La jugosa rentabilidad en dólares que deja el alquiler de un departamento en Vaca Muerta

Vaca Muerta es la segunda reserva de gas no convencional y la cuarta reserva de petróleo no convencional más grande del mundo. El yacimiento se encuentra en pleno desarrollo y prevé un crecimiento exponencial ya que, para 2030, se espera que el superávit energético sea de u$s18.000 millones y equipare el peso del sector agropecuario en la economía nacional. Las necesidades habitacionales en la zona son críticas y las empresas petroleras demandan alojamiento constante. Hoy hay más de 30.000 colaboradores en territorio y sólo 9.000 camas disponibles, abriendo la puerta a una enorme oportunidad para los desarrolladores inmobiliarios. Pero además, la modalidad de alquiler de departamentos y viviendas en la localidad neuquina de Añelo, la más cercana a los yacimientos, no es convencional.

Así, Lla meseta patagónica está viendo como la inmensidad, los paisajes inhóspitos y ese horizonte infinito propio de las regiones del sur está dando paso muy de a poco a una revolución arquitectónica que moderniza la geografía. Los motivos están más que justificados porque Añelo dejó de ser un pueblo inhóspito para transformarse en la capital del oro negro. Sin embargo, más allá de la popularidad que ganó la localidad, anclada en sus expectativas de crecimiento, el déficit habitacional sigue siendo un problema.

"Los alquileres se realizan directamente a las empresas que envían a sus colaboradores a trabajar a Vaca Muerta. Nuestros clientes son las empresas, quienes pagan un precio y se posicionan como locatarios de calidad de cara a nuestros inversores. Nosotros estamos posicionando el proyecto Álamos como un emprendimiento que se acopla a la cadena de valor de la industria desde la perspectiva de servicios, para que las empresas tengan seguridad y trazabilidad respecto a sus colaboradores", explica Gino Zavanella, director de ZLT.

¿Qué proyectos se están construyendo?

La reconocida firma ECOSAN, que aporta desde hace tres décadas soluciones sanitarias y para campamentos en la industria minera y la única empresa argentina de construcción modular, calificada y certificada como proveedor regional de soluciones habitacionales para asistencia humanitaria en situaciones de catástrofe, decidió poner un pie en Vaca Muerta.

En esta oportunidad, está avanzando con CUARZO, un proyecto con 54 departamentos de 56 metros cuadrados cada uno, totalmente equipados y distribuidos en un edificio residencial de 3 pisos dentro de un complejo que promueve prácticas sustentables. Además, cuenta con un sector gastronómico diseñado para que las personas se relajen y compartan momentos juntas y con un espacio de coworking especialmente pensado para mantener reuniones.

"Se trata de un desarrollo inmobiliario ideal para inversores que, además, pueden dejar toda la administración de los departamentos en nuestras manos ocupándose solamente de percibir los beneficios de la renta de sus propiedades. Nosotros ya estamos conversando con las distintas empresas que operan en Vaca Muerta y que necesitan que sus trabajadores estén cerca y seguros ya que el pueblo más próximo es San Patricio del Chañar y si bien se desarrolla lo hace de manera menos intensiva. Pero además, ese traslado implica un costo enorme, dos horas de ida y dos de vuelta, gastos de combustible y la posibilidad de accidentes. Esta solución habitacional premium que estamos llevando adelante es realmente lo que la industria necesita en este momento", señala Juan Pablo Rudoni, Presidente de ECOSAN y fundador de la Cámara Argentina de Construcción Modular.

Los dividendos que deja una inversión de este tipo son realmente altísimos en comparación con otras zonas y regiones de la Argentina. "Por su ubicación estratégica y teniendo en cuenta que se trata del epicentro operativo e industrial de la explotación de petróleo, las proyecciones indican que la rentabilidad incluso va a aumentar. Hoy están en el orden del 15% de renta anual en dólares", destaca Rudoni.

El desarrollo inmobiliario de ECOSAN está en plena etapa de comercialización y ya cuenta con el 80% de las unidades vendidas las cuáles prevén su finalización y entrega para marzo de 2025. Cada departamento cuenta con dos habitaciones con baño privado, living comedor, un sector de cocina, electrodomésticos y muebles para todos los ambientes.

El valor de los departamentos es de u$s120.000 con financiamiento del 30% a modo de reserva y el pago de 10 cuotas posteriores lo que permite que los inversores perciban una renta por el alquiler de las unidades incluso antes de completar el pago de todas las cuotas. Además, todas las unidades son escriturables. " El inversor que compra tiene la posibilidad de sumarse a un pool de rentas donde nosotros nos hacemos cargo de la administración, el mantenimiento y el servicio de hotelería", destacan desde la firma de construcción modular.

Otro desarrollo inmobiliario que se está realizando en la zona de Vaca Muerta, destinado a brindar una solución de vivienda para los colaboradores de las empresas que trabajan en la zona es proyecto Álamos, ejecutado por ZLT y Grupo Edisur, que se fusionaron en un joint venture para desarrollar la segunda etapa del emprendimiento la cual consta de de 54 viviendas.

La primera etapa de este condominio de usos múltiples ya está concluída y constó de 60 casas. Las unidades que actualmente se están construyendo prevén su entrega para diciembre de 2024 y también está programada una tercera etapa que incluye un hotel, oficinas, locales comerciales y departamentos que estarán listos en 2025. Se trata de departamentos completamente equipados con servicios integrales de administración, mantenimiento y seguridad. Cuenta con calles asfaltadas, veredas, cordón cuneta, espacios verdes, cerco perimetral, red de agua propia, red de cloacas y una planta de tratamiento cloacal.

"Alamos se traduce en una oportunidad de inversión sólida y rentable, ya que propone un modelo de pool de rentas, que ofrece ingresos mensuales para los inversores. Realizamos un trabajo offsite, que implica un 90% de trabajo en fábrica, y el 10% restante, in situ. Este tipo de construcción permite industrializar el proceso, logrando un mayor control y garantizando la reducción de tiempos y la calidad del proyecto, en una zona de difícil acceso", detalla Horacio Parga (h), director de Grupo Edisur.

El precio de estas unidades es de u$s130.000, ofreciendo una renta anual superior al 10%, y un tiempo estimado de recuperación del capital de alrededor de 7 años, indicaron desde la firma.

Otra opción de residencias en Añelo es Altos Los Neuquinos el proyecto que está siendo comercializado por la inmobiliaria Toribio Achával. Se trata de una propuesta residencial de casi 300 unidades totalmente equipadas. Actualmente se está lanzando el módulo número 8 del complejo -los primeros 6 módulos ya están operativos y el 7 empezará a operar a fin de año- con 44 departamentos de 2 ambientes distribuidos en una planta baja y 4 pisos.

Tal como sucede con todos los emprendimientos del lugar, la administración está a cargo de un pool de rentas. El módulo 8 ofrece actualmente unidades de 2 ambientes en la que pueden alojarse solo dos huéspedes aunque el complejo general sí ofrece opciones de dimensiones más grandes para hospedar hasta 4 pasajeros. Los departamentos de 2 ambientes valen u$s75.000 y se pueden adquirir a través de un pago del 30% de anticipo y 12 cuotas fijas en dólares. El precio incluye todo el equipamiento para su uso (electrodomésticos, muebles, equipamiento de cocina, ropa de cama y toallas).

Sobre las ventajas de la construcción modular, Rudoni destaca que "mientras se trabaja en el terreno con el movimiento de suelo, instalaciones, plateas y muro de contención, en la fábrica se van construyendo los módulos generando menor impacto ambiental que la construcción tradicional. En sitio de obra, la construcción modular consume un 90% menos de agua y un 80% menos de residuos que una construcción tradicional. Además, genera menor impacto porque la uica obra que haces en terreno es la civil. Al ser diseñados con un criterio industrial tienen nivel de calidad y procesos de control. Sobre el uso de energía, requiere 60% menos que la construcción tradicional".

Un desarrollo inmobiliario en Añelo Además apto para el blanqueo

El grupo inmobiliario Soldati y Acindar, que cuenta con un sistema industrializado en hormigón armado que permite construir una vivienda de alta prestación y calidad en menos de 8 meses, están llevando adelante Añelo Nuevo, compuesto por unidades sustentables y eficientes a nivel térmico y acústico, lo que reduce hasta un 40% el consumo de los aires acondicionados.

Las mismas se están realizando en una fábrica cercana a Añelo que está acondicionada para tal fin y, a pocos meses de finalizar la primera etapa, el desarrollo cuenta con 6 edificios entregados y en operación rentados a empresas petroleras y de servicios con lo cuál los propietarios ya se encuentran recibiendo rentas de más del 10 % anual. Además, se están realizando tareas en 3 edificios que se entregarán a principios del 2025, que aportarán no sólo 148 nuevas viviendas sino también un paseo comercial de más de 1.650 metros cuadrados.

Ubicado estratégicamente en la entrada del pueblo sobre la Ruta Provincial 7, este proyecto no solo brindará unidades residenciales: contará con oficinas, restaurants, gimnasio, salas de reuniones, y espacios de usos múltiples y otros amenities entre los que se destacan áreas descubiertas parquizadas y sectores con parrillas. El complejo no posee como clientes a usuarios particulares. "Los inquilinos son las empresas petroleras, de servicios petroleros, y de servicios generales que alquilan viviendas para sus empleados y lo hacen en grandes volúmenes, a veces en paquetes de más de 100 unidades. Se trata de alquileres temporales y que se ajustan periódicamente en pesos tanto por inflación como por la oferta y demanda de viviendas", destaca Daniel Batista, líder de proyecto del grupo inmobiliario Soldati.

Esta primera etapa de Añelo Nuevo, con más de 300 unidades vendidas, ofrece por stock y plazo limitado unidades a un precio de contado desde los u$s78.000 con una proyección de renta mensual desde los $940.000. "El rendimiento de la rentabilidad histórica estuvo siempre por encima del 10% anual en dólares. En barrios de Capital Federal como Palermo o Belgrano, esa rentabilidad no supera el 4%", explica Batista, quién también menciona que "el proyecto cuenta con los beneficios del blanqueo de capitales para la construcción".

Siguiendo la misma modalidad que la mayoría de los complejos de la zona, si bien los compradores contarán con un título de propiedad y podrán disponer libremente de la vivienda, también tienen la oportunidad de participar de un pool de renta mediante el cual la empresa se encarga integralmente de la administración, operación y gestión de los alquileres de sus unidades. Las unidades de Añelo Nuevo que participan del pool de alquileres se entregan totalmente equipadas y con el derecho al uso de cocheras comunes.

Añelo pasó de tener 2.500 habitantes permanentes en 2012 a superar los 10.000 en la actualidad. Incluso, algunos cálculos privados estiman que la cantidad se triplicaría en los próximos años. Hoy, tiene una ocupación del 100% y quienes buscan una residencia deben anotarse en una lista de espera con lo cual, resulta imprescindible que continúe aumentando la oferta inmobiliaria, así como la comercial y de servicios.

De la mano de la infraestructura privada, Añelo está viviendo una transformación vertiginosa muy relevante para su cadena de valor y para que los trabajadores y operarios no tengan que trasladarse todos los días hasta la ciudad de Neuquén.