencial y genera altos porcentajes de rentabilidad".

Viajando hacia al norte del GBA, la tendencia marca que también hay importantes oportunidades de inversión en cuanto a la media densidad en proyectos de 1, 2 y hasta 3 dormitorios, a saber: "En los alrededores del proyecto Puertos; a plazo más corto, la zona de Tortugas, con precios baratos en comparación a lo que se vende; y en la zona de Buenavista existe gran demanda, un área que se está urbanizando a una velocidad increíble, con una potencial de revalorización", señala Martín Boquete, director de Toribio Achával.

Otra zona para tener en cuenta para invertir en propiedades es Nuevo Bella Vista, que está recién iniciándose: "Si bien se venden departamentos a u$s2.000 el m2, tiende rápidamente a revalorizase por un monto de u$s3.000 el m2 en el corto plazo", afirma el experto.