Ola de cierres de hoteles alojamiento: los terrenos, muy codiciados para construir torres

De acuerdo a datos proporcionados por la Federación Argentina de Alojamientos por Horas (F.A.D.A.P.H.), en la Ciudad de Buenos Aires hay, aproximadamente, 100 hoteles alojamiento distribuidos en distintos barrios que emplean, en forma directa, a unas 1.500 personas.

Sin embargo, el número de establecimientos supo ser mayor pero, pandemia mediante, el rubro comenzó a sentir los embates de un cambio de hábito por parte de los usuarios. Afortunadamente, para los dueños de los locales y terrenos de los hoteles por horas, el negocio no terminó ahí ya que desarrolladores inmobiliarios pusieron el ojo sobre este tipo de lotes que "se transformaron en los más buscados porque tienen, entre otras características, frentes muy amplios", explica el corredor inmobiliario Sebastián Dbsie.

Como sucedió con infinidad de rubros e industrias durante la pandemia y post pandemia, muchos negocios no lograron sobrevivir y quedaron en el camino. Y el rubro de los hoteles por hora no quedó exento. "Particularmente en CABA, fueron alrededor de 20 los que cerraron y a eso le siguió un movimiento inmobiliario más o menos interesante, aunque desde mediados del año pasado se comenzó a frenar un poco la tendencia ya que obviamente va de la mano de los movimientos de la situación económica. En este momento estamos recibiendo consultas de a poco nuevamente para la compra de los hoteles que están más decaídos o que están en un lugar geográfico estratégico. Particularmente todo lo que se encuentra en la zona norte de la ciudad tiene mayor demanda", destaca José Manuel Capelo Eiroa, presidente de F.A.D.A.P.H.

Cuadras que de a poco van cambiando su fisonomía

El hotel alojamiento que hizo punta en relación a esta tendencia fue el emblemático JJ ubicado en Comodoro Rivadavia y Libertador en el barrio de Nuñez, que fue demolido en 2018 y dónde la desarrolladora Brody Friedman edificó Torre QUO, un complejo premium de departamentos de 2, 3 y 4 ambientes con amenities de lujo como bar, sala de ensayo, wellnes y terrazas con vistas panorámicas de la ciudad.

En la zona del Bajo Belgrano y a metros de la codiciada esquina de Figueroa Alcorta y La Pampa, la fisonomía de la icónica manzana también cambió desde hace mucho tiempo. Arcobaleno, el hotel alojamiento que supo estar en Castañeda y La Pampa ya es solo un recuerdo. En la superficie de ese terreno y de otros contiguos, se levanta un mega emprendimiento con amenities de lujo como parrilla, terraza y piscina privada que ofrece exclusivas vistas a los Bosques de Palermo y al Río de la Plata. A pocos metros de allí, el Hotel del Bosque ubicado en Castañeda y Sucre, resiste, aunque "es probable que haya una expectativa porque si bien muchos hoteles no tienen el cartel de venta en la puerta, todos los protagonistas del rubro están al tanto de este interés que despierta este tipo de terrenos y se encuentran abiertos a escuchar ofertas, dado que el valor de la tierra es muy superior a la rentabilidad del negocio", cuenta Sebastián Dbsie.

La foto del antes y el después del Hotel Parque, ubicado en Ciudad de la Paz 2331, en el barrio de Belgrano, muestra un edificio antiguo y tapiado que cedió paso a una torre de 20 pisos con cocheras, complejo que se encuentra totalmente habitado.

Arcobaleno, el hotel alojamiento que supo estar en Castañeda y La Pampa ya es sólo un recuerdo

También en Palermo muchos hoteles han corrido la misma suerte. En Carranza 1347, el histórico Rampa Car cerró sus puertas definitivamente en 2018. En el lugar, la desarrolladora UNO en UNO construyó el edificio Vitta Palermo y que al día de hoy tiene todas sus unidades vendidas.

Más acá en el tiempo, el Paraíso Hollywood ubicado en Ravignani entre El Salvador y Costa Rica, también cerró sus puertas. El terreno fué vendido hace tres meses para un desarrollo inmobiliario y se aguarda a que comiencen las tareas de demolición.

Por otro lado, en una emblemática esquina del barrio de Villa Urquiza, Alvarez Thomas y Roosevelt, el histórico hotel Casablanca fue demolido y en su lugar hay un desarrollo inmobiliario en pleno proceso de construcción que constará de 14 pisos.

¿Por qué son tan buscados los terrenos de los hoteles alojamiento?

Los terrenos en los que están los hoteles de alojamiento tienen superficies muy grandes, en algunos casos doble o triple frente y los que sobrevivieron, están, en su mayoría, ubicados en zonas estratégicas de la ciudad. "En algunos casos incluso tienen salida a dos calles y por todo eso son buscados por los inversores inmobiliarios ya que les permite desarrollar edificios de mayor categoría", destaca Gonzalo Bustos, director en FOT Libre y especialista en la comercialización de terrenos, quién, además, cuenta que particularmente en el barrio de Palermo se ve a diario este fenómeno, "siendo 8 los albergues que se demolieron o que están en proceso de hacerlo".

También el barrio de Caballito vivencia este nuevo fenómeno. En el caso de Cacique Desarrollos, Pablo Nóbile, gerente de Marketing de la firma, cuenta que a la hora de apostar por el terreno de Valentín Gómez 3632 dónde se encontraba el albergue Valentino, hubo dos motivos importantes. "Uno, la cantidad de metros -en este caso 478m2- y dos, la ubicación estratégica en Almagro, un barrio que está creciendo muchísimo por ser "derrame" de Caballito por un lado y Palermo por el otro. La zona tiene mucha conectividad con la estación Medrano y la avenida Corrientes cerca", enfatiza.

En relación a las características generales de estos lotes destaca que "son terrenos muy grandes con doble frente y en general con un gran pulmón de manzana; hoy en día son lo que más se busca". Sobre el tipo de construcción que va a poder levantarse en este terreno en particular y el público al que apuntan explica que, "los consumidores finales tienen un perfil de gente sola joven o familias jóvenes para vivir y otro de compra para invertir y rentar por día, sobre todo por la cercanía de este proyecto al Hospital Italiano."

A diferencia de las construcciones que se ven a menudo dónde las unidades son más bien compactas como monoambientes y 2 ambientes, comprar estos terrenos con superficies mayores a lo tradicional de simple frente, supone para las desarrolladoras, "poder hacer tres ambientes y hasta cuatro con dependencia y dos baños; en ese tipo de terrenos se pueden hacer unidades y tipologías más grandes", asegura Hernán Torres, Gerente de la División Terrenos de Oslo Propiedades.

Pero además, "al momento de dibujar, le da más flexibilidad al proyectista y puede hacer unidades apuntando a un consumidor final que busca mayores comodidades, aprovechando mucho más el terreno y la superficie", destaca. Sobre los tiempos que demandan las tareas de demolición de estas estructuras tan grandes, "van a depender del tiempo que demore la aprobación del plano para poder demoler, que suele ser aproximadamente un mes", explica Hernán Torres. Pero además, "luego varía de acuerdo a qué tipo de propiedad se vaya a demoler, por ejemplo si es un hotel con planta baja y tres pisos, puede durar aproximadamente tres meses; el proceso completo de demolición en ese tipo de hoteles puede extenderse generalmente por cuatro meses", puntualiza.

Hay muchos negocios tradicionales de CABA como cocheras, estaciones de servicio, bares y hoteles de alojamiento que fueron culturalmente negocios de familias muy antiguas que en un momento dejaron de ser rentables. "Son edificios con sistemas de habilitación desactualizados, además los usos y costumbres cambiaron. Apareció AIRBNB y la gente ya no va a hoteles alojamiento. Además, los socios fueron muriendo, sus familiares alquilaban los locales y eso no rendía. Venderlo a un desarrollador fue la forma más rentable de encontrar una salida por el alto valor que tiene la tierra", destacó el analista del mercado inmobiliario Daniel Bryn.

Este fenómeno es producto de una transformación urbana a la que se suma un cambio en la cultura de la época. Los paisajes no son los mismos y los vínculos se reconvierten. Mientras tanto, la tendencia continúa en ascenso. ¿Será el fin de los hoteles por horas?