ALERTA: el gobierno porteño busca limitar la altura de los nuevos edificios

El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires presentó un anteproyecto para modificar el Código Urbanístico (CUR) ante la Legislatura porteña. Estas modificaciones buscan actualizar la normativa que regula el uso del suelo en la Ciudad, respondiendo a la ley 6099/18 que establece una revisión del código cada cuatro años. Se espera que estas modificaciones se aprueben antes de fin de año.

El Consejo Asesor del Plan Urbano Ambiental ha presentado la "Propuesta de Actualización del Código Urbanístico". Este código, aprobado originalmente en diciembre de 2018, ya había sido modificado en diciembre de 2020 y septiembre de 2022. Ahora, se propone un nuevo ajuste que será evaluado mediante una metodología participativa.

En este proceso participan vecinos, instituciones profesionales como la Sociedad Central de Arquitectos, el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU), y el Colegio Inmobiliario porteño (CUCICBA). También están involucradas cámaras de desarrolladores como la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) y la Alianza Urbana.

El Jefe de Gobierno, Jorge Macri, declaró que presentó en la Legislatura un proyecto de ley para actualizar el Código Urbanístico, "con el objetivo de respetar la identidad de cada barrio y permitir desarrollos solo en avenidas con infraestructura adecuada. Aseguró que la iniciativa busca un crecimiento equilibrado y sostenible de la Ciudad, protegiendo su identidad, e instó al poder legislativo a analizar y sancionar la nueva ley".

Los puntos principales son:

No se permitirán edificios que no respeten la esencia de las manzanas en barrios residenciales; se ajustarán las alturas para preservar la identidad barrial.
Grandes desarrollos solo en avenidas con infraestructura adecuada.
Catalogación definitiva de 4209 inmuebles con valor arquitectónico.
Promoción de la sustentabilidad urbana, calidad ambiental y construcciones más permeables.
Incentivo al desarrollo de centros barriales y la zona sur con un sistema de incentivos.

El Código Urbanístico de 2018 estableció una revisión periódica y ahora empieza el proceso legislativo: asignación a comisiones, reuniones de asesores y diputados, primera lectura y votación, audiencia pública en 15 días, máximo de 60 días entre primera lectura y audiencia, y máximo de 90 días entre audiencia y segunda lectura. Luego, tratamiento y votación en segunda lectura para la aprobación final.

Los objetivos de las modificaciones del CUR, lideradas por la Secretaría de Desarrollo Urbano bajo la dirección de Álvaro García Resta bajo pedido del Jefe de Gobierno, Jorge Macri, incluyen:

Equilibrar el desarrollo urbano entre el norte y el sur de la ciudad.
Fomentar la protección del patrimonio.
Salvaguardar la identidad única de los barrios.
Introducir incentivos para estimular la actividad constructiva.

Se enfoca especialmente en impulsar el desarrollo en la zona sur de la ciudad, aprovechando grandes terrenos y menor densidad poblacional, mediante incentivos específicos. En áreas de baja densidad, se promueve el uso residencial unifamiliar y se ajusta la altura permitida en zonificaciones como la Unidad de Sustentabilidad (USAB) 2 (actualmente planta baja + 3 pisos y un retiro).

Protección Patrimonial

Se propone que los 4.209 inmuebles actualmente en catálogo preventivo pasen a ser protegidos bajo ley firme para evitar su descatalogación. Según fuentes oficiales, se espera que el proyecto de ley ingresado en la Legislatura sea aprobado con modificaciones y entre en vigor antes de fin de año.

Macri, indicó que habrá un criterio específico para el sur, que incluye el oeste porteño con barrios como Liniers y Paternal, y otro distinto para el norte. Actualmente, en CABA se estiman más de 50.000 viviendas en construcción, de las cuales el 70% están en el corredor norte.

Hasta el momento, se han realizado 15 recorridas y más de 30 reuniones con vecinos de barrios de toda la Ciudad, además de numerosos encuentros con instituciones, consejos y profesionales del sector. Esta consulta y participación vecinal fue una de las prioridades fijadas por el Jefe de Gobierno para el proceso de revisión.

Balance Urbano y Desarrollo

El Código Urbanístico revisado busca promover una ciudad con mayor equilibrio en su desarrollo urbano e impedir que en los barrios residenciales se construyan edificios que no respeten la armonía edilicia de cada manzana. "La Ciudad es una sola, pero también cada barrio es único. Siempre vamos a cuidar y a proteger esa identidad que nos distingue y que nos hace sentir orgullosos de vivir en Buenos Aires, nuestra ciudad", afirmó Macri.

Durante el proceso de debate y aprobación, se aclaró que no se suspenderán los permisos de obra, una medida que en el pasado generó inseguridad jurídica e incertidumbre.

Zonificación y altura

Se propone que las construcciones más altas en la zona norte de la ciudad se ubiquen en las avenidas principales para crear más espacios desocupados. Hacia el interior de estas áreas, se buscará mantener la altura actual. La política para el norte será de mayores espacios libres con el objetivo de equilibrar el desarrollo.

"El ajuste del Código plantea un impulso concreto de la zona Sur a nivel Ciudad, mientras que a nivel de barrios, se priorizará la identidad barrial y la escala, ajustando las alturas permitidas. Los grandes desarrollos se promoverán únicamente sobre las avenidas que cuenten con la infraestructura de servicios adecuada para soportarlos", dijo García Resta.

Para el sur, la intención es que puedan recuperarse y transformarse viejos galpones de corte industrial para que se generen viviendas y locales comerciales hacia la calle.

La propuesta busca crear un sistema de incentivos para el desarrollo constructivo y densificación real de la Zona Sur, mediante el cual quienes construyan edificios para viviendas en determinadas áreas de esa parte de la ciudad, verán reconocida esa capacidad constructiva en ciertos corredores de zona Norte.

Estadísticas recientes

Según datos de la Secretaría de Desarrollo Urbano porteña, de las 4.201 nuevas construcciones aprobadas en la Ciudad en los últimos cinco años, solo 191 (el 4,8 %) se localizan en las comunas del Sur (Comunas 4 y 8). En cambio, en las comunas del Norte se aprobaron 1.574 permisos de obras en el mismo período.

El promedio de cada obra en el norte es de 2.976 metros cuadrados, contra un promedio de 2.296 metros cuadrados en el sur, lo que indica que las obras en el eje norte son más grandes y tienen un mayor impacto urbano.

Metodología de revisión

El ajuste del CUR busca estudiar la ciudad poniendo el foco en cada barrio para cuidar las zonas de baja densidad según criterios relevantes, tales como:

Uso residencial unifamiliar
Altura del tejido existente
Área libre por manzana
Retiros de frente de 3 metros (donde corresponda)

Lo que vendrá

En altura, según el proyecto, la altura máxima en algunos barrios será permitida hasta 38 metros, pero todo se deberá resolver en la Legislatura porteña.

Se estima que habrá modificaciones y que entre idas y vueltas, presentaciones antes los vecinos y entidades intermedias, el ajuste quedaría aprobado estimativamente antes de fin de año.

Se anticipan importantes modificaciones en Palermo Soho, Devoto y Colegiales que implicarán reducciones significativas en la altura permitida y la capacidad constructiva. Gonzalo Bustos de FOT Libre Terrenos destacó la necesidad de estas medidas para ajustar el desarrollo urbano y garantizar la coherencia con el Plan Urbano Ambiental vigente.

Sin embargo, mientras estas modificaciones son requeridas por ley y buscan monitorear el impacto de los cambios, la implementación constante de ajustes genera incertidumbre y desafíos, con protestas y ajustes contrapuestos. Esta falta de continuidad parece reflejar una falta de planificación a largo plazo por parte de los urbanistas, dependiendo en cambio de la orientación del funcionario a cargo o de presiones de grupos vecinales específicos.

Una crítica recurrente es la aplicación uniforme de normativas de capacidad constructiva en zonas tan diversas como el sur y el norte de la ciudad, sin considerar las necesidades únicas de cada área. Esto podría resultar en políticas que no se ajustan adecuadamente a las realidades locales y limitan el potencial de desarrollo en áreas menos densamente pobladas.

"Las reformas propuestas podrían favorecer a grandes desarrolladores en detrimento de las PYMEs constructoras, quienes históricamente han impulsado la construcción a pequeña escala en todos los barrios de CABA. Esta disparidad en el impacto potencial de las regulaciones destaca la necesidad de un enfoque más equilibrado y adaptativo para la planificación urbana en la ciudad", concluyó Bustos.

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