Cómo sacar ventaja del blanqueo para invertir en propiedades en pozo

Desde hoy, a través del Boletín Oficial, el Gobierno difundió las colocaciones autorizadas por el Ministerio de Economía para el blanqueo de capitales, ofreciendo nuevos beneficios a los contribuyentes que se adhieran. Esta medida pretende impulsar los proyectos en construcción del mercado inmobiliario argentino, permitiendo invertir el dinero blanqueado en desarrollos en pozo. El anuncio sigue a la reciente reglamentación de la AFIP del Régimen de Regularización de Activos, tras la aprobación de la Ley Bases y el paquete fiscal, que permite el blanqueo de hasta u$s100.000 sin impuestos.

Las inversiones directas e indirectas en proyectos inmobiliarios podrán realizarse a partir de la vigencia del título II de la ley 27.743, incluyendo aquellos proyectos con un avance inferior al 50% de la finalización de la obra. Aunque inicialmente se habló de permitir comprar inmuebles en pozo, a estrenar y usados, finalmente la reglamentación solo permite hacerlo en los primeros y bajo determinadas condiciones. No obstante, se estima que en unos días se podría extender el blanqueo para incluir inmuebles usados y a estrenar, conforme solicitado por las cámaras del sector.

Sebastián Domínguez, de SDC Asesores Tributarios, explicó que, según la Resolución 590/2024 del Ministerio de Economía, quienes deban pagar el impuesto del blanqueo pueden evitarlo destinando el dinero en efectivo blanqueado a inversiones directas e indirectas en proyectos inmobiliarios iniciados a partir del 8 de julio de 2024, que tengan un avance menor al 50% de la obra. Además, estas inversiones pueden realizarse de manera directa o a través de terceros, mediante boletos de compraventa, escrituras traslativas de dominio y aportes a fideicomisos.

Actualmente, en CABA se estima que hay más de 50.000 viviendas en obra, de las cuales aproximadamente un 60% aplican según la reglamentación del blanqueo. Para mantener las inversiones en proyectos inmobiliarios hasta el 31 de diciembre de 2025, quienes blanqueen el dinero en efectivo deben evitar pagar el impuesto correspondiente. "Debería haberse contemplado la posibilidad de comprar inmuebles nuevos a estrenar y usados para fomentar el desarrollo de la construcción y la recuperación del mercado inmobiliario. Limitar las inversiones solo a proyectos en pozo resulta restrictivo", agregó Domínguez.

El segmento ofrece oportunidades en dos líneas: la compra de inmuebles usados, beneficiada por créditos hipotecarios, y la financiación de obra nueva (o en pozo) mediante fondos y participaciones en sociedades o fideicomisos inmobiliarios. Mariela Schenone, contadora de Metro Futuro Real Estate, destacó que estas inversiones son seguras al estar respaldadas por el desarrollista y/o constructor, con la incorporación del terreno en su patrimonio y planes económicos, financieros y legales que protegen al inversor. "Esto convierte la inversión en una oportunidad para destinar el dinero regularizado a una actividad productiva que impulsa la economía y genera importantes rendimientos".

Cómo sacar ventajas del blanqueo invirtiendo en propiedades en pozo

La principal ventaja para el contribuyente que regulariza su dinero es la posibilidad de moverlo para adquirir un activo inmobiliario seguro a precios bajos, aprovechando la disponibilidad de efectivo. Esto evita que el dinero quede inmovilizado y pierda valor hasta el 31 de diciembre de 2025, además de ahorrar el costo del blanqueo, que es del 5%. "Al destinar el dinero regularizado a inversiones en proyectos inmobiliarios en pozo, no solo se beneficia el inversor, sino que también se fomenta el crecimiento de la construcción, generando empleo y dinamizando la economía", agregó Schenone.

El blanqueo presenta ventajas significativas, como: costo cero (regularizar activos hasta u$s100.000 no tiene costo), bajas alícuotas (sobre el excedente, comenzando con un 5% en la primera etapa), y liberaciones (exención de impuestos, intereses, sanciones y persecuciones penales). Este beneficio también aplica a contribuyentes que no ingresen al blanqueo, con una tasa del 0,45%. Los contribuyentes calificados como "cumplidores" tendrán una tasa del 0,375% para su patrimonio valuado al 31/12/2023, vigente hasta 2027.

Domínguez sostuvo que "una posible desventaja es el riesgo de aumento de la presión tributaria post-blanqueo, similar al impuesto sobre bienes personales tras el Sinceramiento Fiscal del Gobierno de Macri. Para mitigar esto, la ley permite adherirse al Régimen Especial de Ingreso del Impuesto sobre los Bienes Personales (REIBP), ofreciendo estabilidad fiscal a largo plazo y limitando la carga tributaria futura".

En un mercado inmobiliario como el argentino, ávido de recursos y sin amplios esquemas de financiamiento bancario, las obras en pozo serán un gran canal para ofrecer oportunidades. Schenone explicó: "El blanqueo y la posibilidad de destinar el dinero regularizado hacia el mercado inmobiliario beneficiarán a los compradores y motorizarán la actividad, generando puestos laborales y estabilidad en un sector castigado y con un incremento de costos en dólares. La medida es urgente y necesaria para no detener la marcha del mercado".

Cantidad de dólares que se pueden blanquear en departamentos

Inicialmente, se habló de permitir la compra de inmuebles en pozo, nuevos "a estrenar" y usados. Sin embargo, la reglamentación del blanqueo permitirá hacerlo solo en los primeros (en pozo) y bajo ciertas condiciones. Quienes no tienen sus activos declarados en el país podrán blanquear hasta u$s100.000 sin abonar ningún impuesto ni penalización por los bienes no declarados.

Para aquellos montos que superen los u$s100.000, se proponen alícuotas progresivas. Cuanto antes se ingrese al régimen, menor será la alícuota a abonar:

• Hasta el 30 de septiembre de 2024: se abona una alícuota del 5% sobre el excedente de u$s100.000.
• Hasta el 31 de diciembre de 2024: la alícuota es del 10%.
• Hasta el 31 de marzo de 2025: la alícuota asciende al 15%.

Tras la reglamentación, cómo se ingresa al blanqueo de la construcción

El blanqueo es una herramienta valiosa para eliminar contingencias tributarias y penales del pasado, y debería considerarse en el contexto de cada contribuyente. En la mayoría de los casos, es beneficioso ingresar al blanqueo, especialmente por el "tapón fiscal" exclusivo para quienes regularicen algún bien.

Domínguez recomendó buscar asesoramiento profesional con un matriculado y analizar las opciones de inversión disponibles. Comprar un monoambiente o un departamento de dos ambientes en zonas económicas puede ser una excelente opción, dada la mejora en la rentabilidad de los alquileres y el aumento potencial del valor del metro cuadrado. Sin embargo, debido a las limitaciones en la inversión en proyectos inmobiliarios nuevos, la rentabilidad podría lograrse en el mediano plazo.

Es esencial contar con asesoramiento profesional para evitar errores al ingresar al blanqueo o al Régimen Especial de Ingreso del Impuesto sobre los Bienes Personales (REIBP). Entre las contingencias por proceder mal se encuentran la caída de los beneficios del blanqueo por mala instrumentación, la detección de bienes no declarados superiores al 10% de los bienes blanqueados, y la aplicación de ajustes impositivos, sanciones, intereses y eventuales persecuciones penales para los bienes no regularizados.

Para ingresar al blanqueo, es crucial actuar rápido, ya que el plazo es muy corto (30/09). Planificar bien los montos y las alternativas de inversión es clave porque quienes ingresen en este blanqueo no podrán participar en futuros regímenes hasta 2039. Asesorarse con profesionales es fundamental para aprovechar al máximo las oportunidades de inversión disponibles.

La operatoria del blanqueo es simple. Debe realizarse la manifestación de adhesión antes del 30/09 mediante la aplicación de AFIP, junto con la apertura de una cuenta bancaria o cuenta comitente, indicando el valor y la moneda del efectivo a regularizar y depositarlo en la cuenta. Para determinar la base imponible, el dinero en pesos debe valuarse en dólares al tipo de cambio de regularización (1000 pesos por dólar).

La presentación de la DDJJ y la documentación adicional debe hacerse antes del 30/11/2024. Cabe destacar que las cuentas especiales no tienen impuesto a los débitos y créditos bancarios, lo cual supone un ahorro del 1.2% del monto regularizado.

Schenone concluyó: "La combinación de blanqueo de dinero en efectivo (a costo 0%), ingreso en el REIBP (a un costo conveniente) y la inversión en proyectos inmobiliarios en pozo es una gran oportunidad para quienes todavía están dudando. Aprovechar esta medida puede generar una rentabilidad significativa y dinamizar el sector inmobiliario."