Compra de una propiedad en pozo: lo importante del blanqueo para invertir bien

En un escenario donde en julio la cantidad total de escrituras de compraventa de inmuebles registró una suba interanual de 47,3% si se contabiliza solo la Ciudad de Buenos Aires, junto con la introducción de las diversas líneas de crédito hipotecario para la compra de propiedades, las nuevas medidas que permiten invertir dinero a través del blanqueo de capitales para destinarlo a desarrollos inmobiliarios comienzan a dinamizar el sector de la construcción y la venta de bienes raíces.

Y aunque todavía sea temprano para vaticinar una reactivación mayor y haya que medir a partir de octubre para entender el impacto de estas iniciativas, desde que esta normativa entró en vigor vigor "realmente el movimiento se está sintiendo", asegura Rodrigo Saldaña, gerente comercial de Grupo Oslo. "El rango de ticket está llegando hasta los u$s160.000 porque hay gente dispuesta a poner un adelanto, y luego (después del 1 de octubre) completar el saldo", expone.

Lo que ya se percibe es una importante cantidad de ahorristas de clase media que está considerando adherir al régimen para regularizar su situación fiscal, "lo que podría traducirse una apuesta al ladrillo como resguardo de valor futuro, como una oportunidad para adquirir una vivienda o para obtener renta en el corto y mediano plazo", asevera Martín Pinus, fundador y director de Martín Pinus Real Estate. 

Propiedades: estos son los requisitos para adherir al blanqueo

Explicado por los propios expertos del mercado inmobiliario, para acceder a la adquisición de viviendas con dinero en efectivo a través del Régimen de Regularización de Activos hay que cumplir con requisitos específicos.

Las personas que pretenden blanquear deben ser residentes fiscales argentinos al 31 de diciembre de 2023, aunque no estén inscriptas como contribuyentes o, de haberlo sido previo a esta fecha, adquieren nuevamente esa condición el primer día del 2024.

En este caso, comenzarán a pagar el Impuesto a las Ganancias desde el 1 de enero de 2024 por sus rentas en el país y en el exterior, y podrían volver a retirarse a partir del primer día de 2025, pormenorizan desde la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).

¿Quiénes quedan, entonces, excluidos del blanqueo? Los que hayan ejercido como funcionarios públicos en los últimos diez años; sus familiares, como también las empresas en las que los sujetos tengan participación mayoritaria y/o control.

Teniendo en cuenta que el dinero en efectivo solo puede ser blanqueado hasta el 31 de octubre de 2024 (tras la prórroga que se acaba de dar), por otro lado, este proceso tiene distintas instancias para el resto de los bienes.

• Para el blanqueo de efectivo hay un mínimo exento, que es hasta u$s100.000; superado ese monto, se abona el 5% sobre el total, hasta el 31 de octubre de 2024; una alícuota del 10% hasta el 31 de enero de 2024; y la alícuota asciende a 15% hasta el 31 de abril de 2025.
• En el caso de querer blanquear otros bienes, existe un mínimo exento de u$s100.000, con un mínimo no imponible; sobrepasada esa cifra, se paga el 5% únicamente sobre la diferencia.

Estos montos podrán ser compensados si el dinero blanqueado tiene como destino final inversiones relacionadas a proyectos inmobiliarios iniciados a partir del 8 de julio de 2024. El dinero se tendrá que depositar en una cuenta especial en un banco argentino antes del 30 de septiembre de 2024 y, posteriormente, transferirse a una constructora de un proyecto inmobiliario con un avance inferior al 50 por ciento.

En el blanqueo menor a u$s100.000 en obra nueva, "la única diferencia es que no hay obligación de mantener la inversión hasta el 31 de diciembre de 2025 inclusive", informan desde la Cámara, y puede ser "en forma directa (boleto) o indirecta (fideicomiso). Eso sí, "es recomendable que cada inversor consulte con un especialista y/o contador para evaluar su situación particular y el proceso de adhesión", sugiere Hugo Guindani, propietario de Euler Desarrollos.

Quienes ingresen tendrán otros beneficios, como la posibilidad de utilizar el tapón fiscal: "Significa que no estarán obligados a acreditar el origen del dinero que están blanqueando, por supuesto que deben ser personas físicas o personas jurídicas que no se hallen en conflictos penales por blanqueo de activos u otras causas", clarifica Mariano Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI). Otras ventajas son en relación con Bienes Personales: se podrá abonar un valor durante cinco años y mantener una alícuota muy baja durante ese periodo.

Precios de oportunidades en Buenos Aires

En la Ciudad de Buenos Aires "los departamentos en pozo registran un 13,1% de incremento en 2024 y en agosto se ubica en u$s2.689 por m2", informa Leandro Molina, country manager de Grupo QuintoAndar para Argentina y Perú. Y en tanto que en la zona norte del GBA registran un 7,25% de incremento y el mismo valor se ubica en u$s2.337; en GBA oeste-sur, las unidades desde pozo subieron un 3,21% en el octavo mes del año, con un precio del m2 que se ubica 1.645 dólares.

Con estas nuevas reglas de juego, hoy se ven muchas consultas por departamentos monoambientes y 2 ambientes en barrios del corredor norte de CABA. En especial "en zonas como Recoleta, Barrio Norte, Belgrano, Núñez y Palermo; los tickets de inversión van de los u$s80.000 a los u$s150.000", cuenta el especialista Daniel Bryn.

De esta manera, los barrios de la ciudad que continúan liderando los precios promedio por metro cuadrado en inmuebles son Puerto Madero y Palermo. En el caso de los usados, les siguen Núñez, Belgrano y Recoleta/Retiro. Sin embargo, esta lista varía en relación a las propiedades a estrenar, donde Belgrano, Recoleta, Retiro y Colegiales poseen valores por encima de Núñez, según datos recientes de Zonaprop.

Y si bien Puerto Madero, con un promedio del metro cuadrado de u$s5.900 el m2, ocupa el primer escalón del podio como el barrio más caro de Buenos Aires, hay zonas de la ciudad, calles o edificios en otros barrios, "donde los precios pueden equipararse, por su exclusividad y/o estilo", apunta Pinus. En cuanto a otros barrios mencionados, que a su vez son de los más demandados y pujantes, como Recoleta y Palermo, "tienen valores promedio del metro cuadrado de entre u$s2.600 y u$s3.200, respectivamente".

Por el GBA, "en los departamentos de 1 o 2 dormitorios en ciudades como La Plata o en la zona oeste como Morón o Moreno habrá posibilidades concretas de comprar departamentos de 1 o 2 dormitorios con el monto blanqueado", revela Malbrán. De hecho, en La Plata un departamento de 2 ambientes de una buena calidad constructiva "se está comercializando a u$s65.000 sin cochera y u$s75.000 con cochera. Y los departamentos de 2 dormitorios ya están en u$s85.000 y con cochera pueden escalar a 95.000 dólares".

Y en zona norte del GBA, como Pilar o Nordelta, "existen urbanizaciones con muchos dúplex donde se puede llegar a conseguir por esos valores unidades de 60 m2 con cochera por u$s110.000, dependiendo de los amenities y la ubicación", concluye el experto.